不同寻常：几乎所有州府城市的公寓涨价都比独立屋快
文/John McGrath
过去三个月，除了达尔文和堪培拉这两个供应量比较大的城市外，其他各州首府城市的公寓价格涨幅都超过了独立屋。期间，新南威尔士州和维多利亚州的非首府地区，公寓表现也优于独立屋。在昆士兰的非首府地区，公寓和独立屋的价格均强劲上涨，差距仅为0.2%。
这种情况有些不同寻常。长期来看，由于土地价值和供应稀缺性，独立屋的价格通常上涨更快。而目前这种与经验相反的势头，则是由于澳大利亚市场上几种短期动态因素的作用所致。
第一个影响的因素是负担能力太紧张。随着利率上升，部分买家难以获得足够的贷款来购买心仪的房产和理想位置。当前，贷款申请需要根据APRA的规定增加3%的利率缓冲，贷款机构会根据这个更高的利率来评估你的还款能力。
与此同时，大多数地区的房价也在上涨，这使得贷款变得更加困难，尤其是如果你想在悉尼这样的高价值市场购买独立屋。在负担能力受限的情况下，转而选择公寓或联排别墅是显而易见的妥协，一些人正是这样做的，这也推动了公寓价格的上涨。
此外，我们还看到投资者和首次购房者的强劲需求，这两类买家通常更倾向于购买公寓。澳大利亚统计局（ABS）的最新贷款数据显示，5月份发放的新住房贷款中有37.1%是给投资者的，达到了八年来的最高水平。
数据还显示，首次购房者占新自住贷款的28.7%，远高于过去十年的平均水平24.6%。许多年轻买家能够在这个利率上升的市场中竞争，主要是因为得到了“父母银行”的支持。
推动公寓价格上涨的最后一个市场动态是新房供应的缺乏。住宅开发商面临着一系列挑战，包括工人短缺、高昂的工资和材料成本，以及难以获得市议会的开发批准。ABS数据显示，6月新公寓、联排别墅等分契产权住宅的批准数量比2023年6月下降了22.1%。
对于自住者来说，当你的预算仅仅够得上购买独立屋的最低标准时，这种情况会让人感到非常沮丧。在这种情况下，你的选择通常限于那些需要大量修缮的房屋，或者位于较小地块上的房产，因为这些因素可以压低房价。
如果最终不得不考虑公寓或联排别墅，也不全是坏消息。
首先，选择购买公寓通常意味着价格大幅降低。例如，悉尼公寓的中位价比独立屋低60万澳元；在墨尔本和布里斯班，这一差距约为33万澳元；堪培拉为40万澳元；霍巴特则为15万澳元。
因此，如果你放弃寻找独立屋，转而考虑公寓或联排别墅，那么多出的资金可以如何运用呢？
你可以选择降低预算，减少贷款金额，这在未来利率上升时能减轻财务压力。
如果你保持大致相同的预算，可以放弃价格区间较低的独立屋，转而购买中高档的公寓或联排别墅。
这意味着你将有机会购买更高质量的房屋，可能包括宽敞的户型、朝北的方向、宽敞的户外空间或小花园，以及现代化的装饰和设施。相比于购买独立屋，你的预算可能还能够多买一间卧室。
另一个好处是，你或许能够在更好的地段购买房产，比如靠近海滩的城区，或是更靠近市中心的位置，而这些都是你之前寻找独立屋时难以企及的。
此外，你也无需担心升值问题。优质的公寓或联排别墅，凭借其独特的优势，长期来看仍然会有不错的增值潜力。
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