房市行情
悉尼房价在去年四季度下跌了0.1%，去年三季度的跌幅则为0.3%。这也是悉尼房价近2年来，首次出现连续季度下滑。
虽然悉尼房价连续下滑，但164.5万澳元的独立屋中位价对大部分人而言，依旧难以负担。
澳大利亚现在的住房可负担性可以说是前所未见。
随着通胀持续下降，澳洲利率可能会在2025年初迎来降息。
11月的核心通胀年率已经降到3.2%，低于澳储行（RBA）对12月3.4%的预测。
目前四大银行中有两家预计2月份会有降息。
不过，房产行业需要做好心理准备，即使利率下调，对房价和交易量的影响可能不会像以前那么大。
就算平均按揭利率下降135个基点（这是2025年底现金利率预测的下限），普通家庭最多也只能负担得起59.3万澳元的房子——这比现在的房价中位数81.5万还差一大截。
而预计到2025年底利率降到3.1%，也依然高于疫情前10年的平均水平（2.55%），当时还支撑着很强的贷款量。
要想看看澳洲人对更高借贷能力的反应，可以参考2024年的“第三阶段税改”。
这本来能通过增加净收入提升借贷能力，但房价表现却相当平淡，从2024年6月起房价增长就开始放缓。
有人说，现在的“可负担性差距”（房价与收入差距）还没完全反映真实情况。因为澳洲政府搞砸了通胀控制，在移民和能源问题上瞎折腾，直接打击了大家的净可支配收入。
尽管移民人数依旧高企，但这次澳洲的“印度移民潮”跟之前“有钱的中国买房潮”完全不一样。
印度移民对房产的需求要低得多，这也是为什么他们更明显地推动了租金上涨，而不是房产价值。
同时，移民还压低了工资水平，想看到工资实质性增长？
别想了，顶多是勉强跟上通胀。
当然，澳洲住房供给问题一直是个灾难，这会在一定程度上支撑房价，防止大跌。
但别指望这会推高房价。
总的来说，如果要让房价回升，可能需要比过去更多的货币宽松政策支持。
尤其是，澳洲还面临着铁矿石价格冲击，国民收入恐怕又要遭殃。
其实，澳洲的中性利率比大多数人想的还要低得多，这也是为什么未来的降息幅度可能更显乏力。
总结一下就是，降息房价大涨？难！
参考数据：CoreLogic，REA
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