中资开发商悉尼公寓楼查出44处严重缺陷，被敕令紧急修复！澳洲171个城区房价突破100万澳元
01、澳洲171个城区房价突破100万澳元
PropTrack 的新数据显示，过去 12 个月，澳洲171 个地区的房价中位数超过 100 万澳元。
在高利率环境下，全澳房价增长放缓，但截至 9 月的一年中，全国房价中位数仍上涨了 5.8%。
首府城市占据了大部分新进的百万澳元城区，占榜单的四分之三以上。
有 39 个城郊地区加入了这一俱乐部，其中大部分位于昆州和新州的城郊地区。
PropTrack 高级经济学家 Anne Flaherty 表示，尽管利率很高，但全澳的房地产需求仍然很高。
“对于这些地区中的许多郊区来说，过去几年我们看到的房价增长水平令人震惊，因为利率仍然很高，这确实表明房地产需求仍然很高。”
在所有首府城市中，布里斯班拥有最多的百万澳元买家，超过 40 个地区房价上涨了七位数。
Flaherty 女士说，布里斯班的房价增长如此强劲，以至于它已经超过墨尔本和堪培拉，成为澳大利亚第二昂贵的首府城市。
“布里斯班是过去几年表现优异的城市之一，在疫情期间，昆州的州际净移民数量是所有州中最多的，昆州的人口继续全面强劲增长。”
悉尼拥有第二大百万澳元新区，共有 39 个城区加入这一行列。
名单上的许多悉尼地区都位于首府城市的中环和外环，这些市场中的许多都为买家提供了物有所值的房产。
Muhana 先生表示，在距离悉尼中央商务区约 30 公里的 Fairfield 等市场，房价增长是由房地产投资者、海外买家和其他群体推动的。
02、悉尼房价未来数月或开始下跌
悉尼房价可能在今年年底开始下跌，此前CoreLogic发布的数据显示，过去三个月悉尼房价仅上涨 0.5%，为去年 2 月以来的最小季度涨幅。
珀斯、阿德莱德和布里斯班的房价在过去一年里一路飙升，但在房源挂牌量增加、利率上升和负担能力下降的背景下，房价增长势头也将减弱。
“各地房价肯定都在放缓，悉尼可能即将进入某种程度的低迷期，尤其是考虑到房源库存上升，目前库存水平高于平均水平。考虑到悉尼的负担能力紧张，这种情况居然没有过早发生，所以市场对低迷的抵御能力出奇地强。”
拍卖清空率是衡量住宅市场实力的一个指标，截至周六的一周内，该比率跌至今年最低水平，反映出房源水平上升的影响，以及借贷成本尚未像许多买家和投资者所希望的那样迅速下降。
CoreLogic 表示，全澳范围内，新上市房屋数量比去年高出 3.2%，比前五年平均水平高出 8.8%。
CoreLogic执行研究总监Tim Lawless 先生表示，虽然住房库存通常在春季销售季节增加，但自 2021 年以来，每年这个时候新上市房屋的数量都没有这么高。
随着房源数量的增加，更多房产在市场上停留的时间更长。
CoreLogic 的数据显示，珀斯房价在截至 9 月的三个月内上涨了 4.7%，这是一年来最小的涨幅，与上一季度的 6.2% 相比大幅放缓。
布里斯班房价回落至 2.7%，为去年 3 月以来的最低水平，低于前三个月的 3.8%。
全澳房价上涨 1%，也低于上一季度的 1.3%。
CoreLogic 表示，阿德莱德房价似乎最高达到 4%，而霍巴特下跌 0.8%，达尔文下跌 0.7%，堪培拉下跌 0.9%。
汇丰银行首席经济学家保罗·布洛克瑟姆表示，由于移民减少导致需求减弱，加上供应增加，将导致悉尼和墨尔本房价走低。
澳新银行经济学家 Madeline Dunk 表示，即使降息也不太可能引发房价上涨。
“我认为这将支持市场需求和信心，特别是在悉尼等地，但我并不认为这会引发未来房价的大幅上涨。”
“降息仍有可能稍晚到来，而且我们预计降息次数不会很多，因此我们预计降息后房地产市场不会发生重大变化。”
悉尼房价近几个月持平，9 月份上涨 0.2%。8 月份上涨 0.1%，7 月份上涨 0.2%。
墨尔本房价本月进一步走低，下跌 0.1%，过去三个月下跌 1.1%。
与此同时，房源数量大幅增加。
悉尼的总房源水平目前比一年前高出 7.3%，比五年平均水平高出 13.6%，表明库存增长速度快于吸收速度。
墨尔本房源数量同比上涨 8.2%，比五年平均水平高出 21.4%。
布里斯班的新房源数量也有所增加，比一年前增加了 10.4%，比五年平均水平高出 1.4%。
阿德莱德的新房源比一年前上涨了 4.5%，珀斯上涨了 3.4%。它们现在比五年平均水平上涨了 1.4%，高出 6.5%。
AMP 首席经济学家 Shane Oliver 表示，新房的潜在短缺仍然存在，但短期内加息的影响将主导市场。
03、澳洲贷款规则太严 导致一些租客一辈子只能租房
澳洲房地产广告平台 REA Group 表示，严格的贷款规定可能会阻止开发商建造更多房屋，并迫使一些人继续租房。
澳洲参议院8月份启动的一项抵押贷款监管调查，正在调查人们的担忧，即旨在降低风险最高的借贷形式的规定已经走得太远，使银行在向首次购房者放贷时过于谨慎。
包括澳新银行在内的一些主要银行警告称，严格的监管意味着贷款机构越来越只能向富裕家庭提供抵押贷款。
联盟党议员和一些银行家特别关注的是澳大利亚审慎监管局（A PRA）的抵押贷款偿还能力测试，该测试评估如果储备银行将现金利率提高 3 个百分点，潜在借款人是否有能力偿还贷款。
REA Group 表示，3% 的偿还能力测试已迫使银行限制贷款渠道。
“大多数新房都是在预售达到某个里程碑后才建造的，因此 3% 的高额缓冲可能会减少新房供应，”REA 在提交给参议院调查的文件中表示。
“此外，高水平的静态缓冲限制了银行认为有信用的借款人获得信贷的机会，而且由于租金成本高昂，它也可能限制一些租房者退出租房市场并进入购房市场的能力。”
REA 估计，自 2022 年 5 月澳大利亚央行开始加息以来，普通家庭的借贷额度下降了 35%。
7 月份新房贷款平均利率为 6.3%，这意味着目前评估潜在借款人是否有能力以假设的澳大利亚央行现金利率 7.35% 支付超过 9% 的贷款利率。
住房已成为各大政党的主要战场，创纪录的房价、租赁物业的严重短缺和更高的利率共同导致住房负担能力大幅下降。
澳洲总理安东尼·阿尔巴尼斯上周证实，财政部正在制定方案，以遏制负扣税和房地产投资者的资本利得税折扣，因为政府试图赢回那些已经转向绿党支持的租房者。
在必须在 2025 年 5 月举行的联邦选举之前，联盟党正试图通过一项政策来吸引想要入市的首次购房者，该政策允许他们动用部分退休金作为首付。
REA 表示，APRA 应该制定一个与抵押贷款利率同步波动的缓冲。
“鉴于官方利率已从 0.1% 上升至 4.35%，这是自 2011 年 11 月以来的最高水平，并且预计利率将从现在开始下降，我们怀疑 3% 的服务能力缓冲是否仍然合适。”
04、中资开发商公寓楼查出44处严重缺陷！被敕令紧急修复
悉尼西北区一栋公寓楼被发现存在大量“严重缺陷”。建筑监管机构警告称，如果不处理这些问题，公寓的“适居性”将受到影响。
新州公平交易厅周五发布了整改令，要求 BGY North Ryde Pty Ltd 修复位于 North Ryde 的“Ryde Garden”公寓楼内的 44 处严重缺陷。
该项目耗资 2.64 亿澳元，共有3栋大楼合 830 套公寓，于 2018 年完工，由陷入困境的中国开发商碧桂园的子公司 BGY 与澳洲建筑公司 Watpac 合作完成。
这些建筑被形容为“与大悉尼相连的都市圣所”，毗邻新地铁线，拥有“壮观的都市景观、微波湛蓝的游泳池和郁郁葱葱的屋顶花园”。
然而，监管机构表示，该建筑楼存在严重缺陷，有降低“开发项目舒适度”的风险，甚至“公寓的适居性”也会打折扣。
令人担忧的是，建筑工程整改令中详述的 14 个缺陷与建筑结构裂缝有关，包括地下停车场“沿墙”的裂缝。一处缺陷描述称“裂缝已经蔓延到整个混凝土板”，导致水渗入，同时检查人员在建筑物外立面上的几个地方注意到了由潮气引起的白色粉状沉积物。
四个地方防水系统不足的问题已经“恶化”，包括屋顶，23 楼出现湿地毯，表明“防水系统缺失，排水系统不足”。
这份冗长的整改令还详细说明了地下停车场、一楼公共区域和消防泵房的住户警报系统“没有发声器或扬声器”，而电梯没有所需的紧急警报和对讲机。
此外，检查人员发现，大楼的消防控制室和大厅的遮阳篷下面没有安装洒水装置。
新州建筑委员会负责人妮丝（Yolande Nyss）上周发布了这项整改令，要求所有缺陷在四个月内修复，以确保大楼符合合规标准。
她表示，她已经“考虑了所有情况”，虽然“需要进行大量进一步的建筑工程”，而且“可能花费不菲”，但这些成本“必须与建筑物业主和住户的利益相平衡”。
BGY 方面称，“根据 2016 年 4 月签署的设计和施工合同，Watpac 是负责在该物业进行工程的承包商”。
Watpac及开发商碧桂园均暂未置评。
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