真相曝光：住房危机之下，国际巨头抢占澳洲房地产市场
由美国巨头黑石集团拥有的 437 套Build-to-Rent公寓大楼
文/Nathan Mawby
近年来，国际地产巨头和大型养老基金纷纷在澳大利亚房地产市场撒下大笔投资，收购房屋建造商和开发项目，趁着澳洲的住房危机赚取利润。
尽管来自日本、东南亚、美国、加拿大和阿联酋的投资可能会压低维州的房价和租金，但建筑行业的重量级人士警告，这也可能让部分澳洲公司面临倒闭的风险。
本周，澳大利亚和维州最大的建筑商Metricon公司透露，已接近完成一笔价值1.15亿澳元的交易，由日本巨头住友林业集团收购其51%的股份。住友林业集团还持有维州第七大建筑公司Henley Properties Group，以及新南威尔士州的Wisdom Homes和西澳的Scott Parker Group的公司股份。从2008年开始，这一系列收购使澳大利亚最大的建筑公司逐渐成为日本的一部分，未来，至少12%的澳大利亚新房将由外资控股的公司建造。
澳大利亚第二大建筑公司NXT Group目前已由日本企业旭化成集团（Asahi Kasei）持有，该企业还在维州排名第五的建筑公司Simonds Group中持有约11%的股份。
如今，国际开发商已经主导了墨尔本的城市天际线。四大最高的塔楼中，有三座由海外开发商建造，未来还将有更多类似项目。住房行业的专家指出，州和联邦的住房目标是在未来几年内建造数十万套新房，这吸引了国际巨头进驻澳大利亚房地产行业，如果没有外资的积极参与，这一目标将难以实现。
住房产业协会（HIA）首席经济学家Tim Reardon表示，自全球金融危机以来，外资在澳大利亚建筑企业中的持股比例有所增加，但要实现全国的住房目标，还需要更多的国际资金进入市场。
“在住房危机中，最不利的举措莫过于州政府通过税收把外国投资者赶出市场，”Reardon先生说。
他指出，大型建筑商让更多外资参与，可能会导致出现更明显的“垂直整合”效果，通过优化供应链来提高住房建造效率，这对购房者来说是有利的。然而，这位经济学家也警告说，这可能让每年建造100到300套住房的中小型开发商更难与日益高效的大型建筑商竞争。
澳大利亚建筑联合会（Builders Collective of Australia）全国主席Phil Dwyer表示，国际资本的注入将使得已经强大的大型建筑公司变得更具竞争力，这对于小型建筑商来说，会变得越来越难以生存。
“这些大公司拥有的材料采购能力是其他人无法企及的，”Dwyer先生说。
“小型建筑商在过去十年中一直在努力竞争，现在越来越多的人选择退出。”
国际开发商也推动了墨尔本摩天大楼市场的发展。今天，墨尔本最高的四座塔楼包括由新加坡的Aspial Corporation开发的Australia 108、由马来西亚UEM Sunrise开发的Aurora Melbourne Central，以及由总部位于香港的远东发展有限公司（Far East Consortium）开发的West Side Place。
马来西亚UEM Sunrise开发的Aurora Melbourne Central
未来墨尔本最高的摩天大楼——STH BNK by Beulah项目，由拥有马来西亚背景的公司Beulah开发。该公司由马来西亚开发行业巨头Dato Teh的女儿Adelene Teh共同创立，Dato Teh曾担任IJM Corporation Berhard的负责人，其过往的项目曾吸引大量马来西亚投资者。
虽然STH BNK by Beulah项目获得了澳大利亚最大银行联邦银行（CBA）的大量资金支持，但其部分豪华住宅已售予海外买家，其中就包括去年创下墨尔本公寓价格纪录的3800万澳元豪宅。
与此同时，墨尔本市内的另一大型开发项目——耗资28亿澳元的Melbourne Square项目——由马来西亚的OSK公司开发，该公司由马来西亚50大富豪之一的王良发（Ong Leong Huat）领导。
墨尔本日益增长的“Build-to-Rent”市场也吸引了众多国际投资者，希望从日益增多的长期租户中获利。全球最大的商业地产所有者，美国巨头黑石集团（Blackstone）拥有437套公寓的Caulfield Village综合体，而由加拿大养老金基金拥有的牛津地产（Oxford Properties）则支持了本地开发商PDG的1.8亿澳元Southbank租赁住宅项目。
其他买入墨尔本“Build-to-Rent”市场的国际集团还包括新加坡的主权财富基金GIC，美国的哨兵地产（Sentinel Real Estate），以及代表阿联酋政府投资的阿布扎比投资局（ADIA）。
Charter Keck Cramer研究部门的全国执行董事Richard Temlett表示，澳大利亚计划在未来五年内建造120万套住房，其中维州政府正计划在十年内新建80万套住房，这些是吸引国际投资的“强大引力”。
“澳大利亚是一个非常有吸引力的国家，外国公司在这里扮演着重要角色——我们需要国际资本，并且应当欢迎它。”Temlett先生说。
全球巨头在澳洲建筑热潮中如何获利
住友林业集团（Sumitomo Forestry）日本按股份计算公司价值：137.27亿澳元正在进行1.15亿澳元收购Metricon 51%股份的投标2009年收购Henley Homes（维州）的控股股份2016年收购Wisdom Homes（新州）的控股股份2020年收购Scott Park Group（西澳）的控股股份2020年增加对Henley Homes（维州）的持股比例
旭化成集团（Asahi Kasei Group）日本按股份计算公司价值：148.9亿澳元2021年收购新南威尔士州最大建筑商NXT Building Group2023年通过NXT收购Arden Homes
大和房建集团（Daiwa House）日本按股份计算公司价值：298.47亿澳元2023年以6.5亿澳元收购墨尔本Quarter“以租代购”项目的多数股权2017年收购Rawson Group（新州）
黑石集团（Blackstone）美国按股份计算公司价值：1846.8亿澳元2022年建造墨尔本Caulfield Village“以租代购”综合体2021年购买布里斯班Kangaroo Point“以租代购”综合体
GIC新加坡——主权财富基金估计价值：7700亿澳元支持拥有多个项目的“Build-to-Rent”公司Home，并参与Richmond、Southbank等地的开发2022年支持Gurner开发公司4亿澳元投资
阿布扎比投资局（ADIA）阿联酋——政府投资者估计价值：15亿澳元支持Qualitas房产投资基金与墨尔本开发商Gurner在澳大利亚开展多个“Build-to-Rent”项目合作。
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