大师分享：明年房市为什么不悲观
文/ Michael Yardney
很难相信，关于是否能让未接种疫苗【相关阅读:显微镜学家发表对四家疫苗公司的成分分析】的诺瓦克·德约卡维奇(Novak Djokavic)参加澳大利亚网球公开赛，也就发生在今年——这是多么精彩的一年啊。
而对我们的房地产市场来说，更是不平凡的一年。
去年这个时候，我们谈论的是创纪录的低利率，而储备银行告诉我们，至少在2024年之前，利率都不会上升。
然而，没有人会预知俄罗斯和乌克兰之间会爆发战争，它造成国际紧张局势，加剧全球的通货膨胀。
事实上，也没有人想到，澳大利亚的通货膨胀会在年底升到8%。
不过，我们现在的情况是，即使房地产市场面临着诸多挑战，包括洪水、联邦选举、而且媒体还刻意地告诉大家市场将会崩溃 -房市仍然非常有韧性。
每年的这个时候，我和安德鲁·威尔逊(Andrew Wilson)博士都会回顾发生的事情，然后从我们的角度与大家分享一些对房市未来发展有深远影响的趋势。
房市不会像大多数人预期的那样，朝单一方向发展：要么往上行——许多人在2022年初非常乐观，要么往下走——就像媒体中对房地产持悲观态度的人所预测的那样。
甚至有人说，如果我们看了去年那些预测，发现它们大错特错，就不会太相信他们今年的预测了。
现在，也有不少所谓的房地产专家对2023年房市的前景做出大胆预测。
但我相信，由于人类行为本身对房地产市场有极大影响，因此我们必须包容“预测”内在的局限性。
此外，自然灾害、政治事件和技术进步等外部因素也会影响着经济和房地产市场，而且通常也是难以预测。
我们相信，以下这些趋势，会影响2023年房市的发展。
通货膨胀估计在2022年的最后一个季度达到峰值，但对此有所感受，要等到2023年的第一季或第二季。然后，我们要在高通胀下生活数年，因为至少在未来2年内，通胀不会下降到澳大利亚央行设定的2%-3%的目标范围。
利率将在2023年上半年见顶——在澳大利亚央行找到“中性水平”之前，可能还会有1到2次加息。
在2023年的某个时候，房地产市场将达到一个低谷，这将预示着下一个房地产周期的开始，当买家和卖家意识到不会再有加息了，他们就会回归。
然后，房市将进入周期的下一个阶段，即稳定阶段，因为市场上有更多的房产出售，而且一般来说，卖家就是买家，由于需求曾被压抑，将有更多的买家涌入市场。
展望未来，住房市场将变得更加碎片化，因为负担能力会继续限制许多买家，但与往常一样，那些有更高收入和多种收入来源的人，将有能力进入房地产市场，改善他们的居所，而投资者将利用机会把物业再升级。
2023年将为房屋升级者提供一个很好的机会，因为高端房价的下降幅度比中端房价更大。
移民的回归也将对租赁市场产生额外的需求，由于缺乏房源，租金危机将进一步恶化。海外留学生涌入寻找出租住房，只会加剧这种情况。
澳大利亚房地产供应不足的问题短期内不会得到解决——因为没有简单的解决办法。
APRA可能会降低其评估放款的标准——目前它要求银行在评估人们的还款能力时，在官方利率的基础上，增加3%的缓冲空间。
在接下来的一年里，媒体将改变其措辞，不再让我们担心利率上升和通胀上升，而是试图用海外经济衰退来阻吓我们买房
购房者和投资者将在年底回首往事，为他们错过的机会而后悔。
那么，2023年的房市将会怎样??安德鲁·威尔逊博士和我有以下观点:不利因素
进一步加息
当固定利率到期时，借款人将要转向更昂贵的浮动利率
海外问题会影响我们房市，比如乌克兰战争，或者美国或欧洲的经济衰退
利好因素
建造新住宅的成本超过市场承受能力，使住房供应不足
移民激增，升至疫情之前的水平
澳洲的经济相对强劲
低失业率使人们的工作和财务更有保障
通货膨胀和利率一旦上升到峰值，消费者心理也将发生变化
房市的基本面是健康的
在2020年和2021年，我们经历了一代人一次的房地产繁荣，而澳大利亚房市目前的基本面，比三年前冠状病毒大流行开始时更强劲。
只不过，在这一年里，通货膨胀和高利率一直占据着新闻头条。
想想3年前，我们的全国失业率大约是5.3%。如今，这一比例为3.4%。我们目前的失业率是70年来最低的。
而且，根据澳大利亚统计局的数据，目前约有47万个招聘广告，却没有人来填补这些空缺。这意味着，10年来第一次，我们有支持工资增长的巨大动力。
与此同时，澳大利亚人比以往任何时候都更富有，他们的房屋净值比以往任何时候都高，许多人在房贷对冲账户中存入了大量资金，或者已经提前还了大笔房贷。
尽管如此，正如在本周我们与房产业者聊天中所讨论的那样，消费者信心却处于历史的低点。
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