Mirvac总裁的困惑：住房危机肆虐，建公寓却难以盈利
文/James Thomson
Campbell Hanan（Mirvac集团总裁）正准备迎来Mirvac业绩的“低谷年”，这家地产开发商的市值达76亿澳元。
在宣布Mirvac 2024 财年业绩相当稳健（营业利润为 5.52 亿澳元，在充满挑战的条件下只是下降了 5%）之后， Hanan又宣布了 2025 财年的业绩指引：比市场预期低 了10%，受此影响， Mirvac 股价应声暴跌 10%。
问题出在哪里？在这场有记忆以来最严重的住房危机之中，Mirvac的公寓项目却难以盈利。
这无疑是一场住房建设“完美风暴”的缩影。
问题出在Mirvac在新冠疫情前后启动的那些项目。因为要启动一个公寓开发项目，就要获得银行及其他贷方的支持，于是就必须预售一定数量的公寓单元。
但自那时起，建造成本却发生了巨大变化——材料成本上升，劳动力成本飙升，当然，更高的利率也意味着融资成本的增加。再加上恶劣天气也导致了延误，而延误就意味着要增加更多的费用。
Mirvac早已预见到这些问题，并一再警告投资者要注意公司利润率面临的压力。
但Hanan表示，情况突然变得更糟，因为分包商破产率急剧上升。Mirvac不得不寻找新的分包商，而这些分包商通常要求更高的报酬，于是就导致更多的延误和更高的成本。
为了应对这一局面，Hanan正在努力改变游戏规则，包括采用更多模块化建设以降低成本，并选择规模较小的项目以更好地管理风险。
寄望下一批项目
目前，澳大利亚的大多数大型建筑公司根本不愿意接触公寓开发项目，因为他们可以选择风险较小的其他项目—— 而政府基础设施项目正位列首位，其次是能源转型项目和不断增加的数据中心项目。Hanan对此表示理解。
“人们都会把注意力转向自认为风险最小的领域。”
他寄望于公司下一批住宅项目会有所不同。他表示，分包商终于开始重新寻找项目，这表明劳动力竞争正在减弱，这有助于降低成本并提高利润率。
Mirvac 还将能够根据新环境为这些新项目定价，而需求驱动因素–人口增长和对房地产的需求，也将为此提供有力的支持。
但Hanan仍需度过低谷期。投资者在周四听过坏消息之后，可能需要看到盈利回升的证据，才会愿意支持Mirvac股价会反弹的说法。
“刺激供应”
Mirvac面临的困境是一回事，但这里还有一个更大的问题。从逻辑上讲，建造公寓是进入住房市场最经济实惠的方式，但澳大利亚为何会陷入如此糟糕的境地？
Hanan很高兴看到政府现在对住房危机表现出的紧迫感，但是，连像 Mirvac 这样的开发商在启动公寓项目时也遇到如此多的实际困难，这表明政府还有很多工作要做。
正如我们会质疑政府基础设施建设的开销对利率的影响一样，我们也应质疑其对这场住房危机带来的影响。
Hanan说：“我们需要面对的挑战是，这么长时间以来，我们第一次需要刺激供应，而不是刺激需求。”
“而刺激供应可能意味着，政府需要更加审慎地考虑其基础设施支出，确定社会资源分配的优先次序，以及是否真正希望确保开发商能够生存。”
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