澳洲住房真相：人均建房多，可为何仍缺房？
在澳大利亚，即便住房危机已然全面爆发，有一种房屋类型却仍不为大多数人所青睐 —— 即便其价格相对更为低廉。
在围绕住房展开的辩论中，无论是住房的可负担性问题还是可用性问题，标准的叙述往往由供应来定义。去年 5 月，时任澳大利亚储备银行行长菲利普?洛威在参议院估计委员会听证会上就表达了类似观点：“解决住房市场所有这些问题的办法是供应、供应、供应。” 从理论上讲，在理想状态下，只要有足够的时间并在合适的地点提供充足的新住房，确实能解决国家面临的诸多住房问题。然而，任何稍有商业知识的人都明白，在这个等式中还有一个常被忽视的关键要素：需求。
听着州和联邦政客向储备银行讲述关于住房供应的种种情况，会让人觉得澳大利亚在增加住房供应方面总体表现欠佳。联邦住房部长克莱尔?奥尼尔在近期对 AFR 房地产峰会的讲话中提到：“在世纪之交，家庭中位价约为平均收入的四倍。如今，这一数字接近八倍。” 她认为价格上涨是因为 “在我们国家，很长一段时间以来，我们都没有建造足够的房屋。简单地说，在今天的澳大利亚，我们人均住房数量不如我们能与之相比的国家。与同类国家相比，澳大利亚的人均住房数量最低，远低于经合组织的平均水平，低于法国、英国和加拿大。”
但实际情况是，澳大利亚的人均住房建造量比奥尼尔所提及的所有国家都多，甚至比美国和绝大多数发达国家都多得多。不过，住房供应平衡还有一个额外维度 —— 澳大利亚人期望居住的房屋类型。西太平洋银行 4 月份的一项调查发现，在考虑家庭负担能力后，84% 的潜在购房者希望住在独立式住宅或联排别墅中。然而，尽管绝大多数澳大利亚人有这样的居住意愿，但新房的建设速度却难以跟上人口的增长步伐。例如，早在 1995 年，全国最畅销汽车是福特 EF Falcon，电台播放着热门歌曲 Seal’s Kiss By A Rose 时，澳大利亚的房屋建设在连续 12 个月内达到 124,500 套的峰值。此后，该国人口规模增长了 52.4%（940 万人），建筑业工人数量增长了 125.8%（净增 758,300 名工人）。若再往前追溯，截至 1977 年 3 月的一年中，建造了 110,800 套房屋，与过去 12 个月建造的房屋数量相比仅少 3100 套，尽管过去五十年技术有了巨大飞跃。
尽管澳大利亚人对独立式住宅和联排别墅有着强烈偏好，且这些房产成本高昂，但过去 15 年中公寓的建造数量仍大幅增加。从 1992 年至 2009 年，获准建造的房屋中平均 15.8% 是公寓，这与西太平洋银行调查中选择住公寓的澳大利亚人比例大致相符。而从 2010 年至今，新批准住宅中公寓所占比例已上升至平均 26.0%，在 2015 年 10 月，获准建造的住宅中 37.2% 是公寓，达到历史最高点。
虽然对于 “澳大利亚是否建造了足够的住房？” 这个问题最直接的回答是否定的，但实际情况更为复杂。按人均计算，澳大利亚建造的房屋数量远超其英语国家竞争对手，要找到长期超越澳大利亚的国家并非易事。然而，尽管澳大利亚建造了大量房屋，但其中相当一部分并非大多数澳大利亚人真正期望居住的类型。尽管建筑业规模大幅扩张，但并未带来更多符合人们需求的房屋建造，这就是澳大利亚住房问题的现实困境。
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