前言
随着市场宏观环境的不断恶化，各大房地产公司在24财年的表现普遍低于预期。
澳洲上市房产开发商Mirvac最新公布的25财年预期更是令市场感到震惊。
Mirvac财报
2024年8月8日，Mirvac发布了2024财年的业绩报告。报告显示，Mirvac在本财年共交付了2401套公寓、住宅和地块，这一数字突显了其住宅业务的减缓趋势。
此前，Mirvac曾预计交付量将达到3000套，超过了上一财年实际交付的2298套。
最终，公司的营业利润为5.52亿澳元，较上一财年下降了大约5%，这一下降发生在市场条件严峻的背景下。
此外，Mirvac的商业地产投资组合遭受了11亿澳元的减记，主要影响的是办公楼资产。
在截至6月底的过去12个月内，公司的净亏损达到了8.05亿澳元，与上一财年1.65亿澳元的亏损相比，亏损额持续扩大。
Campbell Hanan同时发布了2025年的业绩预测，指出公司的营业利润预计将减少13%，这一数字较市场普遍预期仍低出了10个百分点。
这一预测主要归因于劳动力和材料成本的持续攀升，该情况已对其部分大型公寓项目的利润率造成了显著影响，致使这些项目的利润率减半。
特别在住宅地产开发领域，损失更为显著，一些备受瞩目的项目利润率急剧下降至10%，仅为正常盈利水平（18%至22%）的一半。
因此，公司预计2025财年的盈利将出现大幅滑坡，此消息一出，立即引发了市场的强烈反应，Mirvac的股价随之下挫最高达12%，而年初至今，其股价累计跌幅已达6.8%。
问题
房地产领域面临的挑战在于，Mirvac的项目要么在新冠疫情爆发前启动，要么在疫情期间开始。
为了启动公寓开发项目并获得银行或其他贷款机构的支持，必须预先销售一定数量的住宅单元房。
然而，自那时起，开发成本经历了根本性的变化：材料成本上涨，劳动力成本激增，同时，更高的利率导致融资成本上升。
根据澳大利亚统计局在6月底发布的数据，过去四年中，新房建设成本已经上涨了近40%。
这一现象部分归因于州政府大规模基础设施项目对材料和劳动力成本造成的压力。
Hanan进一步指出，情况突然恶化，分包商破产的情况变得非常普遍。
Mirvac不得不寻找新的分包商，而这些新分包商通常要求更高的费用，导致项目延期更长，由此产生的延误成本也更高。
劳动力成本的上升是成本上涨的主要因素，由于可用于开发项目的工人数量不足（劳动力短缺）。Hanan还提到，工人短缺的原因是许多可用的工人正忙于参与与化石燃料发电转型和数据中心建设相关的项目。
高利率导致物价和工资上涨，进而推动了房价的持续攀升。
笔者曾在2月17日的文章中指出，高利率是推动物价上涨的一个重要因素。
在今年4月9日，JP Morgan的资产管理全球市场首席策略师Jack Manley也提出了类似的观点，他以美国房地产市场（与澳洲面临类似问题）为例，论证了这一问题。
开发商的低谷年
随着即将步入的2025年，澳大利亚的大多数大型建筑商根本不想涉足公寓开发项目，因为他们可以接手很多其他风险较小的项目：政府基础设施项目位居榜首，紧随其后的是能源转型项目和越来越多的数据中心项目，那么对于开发商来说则面临更为艰难的处境。
澳洲另一房地产巨头Lendlease（联盛）集团，自24财年半年报以来，其股价自年初以来下跌总计19.71%，由于其战略调整，退出国际市场业务，被迫抛售大量巨额亏损的写字楼物业。
很快我们就要迎来Lendlease的2024财年业务年报，在宏观环境的影响下，从Mirvac的表现来看，Lendlease的24财年，乃至25财年的财测预期似乎看上去都并不乐观。
我们可以观察到，大型房地产公司的利润遭受了显著的打击。
然而，对于众多小型房地产开发商在2024财年的业绩，我们无法了解。
毕竟，小型开发商往往专注于Townhouse或独立屋项目，这些项目规模较小，操作更为灵活，因此他们可能会带来意想不到的惊喜。
结语
房地产专家指出，高利率与建筑成本的上升抑制了新住房的供应量，加剧了租金上涨的压力，并将首次购房者排除在市场之外。
这使得在五年内实现澳洲新建120万套住房的目标变得难以企及。
随着开发进度的减缓，整体房屋供应量不可避免地下降。Hanan也强调，澳大利亚面临的挑战是，在很长一段时间内，首次需要采取措施刺激房屋供给，而非仅仅刺激需求。
根据SQM Research的预测，2025财年新房竣工数量预计仅为138,000套。
未来，或许只有在降息政策实施时，才能成为推动开发商们前进的催化剂。
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