澳大利亚25%房产买家不用贷款，加息致维州新建房批准量骤降2000，澳洲有钱人也开始感受到加息的压力
1.澳大利亚25%房产买家没有贷款
根据房地产数据公司 PEXA 的数据，东部各州大约 25% 的房产销售（包括住宅和土地）是在没有贷款的情况下进行的，这表明有相当一部分人没有受到大幅加息的影响。
分析表明，自新冠疫情到来之前，现金购买的比例一直保持相对稳定，但自疫情房地产热潮以来，现金购买的总价值一直呈上升趋势。
2022年，约有价值1225亿澳元的房屋没有贷款，占新州、昆州和维州所有住宅销售的25.6%。
这略低于 2021 年价值 1248 亿澳元的无贷款住房交易，但远高于 2020 年记录的 836 亿澳元。
PEXA 研究负责人迈克·吉尔（Mike Gill）表示，数据表明大多数现金买家是年长的业主，他们已经还清抵押贷款并正在买房退休。
研究发现，大部分现金购买发生在受退休人员欢迎的地区，以及住宅价格中位数远低于州平均水平。
吉尔表示，调查结果对澳洲储备银行抗击高通胀具有重要意义。
他说，这表明年轻一代首当其冲地承受着利率上升的冲击，而老一辈人往往通过他们的储蓄账户从更高的利率中受益。
2.首次加息致维州新建房批准量骤降2000！
据RealEstate网站报道称，维州今年4月的新建住宅项目减少了超过2000个，而澳联储在去年5月的首次加息决定是这背后的关键因素。
全国领先的住房建设行业组织声称，本周公布的新建房批准量是首个反映12个月前加息的数据。
澳洲统计局（ABS）的数据显示，今年4月维州一共批准了3209套新住房、联排别墅和公寓的建设，而这一数字在去年同期为5250套。
相较之下，该州的新房建设热潮在2021年6月达到最高点时曾推动6523个建筑项目的批准，而在墨尔本2017年公寓激增期间，这一数字也曾飙升至每月9847个。
最新数据还显示，今年3月至4月，新房数量减少了246套（下降9％），而获得建设批准的新房总数也下降了734套（下降18.8％）。
报道指出，建筑材料供应以及行业内工人短缺等问题，以及对主要建筑公司破产的担忧，都可能导致借贷能力下降，从而使买家远离新房市场。 澳洲房地产协会（HIA）首席经济学家Tim Reardon表示，这是首个反映了澳联储于去年5月首次加息影响的数据，由于材料和工人短缺，建筑周期滞后了一年。
“在2022年5月之前仍有大量未开始建设的项目，这掩盖了迄今为止加息的负面影响。”Reardon说，“这个周期的滞后时间明显长于以前的周期。”
鉴于人口增长加剧并且住房短缺问题日益严重，这意味着新建房的数量很快就会下降。
PropTrack的数据也显示，墨尔本房价的上涨速度已创下15个月来最快的记录。
Reardon警告称，建筑业放缓仍在眼前，建筑商将在未来12个月继续忙碌，但自此之后建筑活动将减少。
他补充说，尽管澳联储已承认国家住房短缺与过去建筑不足有关，但转向使用财政政策，而不是加息来控制通胀已成为必要。
3.澳洲高收入业主 开始感受到加息的压力
投资银行瑞银（UBS）的一项调查显示，越来越多的购房者发现自己很难管理自己的财务状况，因为他们正在迅速消耗自己的应急储蓄，以支付抵押贷款还款和生活成本的大幅增加。
提前偿还抵押贷款的业主比例也大幅下降，支出远低于家庭收入的家庭也越来越少。
在2023年2月2日至3月6日进行的对805名在过去6个月购买房产的高收入抵押贷款客户进行的调查发现，近三分之一(27%)的人表示，管理自己的财务变得具有挑战性，这是该调查有史以来的最高比例，比8月份的18%大幅上升。
与此同时，提前偿还抵押贷款的近期业主比例已从 8 月份的上一次调查的 50% 下降至 38%。
瑞银分析师 John Storey 表示，随着这些借款人的财务状况恶化，未来六个月可能会出现进一步的压力。
“在这六个月的调查期间，这一群体的支付缓冲有所缩减，表明利率进一步上升更容易受到影响。”
“许多消费者现在也开始动用储蓄缓冲，29% 的消费者表示他们的应急资金现在只能支付最多两个月的利息和其他费用。”
在贷款费用上涨 50% 或更多的情况下，大多数银行客户会寻求削减开支或寻找额外的工作，而计划卖房人的比例较低。
“我认为对更高利率的反应将是重新分配每月的家庭预算，或者寻找额外的收入来源，这就是为什么我们没有看到不良抛售的原因。”
“失业率仍然很低，但问题是你如何应对每个月都高得多的利率和现金流压力？ 你能维持现状多久？无论是减少储蓄，寻找额外的收入，你只能重新分配你的家庭收入这么长时间，一旦你的支出大于你的收入，那就是一个问题。”
TCorp 首席经济学家 Brian Redican 表示，周二加息至 4.1% 以及对今年进一步加息的新预期可能会开始转变住房市场情绪，并可能促使更多业主卖房。
Redican 先生表示，如果供应恢复到平均水平，房价可能会下跌约 5% 至 10%。
4.还房贷的压力比付房租更大！澳洲房奴住房成本猛增近50%
经济研究揭示了澳洲抵押贷款借款人所感受到的痛苦，同时对普遍存在租赁危机的说法提出了质疑。
澳洲国立大学（ANU）社会研究和方法中心（Centre for Social Research and Methods）的菲利普斯（Ben Phillips）所做的建模显示，拥有抵押贷款的澳洲人现在支付的住房费用超过了可支配收入的1/4。
这个平均数掩盖了近期背上大额贷款的人和早年只申请了小额房贷的人之间的差距，后者支付的费用远高于这个数字。
菲利普斯说，与疫情之前相比，典型的抵押贷款借款人的住房成本相对于其收入增加了47%，当时澳洲储备银行（RBA）的现金利率在0.75%至1.5%之间。
周二，RBA将其基准利率提升至4.1%，官方利率创下自2012年4月4.25%以来的最高水平。
然而，菲利普斯的建模中更令人惊讶的发现是，相对于可支配收入，租金支出竟比2019年略低。
“近年来，租金成本占收入的比例并没有明显改变。事实上，它们比2019年更低。对于低收入家庭来说，它们实际上略有下降，这要归功于：第一，2019年至2021年的低租金增长；第二，强劲的收入增长，而这要归功于更强的就业率、更低的失业率和福利金的增加——既通过CPI的指数化，也通过前莫里森政府和本届政府在预算案中作出的调整。”
第三类人的情况甚至更好——那些已经还清房贷的人，既不需要应对租金上涨，也不需要应对利率飙升，许多人受益于更高的存款利率，一些人受益于与通胀挂钩的老年金给付额。
同样令人惊讶的是，低收入家庭在住房方面的支出占其收入的比例普遍没有增加。
大批房奴所感受到的压力开始表现为抵押贷款拖欠情况的增加。
评级机构标准普尔（S&P）的数据显示，“优质”贷款的拖欠率从12月季度的0.76%跃升至3月季度的0.95%。
贷款拖欠率在一年之初上升并不罕见，因为暑假期间借款人大手大脚花钱的后果往往会在此时显现。然而，标普指出，大部分增长是在接近违约的借款人中出现的，他们的还款早就逾期了。
该机构在本周早些时候发布的报告中指出：“大部分的增长出现在拖欠还款90天以上的类别中。” 所谓的“不合格”贷款，也就是提供的申请文件较少或所谓的次级贷款，情况要糟糕得多。这些贷款的拖欠率从去年年底的3.2%跃升至第一季度末的3.7%。
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