首府城市只剩下12个地区，不到$50万买独立屋
01 墨尔本房市最坏时期或已过去，降息预期提振买家需求
经济学家和房产中介表示，随着买家需求开始回升，墨尔本房市的最坏时期可能已经过去，降息预期为市场注入了信心。
买家代理指出，尤其是市场的可负担部分正在升温，首次购房者和投资者已提前入场。
澳新银行（ANZ）预测，墨尔本房价将在未来几个月触底，并在8月左右开始回升。
ANZ经济学家马德琳·邓克（Madeline Dunk）表示：“我们预计房价将下跌至6月，7月趋于平稳，然后从8月开始小幅回升。到12月，我们预计房价将每月上涨0.4%，这得益于通胀放缓、减税、生活成本缓解以及降息带来的实际家庭可支配收入增加。”
CoreLogic的每日房价指数显示，过去28天内墨尔本房价仍下跌了0.3%。但CoreLogic研究总监蒂姆·劳利斯（Tim Lawless）表示，与1月0.6%的跌幅相比，下跌速度似乎正在放缓，过去一周指数趋于平稳。
他说：“现在判断市场是否触底可能还为时过早，但自2022年3月市场峰值以来累计下跌近7%后，墨尔本市场的最新趋势看起来令人鼓舞。虽然还没有出现全市范围内的全面反弹迹象，但一些市场已经具备了反弹的条件。”
AMP首席经济学家谢恩·奥利弗（Shane Oliver）表示，墨尔本房市的最坏时期可能已经过去，但其复苏取决于降息，最早可能在本周RBA董事会会议时实现。
他说：“我怀疑，所有关于降息的讨论以及对墨尔本房产价值提升的预期可能正在提振市场情绪，并可能开始吸引一些买家入场。近三年来房价增长疲软，因此在我看来，墨尔本房产的价值更具吸引力，尽管相对受限，但仍有更大的上涨潜力。”
根据CoreLogic的数据，墨尔本的住宅中位价为772,317澳元，在连续10个月下跌后，成为五大首府城市中最便宜的城市。
墨尔本的房价比悉尼低35.3%，比布里斯班低13.6%，比阿德莱德低5.7%，比珀斯低5.7%。
而五年前，墨尔本的房价比悉尼低22.6%，比布里斯班高35.6%，比阿德莱德高51%，比珀斯高56.8%。
买家代理机构InvestorKit研究主管阿尔琼·帕利瓦尔（Arjun Paliwal）表示，墨尔本的可负担区域正在迅速变化，但这些涨幅尚未反映在整体数据中。
他说：“我们正试图瞄准墨尔本75万至95万澳元价位的房产，因为价格低于70万澳元的房屋在开放日吸引了30到50组买家，由于需求旺盛，我们开始错失许多这样的房产。因此，我认为墨尔本市场的反弹已经发生在市场的低端。如果你想购买价格低于80万澳元的房屋，这个机会窗口正在迅速关闭，但如果你有更大的预算，则可以稍微从容一些。”
02 澳洲首府城市只剩下12个地区，不到$50万也能买独立屋
在澳洲的首府城市中，现在仅剩下12个城区的独立房中位价格在50万澳元以下。
根据最新的Domain房价报告，过去十年中，澳洲各大首府城市中的房价迅速上涨，使得购房变得愈加困难。
不过，在阿德莱德和珀斯这两个城市中，依然有少量选择，尽管它们也经历了房市的增长周期。
墨尔本也有一些城区进入名单，主要归因于该市目前低迷的房价。
在距离墨尔本市 中心约30公里的Melton，中位价仅为46.5万澳元，购房者可以选择小型住宅或联排别墅。
当地地产中介Shane Spiteri表示：“在这里，大家仍然有机会拥有自己的住所，而不是一直租房。”
他介绍称，近期推出的两居室联排别墅全新且享有七年质保，售价仅为45.9万澳元。即使没有大后院，但前面的公园也增添了不少吸引力。
Spiteri还表示，如果预算为50万澳元，还可以选择一套三居室、两浴室的开放式住宅，土地面积约为300到400平方米。
墨尔本的房市曾因投资者的撤离而低迷，但Spiteri指出，现在投资者正在回流，这将推高未来的房价。
他透露：“现在有很多投资者再次致电问询，还有来自西澳和悉尼的买家也重新在墨尔本寻找投资机会。”
在阿德莱德，距离市中心20公里的Elizabeth North的中位房价为45.1万澳元，相较于全市99.2万澳元的中位房价，仍显得较为实惠。
当地中介Bradley Clarke表示，45万澳元的预算大致可以购买到500到800平方米的 半独立式房屋。而如果希望购置更优质的房产，则需要准备50万澳元的预算。
布里斯班最近的房价突破了100万澳元，整体市场有上涨趋势。
现在只有两个城区 的中位房价在50万澳元以下，包括距离市区16公里的Woodridge，其房价为49.5万澳元。
03 利率下调在即，澳洲业主可提前六年还清房贷
随着多次降息即将到来，精明的房主如果迅速行动，可以提前六年还清房贷。
由于澳大利亚储备银行（RBA）可能在周二进行四年来的首次降息，四大银行中的三家预计2025年将有一系列进一步降息。
四大银行——澳洲联邦银行（Commonwealth）、西太平洋银行（Westpac）、澳新银行（ANZ）和澳大利亚国民银行（NAB）——均预计本月将降息。
其中三家预计今年将有四次降息。这将总共降息100个基点，为压力重重的房主减轻负担，仅2025年一年就能带来显著缓解。这将使当前的现金利率从4.35%降至更易管理的3.35%。
比较网站Finder表示，普通房主可以利用利率下降的机会，大幅缩短房贷期限，最多可提前六年还清贷款。根据Finder的数据：如果银行完全传递四次降息，平均房贷利率可能从6.33%降至5.33%。
选择减少还款的房主在2025年平均可节省4,860澳元。
已经适应当前还款水平并能负担得起的房主，如果继续按当前水平还款，可能会从中受益。
在贷款期限内，那些通过再融资降低还款额的房主可以节省143,593澳元的利息（假设利率不再变化）。
与此同时，再融资后保持当前较高还款水平的房主可以节省更多——294,519澳元的利息——并提前六年还清贷款。
Finder消费者研究主管格雷厄姆·库克（Graham Cooke）表示：“房贷持有者终于看到了隧道尽头的曙光。随着RBA将利率从几乎为零提高到惩罚性的4.35%，澳大利亚人经历了严峻的财务压力，经济格局也因此改变。随着借贷成本下降，坚持保持当前还款水平的房贷持有者可以节省数千澳元，并缩短还款年限。”
“这样做的好处是，它不会推高通胀，从而使进一步降息更有可能发生。根据Finder的研究，并非所有人都会采取这一策略，因为40%的房主处于房贷压力中。无论你是决定通过再融资给自己更多喘息空间，还是加快还清房贷的步伐，确保获得最佳利率至关重要。”
04 澳洲建房能力下降 公寓建造用时增加近1年
生产力委员会在一份新报告中说，澳洲建筑行业快速建造合理价格住房的能力十年来不断下降，导致年轻人无法买到可负担得起的住房，呼吁政府解决阻碍住房建设的监管问题。
澳洲生产力委员会（Productivity Commission）的研究发现，目前澳洲每工作一小时建造住房的数量只是1995年的一半。
在过去的30年里，住房建设部门的生产率下降了12%，而其它经济部门的生产率却提高了49%。如果整个经济以住房建设部门的生产率发展，那么这个国家的经济每年将减少1.1万亿澳元。
在2023至2024年的10年间，建造一栋独立式住宅的平均时间从6.4个月增至10.4个月。同期，建造新联排别墅的平均用时从9.4个月增加到12.9个月，而建造公寓楼的时间从18.5个月猛增到27.8个月。
生产力委员会主席伍德（Danielle Wood）表示，年轻人正在为建筑行业低下的生产率付出代价。
“太多的澳洲人，尤其是年轻的澳洲人，正在为买不起住房而挣扎，”她说。无论劳动力、利率或成本如何变化，提高住宅建设的生产率都将提供更多的住房。”
该委员会的报告发现，复杂、缓慢的审批程序意味着新住宅区或公寓楼的建设时间可能会长达10年甚至更久，而实际投入建设的时间只占其中的一小部分。报告建议各级政府支持对建筑法规进行独立审查，包括地方政府对新建住宅的规定。
生产力委员会发现，整个住房建筑行业缺乏创新，许多企业无法或不愿改变建造方式。很少有企业采用预制等先进的建筑技术或工艺。
此外，许多建筑公司规模较小。住宅建筑公司的平均员人数不到2名，比澳洲企业的平均规模小得多。公寓楼的生产率要高于独立式住宅。
委员会还将该行业生产力水平低下归因于技术工人的短缺。该委员会认为，全国各地的职业许可制度不统一、移民进入该行业的机会有限以及学徒数量不足都对住房建设造成了不利的影响。
虽然委员会的研究主要集中在澳洲，但它发现全球住房建筑行业的生产率都在下滑。与美国和英国等国家相比，澳洲建筑工地的生产率相对较高。
伍德表示，各级政府都必须解决住宅建设的监管问题。
“大量的监管措施对生产率产生了抑制作用。她说：”如果政府真的想建造更多的房屋，那么他们就需要更认真地思考他们的决策是如何不必要地限制了房屋开发并减缓了新房建造的速度。
澳洲建筑师协会（MBA）会长沃恩（Denita Wawn）表示，生产力委员会提出的建议非常合理，所有政府都应加以考虑。
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