澳洲房地产繁荣已结束？未来增长将放缓？！专家：普通人仍然很难入市
预计未来18个月澳大利亚房地产价格上涨将放缓，租金成本也将下降。
根据毕马威澳大利亚的一份新报告，预计未来 18 个月房价涨幅将大幅下降。
澳洲房价增长趋势将放缓
根据毕马威 (KPMG) 2024 年 6 月住宅物业市场展望，未来六个月至 2024 年底，全澳房价将上涨 5.3%。
预计2025年各首都城市房价将上涨5.6%。
毕马威估计，领先全澳的珀斯房价涨幅预计将与其他首府城市一样放缓。
报告称：“未来六个月，全澳各地的房价将出现相当大的差异，珀斯的房价将上涨 10% 以上，而达尔文和霍巴特的房价仅上涨 1.4%。”
“就公寓而言，预计涨幅范围为珀斯的8.6%至堪培拉的1.3%。”
未来六个月增长放缓归因于移民速度放缓以及高利率的降温效应。
明年还将大涨？！
然而，到 2025 年，预计全澳房价将大幅上涨，其中墨尔本房价涨幅最大，为 6.5%，其次是堪培拉，涨幅为 6.0%，布里斯班仍将上涨 5.1%。
在悉尼，预计到2025年底房价将上涨4.9%，到2025年低将上涨5.3%。
SQM 的研究显示，这低于悉尼过去 10 年 7% 的年度房价增幅。过去 10 年，墨尔本每年的增长率为 5.8%，布里斯班为 7.3%，阿德莱德为 6.6%，珀斯为 2.8%。
相比之下，明年公寓房价在不同地区仍将存在相当大的差异，珀斯的增幅为 8.0%，而布里斯班的增幅仅为 2.5%。
根据最新发布的数据，截至2024年3月的12个月内，全澳房价上涨了 7.7%，与预测的数据相比明显有所放缓。
据 PropTrack 称，截至 5 月底，各首府城市所有住宅的房价上涨了7.22%。
毕马威首席经济学家?Brendan Rynne?博士表示：“在高利率和高通胀、消费者信心低迷的一年里，房地产市场经受住了所有这些因素的考验，并且由于需求超过供应，仍然实现了强劲的房价增长。
“即使是备受期待的‘固定利率悬崖’，即抵押贷款持有人从较低的固定利率转向较高的浮动利率，也只产生了轻微的影响。由于劳动力市场强劲，失业率处于澳大利亚历史低位，家庭迄今为止已经很好地应对了利率上涨。”
这一消息对于购房者来说是一个好消息，而对于租房者来说也将是更好的消息，预计未来两年租金涨幅将几乎减半。
毕马威预计，未来两年租金将上涨 4-5％，远低于去年 7.8％ 的涨幅（这是自 2008/9 年全球金融危机以来的最大涨幅）。
“供应仍然不足，虽然我们确实预测住房审批数量会略有增加，但由于这一过程本身存在时间滞后，这需要时间才能转化为实际的住房完工量，”Rynne?博士说。
“尽管材料成本和融资成本在持续上涨后已开始趋于稳定，但由于对合格技术工人的需求旺盛，劳动力成本仍在持续上涨。“
“开发商建造新房仍面临许多障碍，而持续的高租金成本迫使租房者转而寻找买房，从而推高了需求。”
“在过去 12 个月中，我们看到几个首都城市的房价出现了异常上涨，但考虑到移民人数的下降、高利率的延迟影响以及今年剩余时间内失业率预计会增加，我们预测增长率将会放缓。“
“外国投资活动也尚未恢复到两年前的水平。但总体而言，未来 18 个月，尤其是 2025 年，随着澳大利亚央行开始实施降息措施（正如我们预期的那样），我们仍将看到价格稳步上涨”。
其他机构给出预测
房产网站Domain表示，珀斯、阿德莱德、悉尼和布里斯班将引领2025财年房价上涨。同时，昆州阳光海岸和黄金海岸的房价也预计会再创新高。
根据预测，到2025财年结束时，珀斯的房价中位数将超过85万澳元，悉尼将达到170万澳元，阿德莱德将达到98.4万澳元，而布里斯班将接近99.9万澳元。
除了首府城市，澳洲地区的房价中位数也预计会创下新纪录。
悉尼、布里斯班和阿德莱德预计将引领公寓价格的增长。预测显示，悉尼公寓的价格增长预计将与2023年和2024年类似，而墨尔本和堪培拉的增长速度则可能略有加快。
根据Domain的预测，到2025财年结束时，悉尼、布里斯班、珀斯和阿德莱德的公寓中位数将创下新纪录，其中悉尼的中位数预计将达到85.5万澳元。
Domain的研究与经济负责人Nicola Powell指出，人口增长、建筑挑战以及借贷能力将是推动澳洲市场价格上涨的主要原因。
“我们看到单人家庭的增加和家庭规模的整体缩小，这些因素都在增加住房需求，加上移民的影响，进一步推动了这一趋势。
她还提到，由于土地的稀缺、建筑审批的减少以及高昂的建设成本，住房建设难以跟上人口增长的步伐，这加剧了现有的供给不足问题。
Powell强调，7月1日实施的第三阶段减税政策将使澳洲家庭收入增加，从而提高借贷能力。
想要买房还是很难
Powell补充道，尽管房产价值的持续增加对已有房产的澳洲人来说是好消息，但对那些试图进入房市的澳洲人而言，情况正变得越来越困难。
澳洲的住房负担问题已严重到仅依靠平均工资的单身人士在新州几乎无法还清房贷，除非能获得其他经济支持。
根据金融比较网站Mozo对澳洲统计局住房价格数据的分析结果，在新州，一个平均收入者需要用其月收入的82%来支付平均房贷。这一比例远超30%的传统住房压力衡量标准。
而且，这里指的仅仅是税前收入。扣除税款后，偿还房贷还款需要新州平均收入者106%的税后收入。
这意味着，单身人士或仅依靠一份收入的家庭在这个人口最多的州几乎被排除在房产市场之外。
Mozo的个人理财专家Rachel Wastell表示：“现在越来越明显的是，没有重大的财务支持或创新的共同购房解决方案，单身人士实现购房梦想的机会越来越渺茫。”
“很多人现在被迫对自己的生活安排进行重新评估，要么推迟购房计划，要么考虑其他替代选项。”
尽管新州的情况最为糟糕，但澳洲其他地区的情况也不容乐观。
澳洲的平均房价为959,300澳元，意味着每月大约需要支付5300澳元的房贷还款，相当于税后月收入的84%。
维州的住房可负担性问题严重性仅次于新州，该地平均房贷还款占居民税后收入的81%，首都领地和昆州均为76%，南澳为72%，塔州为64%，西澳为61%。
北领地的情况相对较好，住房贷款占收入比例46%，是澳洲唯一一个低于50%的地区。
Wastell指出：“随着房价飙升和加息，用于支付房贷的收入比例创下历史新高，这使得单身人士独自购房的可能性越来越小。”
不过，情况并非一直如此。
根据议会图书馆（Parliamentary Library）的数据，在1980年代初，房价收入比约为3.3倍，即澳洲的中位房价是平均可支配收入的3.3倍。到2015年，这一比例翻了一倍多，达到约7倍。
Mozo的分析显示，当时全澳平均工资税后收入的55%已经足以支付一般住房的房贷——尽管在新州这一比例仍明显较高，达到68%。
实际上，用于支付房贷的收入比例在2017年中期开始下降，并在疫情初期降至十年来的最低点，全澳为48%，新州为61%。
然而，在2021年房价上涨和2022年开始加息后，这一比例再次飙升，导致现在平均收入者几乎无法进入住房市场。
Wastell表示：“由于月供占据了月收入的这么大一部分，单身人士如果没有大量储蓄或额外的资金支持，几乎不可能获得一处房产。”
“在新州，平均房价超过120万澳元，一个赚取平均收入的单身人士需要用收入的82%来支付房贷。”
“这显然是不可持续的，购房正逐渐成为双职工家庭的特权。”
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