数据模型：5年内房价可能暴跌的澳洲城区
墨尔本 Docklands 等城区的新公寓供应量非常大
文/Aidan Devine
未来几年，澳大利亚多个高层住宅区和新兴公寓开发区的房价预计将会下降。
PropTrack的独家价格模型显示，如果近期的下降趋势持续到2029年，受影响最严重地区的房产价值可能要比现在低超过7万澳元。
预计未来五年内房价将下跌的大部分地区集中在悉尼和墨尔本，但布里斯班市中心也有一部分地区可能受到影响。
这些地区的一个共同特点是出售的公寓供应量较高，而租金收益下降也使投资者望而却步——这些投资者通常是此类房产的主要买家群体。
根据PropTrack的数据模型分析，这些地区通常位于市中心区域。
与此同时，本周公布的房产数据显示，在传统的春季销售季节之前，房源数量出现了大幅增长——尤其是在悉尼和墨尔本这两个最大的首府城市。
悉尼在8月份的房源数量创下了自2009年SQM Research有记录以来的最大增幅，而墨尔本的房源数量也远高于长期趋势。
房源增幅如此之大，以至于SQM Research的总监Louis Christopher表示，墨尔本，甚至悉尼，某种程度上已经成为了“买方市场”。
他指出，悉尼和墨尔本的卖家需要在价格上更加灵活，特别是当他们的房产存在一些潜在缺陷时。
Christopher还提到，那些在优越地段出售独立屋的卖家仍然占据优势，但那些稀缺性较低的房产——通常是公寓——则处于劣势。
他强调，各城区的市场状况差异很大，并非所有地区或所有房产类型都会陷于疲软的销售环境。
房价即将暴跌的悉尼城区
如果目前趋势继续，Haymarket有可能成为全国房价跌幅最大的地区之一
根据研究机构PropTrack的模型分析，假设过去五年的房价趋势持续，悉尼市中心的Haymarket城区将出现最大幅度的房价跌幅。
在该城区，几乎所有房产都是公寓，自2019年以来房价平均下跌了22%，今年中位数价格为92.5万澳元。如果这种趋势持续下去，到2029年中位数价格将下降20万澳元，跌至72.5万澳元。
悉尼西北部的Epping也是一个重要的公寓市场。如果过去五年的趋势再延续，该区房价平均将下降14.4万澳元。
更多悉尼房价预计下跌的城区，请参见最后表格。
房价即将暴跌的墨尔本城区
墨尔本房价跌幅最大的地区包括内城区Balaclava、Carlton和Carlton North，这些地区的房价在五年内将下跌约7.8万至8.3万澳元。
其他房价下跌的地区包括：Flemington (-6.6万澳元)
Docklands (-3.6万澳元)
墨尔本CBD (-4.6万澳元)
房价即将暴跌的布里斯班城区
在布里斯班，大部分城区的房产价值下降并不常见，但内城区Milton将是一个显著的例外。如果当前的价格趋势持续到2029年，房价将下降3.5万澳元。
PropTrack经济学家Paul Ryan提醒大家，这些数值并不是精确预测，而是对许多市场在现有趋势下可能发生情况的一种“假设推演”。
Ryan补充说，虽然过去的表现通常会对市场产生很大影响，但它并不总会成为未来表现的预测指标。
在一些房价下跌的地区，价格可能会达到一个更吸引买家的临界点，从而抵消进一步的价格下跌。
数字金融分析公司（Digital Finance Analytics）总监Martin North表示，如果利率保持在当下的水平，许多地区的房价下跌风险将会继续上升。
他说：“人们正在消耗储蓄，现在市场上已经出现了早期的困境迹象。”他补充道，如果利率保持高位，很多房主将被迫出售。
“值得考虑市场的结构，”他说，“三分之一的人没有房贷，生活状况良好；三分之一的人在租房；还有三分之一的人有房贷，并且在艰难应对。”
“压力并不是平均分布在所有家庭的。有越来越多的证据表明，人们正面临困境，更多的房地产投资者将会抛售，因为他们无法从投资获得收益。”
预计到2029年澳大利亚房价将下降的城区
来源：基于PropTrack data模型分析
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