各州购房所需收入门槛曝光！未来5年房价恐大幅增长的地区揭晓
全澳数据显示购房成本正在上升。
房地产数据追踪机构 CoreLogic的一份新报告显示，6月份澳大利亚的住宅中位价又增长了0.7%。
在过去的一个财年中，住宅价值增长了8%。
以下是澳大利亚各首府城市的中位数房产价值，以及购买房产所需的收入。
1、澳洲住宅价格持续上涨
截至 2024 年 6 月 30 日，全澳各地的住宅房价中位数如下所示：
这一数字包含独立屋和公寓。
根据 CoreLogic 的数据，澳大利亚目前的住宅中位价为 793,883澳元。这比上一财年增加了 59,000澳元。
CoreLogic 研究主管 Tim Lawless 表示，全国指数已经“找到了自己的节奏”，自 2024 年2月以来每月上涨 0.5% 至 0.8%。
然而，尽管 6 月份全澳房价上涨，墨尔本的房价却下跌了 0.2%。
珀斯的增幅最高，为 2％，其次是阿德莱德和布里斯班。
2、想要在首府城市买房需要年入多少钱？
需要年收入多少才能在澳洲首府城市购买一套中位价的房子呢？
此前，澳大利亚健康与福利研究所表示，任何人如果将收入的 30% 以上用于住房，就会面临住房压力。
这已成为许多人在谈论预算和住房负担能力时使用的首选数字。
该模型被批评为不切实际，因为住房成本占到了某些人收入的 30% 以上，但在谈论假设的负担能力时，该模型仍然站得住脚。
考虑到这一点，以下是在每个首都城市购买中等价位住房所需的净收入（可以是个人净收入也可以是综合净收入）：1.悉尼：238,800澳元
2.堪培拉：177,672澳元
3.布里斯班：175,440澳元
4.墨尔本：159,600澳元
5.阿德莱德：156,876澳元
6.珀斯：154,716澳元
7.霍巴特：132,000澳元
8.达尔文：103,236澳元
计算使用住房中位值数据作为起点，计算出贷款规模和平均还款额。然后，考虑到这样的假设：假设购房者仅将其收入的30%用于住房，且支付20%首付，该贷款的现行标准浮动利率为 6.57%，贷款期限为30年。
首次购房者面临的现实可能与这些基本计算假设的情况截然不同。该模型假设人们已经存够了 20% 的首付，但许多购房者认为这个储蓄目标不切实际。
虽然人们通常说 30% 是一个家庭为避免抵押贷款压力应支出的最高金额，但实际情况要复杂得多。
低收入家庭即使在住房上花费较少的收入，也会面临压力。
高收入家庭的情况往往相反，他们通常可以将更大比例的收入用于住房成本，同时仍能保持舒适的生活水平。
3、首次购房者还能实现住房梦吗？
尽管房价持续上涨，但房地产行业仍乐观地认为首次购房者仍有渠道买房。
PRD Real Estate 首席经济学家 Diaswati Mardiasmo 表示，大部分新增供应量为联排别墅和公寓。
“年收入 9 万澳元的人……只能购买布里斯班 11.4% 的独立屋，但能买得起 52.5% 的公寓。”
满足平均贷款偿还所需的收入比例也有所下降，从12月季度的 47.7% 下降到3月份的46.7%。
Mardiasmo 博士补充道：“这反映出我们的市场正在恢复‘正常步伐’，这将为首次购房者提供一些进入空间。”
“我确实相信房地产价格将继续上涨，仅仅是因为供需差距很大而上涨，但我们不会看到像疫情后那样的大幅房价增长。
“这是由于利率上升和买家群体更加谨慎。“
“话虽如此，但这一观察结果适用于整个澳大利亚——由于供需失衡加剧，一些市场的房价增长速度将比其他市场更快。”
4、未来各州房价涨幅预测
如果目前的增长轨迹持续下去，未来五年澳洲房价可能上涨多少。
PropTrack对房地产价格增长的模型显示，如果房价继续以过去五年的速度增长，那么曾经价格低廉的首府郊区的房屋价格将达到数百万澳元。
比如到2029年，阿德莱德北郊Elizabeth North 的一套房屋（目前房价中位数为40万澳元）将达到 93.7万澳元。
珀斯东南部Camillo的房价在过去五年中上涨了 97%，中位数达到 453,000澳元。如果这种增长在未来五年继续下去，那里一套普通独立屋的价值将达到 892,000澳元。
位于墨尔本外西区Werribee South的房产，目前售价 70万澳元，五年后将升值至 105.4 万澳元。
在悉尼，位于Penrith 附近Caddens地区，其房价中位数为 126.3 万澳元，未来5年将几乎翻倍，达到 247 万澳元；
而位于悉尼外西Denham Court的普通房屋，其房价中位数为 118 万澳元，其价值将升至 214 万澳元。
另一方面，悉尼的 Lakemba 和 Harris Park，以及布里斯班的 Newstead、West End 和 Hamilton 等郊区的房价仍相对可承受，尤其是对于寻找公寓的买家而言，因为这些地区的房价在过去五年中并没有迅速上涨。
墨尔本郊区如Broadmeadows、Dandenong、West Footscray和Sunshine West的房价也将保持相对实惠，首次购房者仍然可以买得起房子。
与此同时，在这种情况下，许多令人向往的昂贵郊区将成为超高端地区，这些地区数百万澳元的房价将进一步上涨。
你需要500 万澳元的预算才能购买位于悉尼内西区的Haberfield的房子，而位于Putney的房子价值则略低于700万澳元。
如果布里斯班的房价上涨速度如此之快，那么在Samford Valley、Rochedale和Fig Tree Pocket寻找房产的买家将需要花费约300万澳元购买一套普通房屋。
与此同时，位于首府城市中环的家庭友好型郊区的价值可能会继续以大致相同的速度增长，因为这些类型的郊区往往受到收入高峰期家庭买家的欢迎，从而将价格推高至数百万澳元的区间。
这意味着悉尼的 Oatley和Pennant Hills、墨尔本的Vermont South和Wheelers Hill以及布里斯班的Robertson等郊区都可能成为价值数百万澳元的郊区，中位数价格在 200 万至 300 万澳元之间。
专家指出，“经济基本面将推动房价波动，但房价始终具有持续的吸引力。只是这些地区的相对负担能力会随着时间的推移而发生变化。”
房地产经纪人Matthew King表示，像 Oatley 这样交通便利、对成熟家庭有吸引力的郊区更有可能实现与过去五年相同的增长率。
“对于那些希望轻松前往市区工作，同时又能靠近当地村庄、商店和水道的人来说，这里拥有终极生活方式。”
“我们有很多来自内西区的买家，因为他们可以通勤到市区，同时又能享受家庭生活方式。”
在首府城市以外的地区，重复过去五年的增长趋势将导致一些最受欢迎的沿海郊区的价值再次翻倍，从而使海上搬迁的成本变得更加昂贵。
购房者需要近 400 万澳元才能在昆士兰州的阳光海滩买房，需要 360 万澳元才能在悉尼南部的Austinmer买房，而购买维州冲浪海岸的Lorne 的房屋则需要270万澳元。
5、历史会重演吗？
虽然过去几年出现的一些市场趋势可能会持续到未来，但其他趋势可能不会重演。沿海热门地区的房价再次翻番的可能性不大，但有些地区的表现会比其他地区更好。
由于利率仍然很高，买家面临借贷限制，因此价格实惠的郊区可能仍然有需求。考虑到公寓是新住房开发的重点，未来五年投资者和首次购房者对公寓的兴趣可能会增加。
与此同时，在疫情期间和利率较低时变得受欢迎的地区，如维多利亚州的莫宁顿半岛或悉尼北部的中央海岸，其价值不太可能像前五年那样快速上涨。
各州房价可能大幅增长的地区如下所示：首都领地
新州
北领地
塔州
维州
墨尔本会迎头赶上吗？
专家称，未来墨尔本的房价总体上可能会比过去几年上涨得更快。
自疫情爆发以来，由于人口外流至其他州和房屋建设速度加快，墨尔本经济增长缓慢，但投资正在增加，预计该市将取代悉尼成为澳大利亚人口最多的城市。
“我对墨尔本相当看好，我认为目前墨尔本的房价比布里斯班和悉尼的房价要低。”
“抑制墨尔本房价的原因是，他们的建筑工作比其他地区要好。?这是一个好消息——墨尔本的情况表明，建造更多的房屋可以抑制房价。”
“就未来发生的情况而言，这将取决于建筑前景。”
虽然该预测为可能发生的情况提供了一个有趣的视角，但它并不一定能表明可能发生的事情，也不应仅仅作为投资决策的基础。
寻找下一个繁荣郊区的买家最好牢记经常被引用的免责声明：过去的表现并不总是未来结果的可靠指标。
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