1年暴增逾$50万！澳洲这些地区房价涨疯了！在申请房贷时，请避开这些“雷区”
尽管澳大利亚8月消费者物价指数（CPI）通胀率小幅上涨至5.2%，本周二，澳联储仍将利息维持在4.1%不变，连续第四次暂停加息，符合市场预期。
在政策声明中，澳洲联储坚称“可能需要进一步收紧货币政策”，暂停加息将为评估加息影响提供时间。政策制定者认为，澳大利亚的通胀已经达到峰值，但他们仍将采取必要措施以实现通胀目标。
与此同时，PropTrack公布了过去12个月，各地区房价增长最快的地区。
1. 过去12个月墨尔本房价增长最快的地区揭晓
在过去一年里，墨尔本东部地区主导了维州的住房增长，一些家庭在蓝筹邮政编码地区的房价已经达到了七位数，上涨了10万澳元以上。
根据PropTrack独家最新数据显示：在典型房价飙升11.72％至1,219,430澳元后，Forest Hill 房价比一年前增加了近128,000澳元。
Vermont South 的房市尤为突出，该地区房价上涨了147,750澳元（10.84%），达到1,511,391澳元；
Burwood East 等内东地区的房价上涨了近120,000澳元（9.91%），达到 1,328,851 澳元；
Box Hill South 的房价为1,529,053 澳元。房价中值上涨约 147,000澳元（9.61%）。
过去12个月房价增幅最高的部分地区如下所示：
房产老板 Antony Bucello 对此并不感到惊讶。“人们对东郊的喜爱不断加深，而且越来越深入。”
Forest Hill 和 Vermont South 等郊区距离 CBD 分别为 18 公里和 26 公里。
但 Bucello 先生表示，在不久的将来，房产需求和价格增长可能会延伸到距离 CBD 29 公里的Ringwood、距离 CBD 31 公里的 Ringwood East 和距离 24 公里的Heathmont 等地区。
“东郊很多都是以家庭为主的地区，提供良好的交通、学校和开放空间。”他补充道。
“这里聚集了大量优质的公立中小学，这些学校吸引了许多家庭前往那里。”
买方经纪人指出，上市的家庭住宅数量有限推动了价格上涨。
然而，房地产大师兼房产公司老板John McGrath 表示，内城区邮政编码区Flemington、Spotswood和Elsternwick将成为下一个繁荣的地区。
“Flemington顿毗邻高档化的North Melbourne 和 Kensington，以更具吸引力的价格提供类似水平的内城区便利设施。”
他补充说，Spotswood 提供了比附近的 Seddon 和 Yarraville 同样经济实惠的选择，而 Elsternwick 因其靠近CBD 和海湾海滩而越来越受欢迎。
预计明年起飞的其他地区包括位于城市西南 22 公里处的Point Cook 和维州阿尔卑斯山脚下的Mansfield。
在东南部，PropTrack 的数据显示 Murrumbeena 的增长也表现强劲，自去年 9 月以来房价上涨 9.61% 至 1,674,117 澳元。
房产经纪人Christian De Frece最近出售了 Murrumbeena 路 31 号的一处房产，创下了该郊区 380 万澳元的新纪录，他表示该地区已经“疯了”。
“这是一个非常好的家庭区域，靠近 Chadstone、Murrumbeena 购物中心和 Hughesdale。”
然而，冲浪海岸地区在过去 12 个月中经历了最严重的痛苦，Point Lonsdale、Queenscliff、Lorne、Ocean Grove 和 Barwon Heads 等城镇的房价跌幅超过了全州任何其他郊区。
Ocean Grove 的房价在过去 12 个月内下跌了 106,591 澳元，甚至失去了百万俱乐部的地位，自 6 月底以来已损失了 39,865 澳元。
目前其典型房价为 997,171 澳元。
过去1年房价大幅下降的地区如下所示：
房价中位数最高的部分地区如下所示：
2. 过去12个月悉尼大部分房价飙升20万澳元+
过去一年里，悉尼大部分地区的房价飙升了 20 万澳元以上，
这已成为有记录以来房地产市场加速增长最出乎意料的情况之一。
根据 PropTrack 的独家数据，许多涨幅最大的地区位于传统的“抵押贷款带”内，即受中等收入家庭欢迎的中外环郊区。
一些遭受去年市场低迷打击的地区也出现了反弹，包括北部海滩、东部郊区和人口稠密的内城区。
最近的爆炸式增长意味着，这些地区房价与2022年初的住房繁荣高峰期持平或更高，而当时的利率处于创纪录的地点。
在利率上调和可负担性充满挑战的环境下，这是房价首次大幅上涨，目前房价和工资之间的差距为30年来最大。
“最近的增长出乎意料。PropTrack 经济学家 Angus Moore 表示：“进入 2023 年，我们原本预计房地产价格将会下跌。”他指出，从历史上看，房价会随着利率上升而下跌。
资深经纪人 Peter Diamantidis 表示，他从未见过这样的市场。
“去年，在西部，部分房子75万澳元都很难卖出，而现在，尽管买家可借的资金减少了，但同样的房子却能卖到近100万澳元。”
去年房价中值上涨超过20万澳元的地区包括西部和西北郊区 Kings Langley、Oatlands、Parramatta、Ryde、Castle Hill、Bella Vista 等。
房价上涨约15万澳元的地点曾经是较便宜的西郊 Winston Hills、Dundas、Acacia Gardens、Parklea、Birrong、The Ponds 和 Ermington。
房价中位数增长最大的地区是Vaucluse和 Rose Bay 等富裕地区，年涨幅超过 50 万澳元，但涨幅的基数要高得多 – 这些地区的中位值已经超过 500 万澳元。
过去1年里房产增幅最高的地区如下所示：
Moore表示，导致房屋价值意外上涨的因素有多种。
他解释说，许多花大钱并推高房价至历史新高的买家——属于通常之前拥有大量房产，有较多的资金购买房产，因此不受加息的影响。
另一个因素是租金飙升和移民人数激增，这促使更多租房者成为首次购房者。这加剧了低端市场的竞争。
低失业率还意味着很少有房主拖欠贷款，而且还没有出现大量不良销售来压低房价。
“实际上今年大部分时间都出现房源短缺的情况。需求已经超过供应，这是推高价格的决定性因素。”
SQM Research 分析师 Louis Christopher 表示，当利率上升且价格对于普通买家而言变得过于难以承受时，不断增加的移民扰乱了市场上的一些常见模式。
“房产当价格相对于工资而言过高，且抵押贷款偿还能力过于紧张时，市场就会进行修正，并从本质上找到一个新的平衡点，一个新的负担能力点。”
“但在一个像我们这样的人口每年增长超过 2% 的国家，而且对住房的潜在需求持续增加，我们面临的情况是，大多数住房可能难以负担，但房产价格仍在不断上涨。”
3. 昆州房价涨幅最高的地区
昆州目前有185个郊区的房价超过了100万澳元，该州95%的郊区在富哦去三个月内都出现了增长。
最新的 PropTrack 房价指数显示，在过去的三个月里，有 9 个新郊区进入了进入了百万俱乐部，首次突破了七位数。
Sunnybank Hills 是创下新高的地区之一，其房价中位数目前为 1,057,203 澳元，较上季度上涨 8.03%。
Mount Gravatt、Calamvale、Parkinson、Mount Crosby、Mount Gravatt East、New Beith、Moorooka 和 Upper Kedron 也已跻身 100 万澳元俱乐部。
在昆州分析的 737 个郊区中，有 706 个郊区的独立屋价值有所增长， 334 个郊区的公寓也出现了增长。
房价涨幅前 20 名的郊区中有 14 个位于Ipswich地区，其中 Bundamba（+13.43%）和 Raceview（11.97%）的公寓领先。
独立屋涨幅最大的郊区也在Ipswich，包括Lowood（+11.95%）、Kensington Grove（+11.35%）和?Riverview（+11.19%）。
Raceview、Riverview 和 Lowood 也是过去一年表现最好的地区，这三个地区的房价涨幅均超过 20%。
过去1年房价增幅最高的地区如下所示：
Earlville（公寓）全年涨幅最大，上涨 14.63% 至 274,914澳元，
其次是 Cardwell（独立屋），其中位价上涨 14.9% 至 385,564 澳元。
在汤斯维尔地区，Charters Towers 的独立屋上一季度上涨了 4.59%，全年上涨了 12.79%，达到 240,912 澳元，而独立屋表现最好的是 Belgian Gardens。
在黄金海岸，购房负担能力下降正在推高公寓价格，价值增长最高的四个郊区是Southport, Molendinar, Ashmore 和Parkwood。
Jacobs Well 的房价中位值目前为 834,462 澳元，本季度也上涨了 5.33%。
但Palm Beach, Coolangatta和Currumbin Waters等海滨郊区仍然受到买家的欢迎，房价上涨了 4.98% 至 5.99%。
PropTrack经济学家 Eleanor Creagh 表示，许多表现最好的市场都位于房价更便宜的郊区和乡镇地区，因为购房者被挤到更远的地方买房。
“总的来说，我们预计房价会继续上涨，尤其是在布里斯班和昆州东南部，”她说，并补充称，与南部各州相比，昆州东南部地区仍被认为相对负担得起。
“布里斯班和黄金海岸已经收复了2022年的损失，每个月都在继续创纪录的增长。利率可能已经见顶，或者接近触顶，因此这也将推动更多的信心和需求。”
4. 其他州房价涨幅最高的地区
其他州房价在过去1年里涨幅最高的地区如下所示：西澳
塔州
首都领地
北领地
多达13%的贷款者入不敷出
专家发警告
与此同时，澳联储透露，越来越多的澳洲人正处于或即将面临财务压力的边缘，
高达13%的借款人
基本生活支出和抵押贷款还款
超过了他们的收入。
为了应对高利率和通胀带来的财务压力，人们已经在加班和削减开支。但储备银行承认，一些购房者在面临如私人健康保险和私立学校学费等持续费用时，则难以进一步削减开支。
抵押贷款经纪人警告说，在生活成本紧缩的情况下，任何申请新住房贷款或再融资（refinancing）的人，都需要减少使用信用卡和先买后付计划。
BONDiQ抵押贷款经纪公司的Gavin Dingley说，即使不经常使用，但信用卡和“先买后付”会影响申请人的借贷能力。
Distinctive Finance公司的Leighton Packer也表示，即使是多年前开立的休眠信用卡也应该关闭，并提前收紧消费习惯，因为这也会损害借贷能力。
“如果你在申请融资前几个月没有做好准备，就会被套牢。”
他说，偿付能力是大多数申请人面临的主要问题，因为收入跟不上生活成本和利率的上涨，以及3%的缓冲利率。
Mortgage Choice Berwick的负责人David Thurmond则透露，与几年前相比，银行在审查住房贷款申请人支出方面已变得更加细致。
“最大的不同是银行如何计算生活费用。银行会查看你最近3个月的日常账户。他们使用软件扫描交易并进行分类，然后与您申报的内容进行比对。”
Thurmond表示，正在申请新住房贷款的借款人应注意消费习惯，包括赌债、昂贵的外出就餐费用和宠物保险。
“还有一点要注意，尤其是那些想在城市里购房的人，物业管理费是一个很大的[影响借款能力的因素。在Collingwood购房的首次置业者，一年的物业管理费为5000澳元。一个月就是400澳元。这就像汽车贷款一样，使你的借贷能力降低了大约10万澳元。”
然而，由于业务放缓，其他银行一直在放款规则发放新贷款。
Forty40 Finance抵押贷款经纪人Will Unkles说，一些银行正在调整内部评估政策，以提高申请人的借贷能力。例如，通常银行接受80%的租金收入，而一家大型银行已将这一比例调整为90%，以提高一些人的借贷能力。
Open Home Loans的创始人Samuel Philipos也表示，一些再融资者可能有机会在严格的规则下通过四大银行以较低的1%的偿付能力进行评估，这些规定包括过去一年没有错过还款，并且贷款金额不超过房产价值的80%。
“这让那些身陷抵押贷款监狱的人更容易转换贷款。”
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