距离周二澳联储宣布新一轮利率的时间越来越近，澳洲各地都透露着一些焦急气氛······
明天到底能不能降息？降息对于普通人意味着什么？降息后我们到底应该怎么做？一起来看看！
1、降息将让无数澳洲家庭松口气
首次购房者Caitlin Wood，正在厨房岛台前反复刷新手机银行页面，屏幕上跳动的数字牵动着这个年轻家庭的命运——30年期房贷、浮动利率6.29%、每月4000澳元还款额、占据家庭收入50%的按揭支出与水电费。
当澳联储明天大概率降息的消息传来，这位首次购房者的手指无意识地在咖啡杯沿画圈：”0.25%的降幅意味着每月的可支配资金会多出不少，或许可以有闲钱去度假或者是存钱要孩子了······”
Caitlin Wood家庭的现状并不是个例。
自澳洲在2022年5月启动史上最激进加息周期以来，4.35%的官方现金利率如同达摩克利斯之剑悬在澳洲百万房贷家庭头顶。
Roy Morgan最新研究揭示，大约三分之一的澳大利亚家庭面临着财务压力。
首席执行官Michele Levine指出：”澳洲人越来越依赖先买后付了，甚至使用信用卡循环还债。这是民众在通胀洪流中挣扎求生的现实注脚。”
联邦银行CEO Matt Comyn的警告更添紧迫感：”若无利率下调，2025年将有更多澳洲家庭需要债务重组。”该行数据显示，过去半年申请还贷宽限的客户出现激增，其中极大一部分是35岁以下的首次购房者。
2、明天到底会不会降息？
一个好消息是，澳洲市场对2月6日的利率决议呈现罕见共识：四大银行预测，出现25个基点降息的概率超90%。
Betashares首席经济学家David Bassanese分析称：”周二利率几乎肯定会下降，12月CPI已经回落至2.4%印证了消费疲软，降息已从政策选项变为经济刚需。”
他预计2024年将有三轮降息，利率保持在限制水平之上，”这既能缓解家庭压力，又不至于引发通胀反弹”。
各大银行估计今年的降息次数将在 2 至 5 次之间。
但利率政策的双刃剑效应正在显现——虽然利率下降会让那些有抵押贷款的人受益，但三分之一拥有自己住房的家庭也将受到降息的影响。
如果储备银行降低官方现金利率并且银行降低储蓄利率，把钱存入银行能赚到的利息也会更少。
3、若真降息，意味着什么？
在这个通货膨胀持续攀升的时代，如今几乎是每一个澳洲家庭都在等待降息的消息，就像是等待年终奖的工薪族，既期待又忐忑。
期待降息、期待财务压力缓解、对不确定的未来产生焦虑······
这些复杂情绪笼罩着无数背负房贷的普通家庭，他们既希望0.25%的利率下调能成为经济寒冬中的温暖曙光，又深知这微小的调整可能只是杯水车薪。
备受期待的降息假设会真实发生，对于我们意味着什么？
假设明天澳联储将降息0.25%：
对于现今背负70万澳元抵押贷款的家庭而言，每月约有110澳元的喘息空间，每周则会略高于25澳元。
这个数字对于深陷财务危机的家庭而言，并不是一笔小数目，虽然对于已建立财务缓冲的家庭，这或许只是账户余额的微小波动；但对那些在利率高峰中苦苦支撑的贷款人来说，每月节省的110澳元可能就是维持基本开支的生命线。
更值得关注的是，0.25%的调整可能为某些借款人打开再融资的窗口——当银行要求的3%服务缓冲门槛成为障碍时，这个降幅可能使0.75%的实际利率优惠成为可能。
4、降息之后，我们需要做什么？
大多数情况下，您需要申请减少还款金额，通常是在线申请或通过应用程序申请。
要实现降息的实际效益，借款人需要主动出击：一、还款调整机制：
不同于自动调整系统，多数银行需要借款人通过在线平台或移动应用主动申请降低月供。
大多数银行在降息时不会自动减少您的还款额。如果您在降息前每月的抵押贷款为 4100 澳元，银行不会自动将其降低到新的还款率，比如说 3990 澳元。
您的还款金额将保持在 4100 澳元，另外的 110 澳元左右通常会进入您的再提款账户，该账户的余额将会增加，这种被动储蓄，或许能帮助您建立存款。
二、重建财务储蓄：
建议将降息带来的每月结余优先用于重建应急储备，而非立即改善生活。这笔意外资金或许并不起眼，但是持之以恒地存钱，也能有所收获。
三、再融资机遇窗口：
一般而言，银行需要在向您提供的利率上增加 3%，以确定您是否有能力在如此多次加息的情况下偿还贷款（称为“服务缓冲”）。
近年来，服务缓冲让一些人难以负担。虽然你可以负担得起当前贷款的糟糕利率，但你不一定能满足银行 +3% 的服务缓冲要求。
当利率差距达到0.5%时，0.25%的官方降息可能突破服务缓冲限制，创造转贷机会。这需要借款人持续关注市场动态并保持良好信用记录。
当然，当我们聚焦抵押贷款者时，不应忽视另一群沉默的群体——依靠储蓄利息生活的退休人群。他们的定期存款收益可能随降息同步缩水，这种此消彼长的金融现象提醒我们，任何经济政策的调整都牵动着复杂的社会神经。
站在如今这个可能到来的利率转折点前，每个家庭都需要制定个性化应对方案：评估现有贷款结构，咨询专业财务顾问，审慎规划结余资金的使用方向。
5、降息会让澳洲房价暴涨吗？
虽然明天很有可能将引来降息，但是今年的澳洲房地产市场似乎将迎来一个关键的转折点——房价停滞期。
根据ANZ经济学家Madeline Dunk和Adelaide Timbrell的分析，尽管市场预期降息将带来一定的刺激作用，但今年澳洲首府城市的房价涨幅预计仅为0.9%，其中悉尼和墨尔本的房价甚至可能略有下降。这一停滞期，或许正是当前市场所需的调整阶段。
降息影响有限，需求刺激不足
尽管市场普遍预期今年将迎来多次降息，但ANZ预测仅有两次0.25%的降息动作。
在当前房价高企的环境下，这种幅度的降息对刺激购房需求的作用极为有限。对于许多潜在购房者来说，降息虽然是一个积极的信号，但单靠降息并不足以显著改善住房可负担性。
供应短缺：长期问题的缓解迹象
另外一方面，长期以来，澳洲住房供应不足一直是推高房价的重要因素。不过好在，如今这方面终于有所缓解了！
尽管2024年建筑批准数量同比增长了12%，但整体水平仍然疲软。不过，近期的一些迹象表明，供应端的问题可能正在逐步缓解。
Mirvac首席执行官Campbell Hanan指出，购房者已经将首次降息纳入考量，这在一定程度上提振了市场需求。在截至去年底的六个月里，Mirvac公司的住宅地块合同交易量增加了51%，新的购房咨询也增长了36%。
同样，Lendlease报告称，其在悉尼和墨尔本的三个大型公寓开发项目的预售情况十分强劲，总预售额达到30亿澳元。
开发商的好消息：需求回升与成本压力
对于Mirvac和Lendlease等开发商而言，市场需求的回升无疑是个好消息。许多澳洲人迫切希望进入房地产市场，尤其是在房价持平或略有回落的情况下，降息预期成为许多买家眼中的“及时雨”。
此前一段时间，开发商也面临着成本上升的压力。过去几年，建筑成本上升和分包商短缺问题一直困扰着开发商。
但如今，分包商的供应正逐渐恢复正常，破产问题也有所缓解。Hanan提到，负责建筑项目初期结构工作的分包商正从机场和医院等政府项目转向住宅建设，这为开发商带来了更多的竞争和选择。
尽管市场需求旺盛，但购房者仍需面对住宅项目价格上涨的现实。开发商为了适应更高的成本压力，不得不重置利润率并提高售价。
Hanan指出，虽然价格上涨并未被所有购房者立即接受，但合适的项目仍销售火爆。例如，Mirvac在悉尼达令港的Harbourside公寓项目在短短三天内就完成了7亿澳元的预售，中边区的住宅和联排别墅也很受欢迎。
澳洲联邦银行首席执行官Matt Comyn强调，解决住房问题的关键在于增加供应。任何供应端的进展都值得期待。Hanan总结道：“虽然还没到欢呼雀跃的地步，但我们确实看到了隧道尽头的光亮。”
虽然降息确实能帮咱普通人一个大忙。
但是还请记住，真正的财务安全不是来自偶然的利率调整，而是建立在持续优化的资产管理策略之上。正如金融市场的波动永不停息，我们的财务智慧也需要与时俱进——保持清醒，保持耐心，在期待与务实之间寻找最佳平衡点。
所以明天最新利率公布之前，请准备好您的财务工具箱：检查贷款合同条款，更新银行应用程序，评估家庭预算弹性。因为在这个充满不确定性的时代，真正的”奖金”永远属于那些做好准备的人。
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