降息难救楼市！悉尼房价跌幅最大城区仍面临挑战
01
印花税成购房最大障碍，西澳选民呼吁改革
一项针对1.5万名西澳居民的新调查显示，印花税已成为购房的一大障碍，尤其对首次购房者和希望缩小住房规模的换房者（downsizers）影响尤为显著。
西澳房地产协会（REIWA）首席执行官凯斯·哈特（Cath Hart）表示，该协会的住房问题调查发现，超过60%的受访者认为印花税是购房的严重财务障碍。
“由于人口增长强劲且新房供应不足，西澳房地产市场近年来持续升温。2024年12月，珀斯的房产中位价同比上涨23.3%，达到74万澳元。”哈特表示。
“我们知道，印花税是导致首次购房者推迟进入房市的重要原因。澳新银行（ANZ）的估算表明，首次购房者存够首付款的时间已延长至近10年。”
近半数受访者支持提高首购房者印花税豁免门槛，以反映房价上涨的现实。目前，西澳的首购房者印花税豁免门槛为45万澳元，约三分之一的受访者不支持调整。
在3月8日的西澳州选举前，工党承诺将豁免门槛提高至50万澳元，而自由党则提出提高至55万澳元。
REIWA的州选举政策诉求之一是对换房者提供印花税减免，以鼓励市场流动性，这一提议得到了71%受访者的支持。
然而，西澳州长罗杰·库克（Roger Cook）在2023年6月已明确表示，不会为希望缩小住房规模的换房者提供印花税减免。
Ray White的首席经济学家内丽达·科尼斯比（Nerida Conisbee）认为，各州政府应考虑逐步用土地税取代印花税。
她指出，这可能是澳大利亚房地产政策中最具变革性的改革之一，尽管经济效益明显，但大多数州政府仍对这一重大变化持谨慎态度。
“土地税制度可以促进现有住房资源的更有效利用，鼓励房主最大限度地发挥房产的使用价值。”她说。
“例如，长期闲置房屋的持有成本会增加，这将促使房东尽快出租房屋，从而降低空置率。”
此外，土地税还可减少开发商的囤地行为，因为较高的持有成本将促使他们更快地开发和出售房产。
不过，转向土地税制度也面临诸多挑战，如建立全新的管理体系。此外，科尼斯比特别提到，这一制度可能对某些群体产生负面影响，尤其是那些几十年前在高端地段购房、但目前现金流有限的退休人士。
“尽管他们的房产资产价值可观，但他们可能难以负担每年的土地税，这可能迫使他们搬离长期居住的社区。”她说。
但她也表示，这种制度变化的好处之一是鼓励那些不再需要大房子的居民搬到更适合的住宅，从而促进市场流动性。
尽管从表面上看，土地税可以降低购房的初始成本，从而提高住房可负担性，但在供应受限的市场（如珀斯），实际影响可能有所不同。
在当前制度下，购房者不仅需要存够首付款，还需要额外存下印花税。例如，购买一套价值100万澳元的房产，买家需额外准备5万澳元用于缴纳印花税。
如果改为土地税制度，购房者只需存够首付款，极大降低了购房的初始资金门槛，理论上能让更多人更早进入房市。
然而，买家往往会根据自己能借到的最高贷款额度来决定购房预算，因此即使少了印花税，房价可能仍会因需求增加而继续上涨。
随着房价的持续上涨，围绕印花税改革的讨论愈演愈烈。虽然土地税制度的推行仍面临诸多挑战，但市场和公众对现有印花税制度的不满已经显而易见。
02
澳洲租金依然高企 降息无法打动房东降租
斯特凡·贝列夫斯基表示，澳大利亚储备银行（RBA）四年多来的首次降息将使他每月在三处投资房产上节省约340澳元，但这远不足以让他考虑降低租金。
“从大局来看，这只是微不足道的节省。有人建议普通投资者应该把这点降息优惠传递给租户，甚至每次降息都要这么做，这简直荒谬至极。”这位墨尔本的按揭经纪人兼房东说道。
澳大利亚财政部长吉姆·查尔默斯呼吁，房东在制定租金时，应该考虑RBA周二宣布的0.25个百分点的降息决定。
但贝列夫斯基对此不以为然，他强调投资房产的成本仍然很高：“作为投资者，我们已经在支付大量持有成本。在维多利亚州，土地税飙升，保险费用、地方政府税和合规成本也在上涨。”
“我们刚刚得到区区0.25个百分点的降息，就被要求把这点微不足道的优惠让给租户？这种说法简直可笑。别忘了，在过去三年里，我们这些房东和所有房贷持有者一样，已经经历了13次加息的冲击。”
悉尼的房产投资者迈克尔·欧弗顿同样表示，他不会把降息带来的节省转移给租客。
“目前，我不会降租，除非市场趋势发生变化，比如租金定价过高，或者租户不愿意支付当前租金，或者他们找到更便宜的选择，迫使我调整价格。”
“在过去三年里，我们不得不逐步提高租金，以应对大幅加息，而这主要是为了覆盖成本，而不是为了赚取更多利润。”
据CoreLogic经济学家凯特琳·埃兹测算，75万澳元贷款的投资者，降息后每月可减少约121澳元的利息支出。
“这将有助于改善投资者的现金流状况，但无法弥补租金收入与利息成本之间的失衡。”埃兹表示。
自2022年4月（即本轮加息周期开始前）以来，全国房东的月供已增加1483澳元，而同期租金收入仅增加472澳元，意味着投资者每月仍需自掏1011澳元填补缺口。
在悉尼，租金收入在此期间总共增加了678澳元，但房贷利息却飙升2007澳元，房东每月仍需填补1429澳元的资金缺口。
即便是在租金涨幅领先全国的珀斯、布里斯班和阿德莱德，房东仍然面临严重的亏损：珀斯：房贷利息上涨2114澳元，租金仅增加741澳元，每月缺口1373澳元。
布里斯班：租金上涨819澳元，但利息成本增长2216澳元，月亏1397澳元。
阿德莱德：租金上涨799澳元，利息支出却猛增2092澳元，每月仍需填补1293澳元。
墨尔本情况稍好，但房东每月仍有607澳元的资金缺口。
过去12个月，澳大利亚租金增速明显放缓，这对房东来说是另一重压力。CoreLogic数据显示：去年全国租金增长率为4.4%，远低于前一年的8.5%，但仍高于疫情前2.2%的年均增长率。
空置率上升，全国平均空置率从去年1月的1.7%升至1.9%。
悉尼空置率从2%升至2.4%，墨尔本从1.3%升至1.7%，布里斯班、珀斯、阿德莱德分别上升0.2个百分点至2.2%、1.5%和1%。
埃兹指出，空置率上升主要由于海外移民数量减少以及越来越多的人选择合租，导致租房需求下降。
此外，投资者回归市场带来了额外的房源供应，也让租金增长放缓。
“去年下半年，市场上的空置率大幅上升，我们预计未来几个月租赁市场将进一步趋于宽松。”埃兹补充道。
尽管租赁市场正在逐步放缓，但投资者普遍不认为降息会推动租金下降。
由于投资房产的持有成本依然高企，绝大多数房东仍需弥补房贷利息上涨带来的资金缺口。
在市场供需关系没有发生根本性变化的情况下，租户恐怕不能指望房东因降息而主动降低租金。
03
降息难救楼市！悉尼房价跌幅最大城区仍面临挑战
本周，澳大利亚储备银行（RBA）宣布单次降息，并警告称未来可能不会继续降息。专家表示，这一举措恐怕不足以提振悉尼一些陷入低迷的房地产市场。
房价在过去一年跌幅最大的城区的房地产经纪人表示，只有更多的降息才能真正缓解许多买家的财务压力，并显著改善市场情绪。
Crows Nest 是受市场低迷影响最严重的区域之一，尽管新地铁线的到来曾让市场充满期待，但该区的公寓价格过去一年依然暴跌 22.1%（数据来源：Domain）。
Peter Chauncy（McGrath Crows Nest）表示，单次现金利率调整并不会对人们的生活和福祉产生重大影响。“我们至少需要再降息三到四次，市场状况才会出现真正的变化。”
“在我们的 2065 邮政区，St Leonards 有大量公寓上市，导致供应大于需求，这直接影响了房价。同时，过去一年，许多投资者选择抛售物业，使市场供应量进一步增加。但我们希望更多的降息能带动利率下降，提高投资回报率，让投资者重新回归市场。”
本周二，澳大利亚储备银行（RBA）将现金利率下调 25 个基点，降至 4.1%，但澳洲央行行长 Michele Bullock 警告称，未来可能不会再有进一步的降息。
“今天的决定并不意味着市场预期的进一步降息即将到来，”她表示。“虽然这次政策调整认可了通胀方面的积极进展，但委员会对未来的政策宽松仍保持谨慎态度。”
在过去 12 个月里，Glebe 的公寓价格下跌 11.4%。最近几周，由于市场对多轮降息充满期待，买家信心有所回升，但 RBA 的声明可能会抑制这种乐观情绪。
Glebe的Belle Property 中介 James Cahil表示，去年市场较为低迷，但最近买家咨询量和房屋看展次数大幅增长。
“这周六我们有一场拍卖会，市场氛围非常积极。” 他说，“一些买家正在办理最后的贷款手续，银行对潜在的降息持乐观态度。一位买家甚至表示，他押注未来还会有两到三次降息。”
然而，他指出，近年来公寓市场表现不佳，主要受到新建公寓质量问题的影响，许多买家更倾向于购买老旧但质量可靠的公寓。
Gordon 公寓价格年跌幅达 10.5%。虽然降息有助于市场回暖，但当地房地产中介表示，其他因素对市场影响更大。
Finder 的最新调查数据显示，37% 的贷款人需要每月房贷减少 500 澳元或以上，才能感到财务上的舒适。
然而，这次 25 个基点的降息，即使银行完全传导给消费者，也只能让平均贷款 641,416 澳元的房贷减少 103 澳元/月，远远不能满足大多数购房者的需求。
对于例如 Haberfield 这样的城区，房价年跌幅 9.2%，这点降息可能也无法带来实质性改变。
在 Sydney Olympic Park，公寓价格过去一年下跌 8.4%。尽管最近市场活跃度有所提升，但 Matthew Nolan（Rich & Olivia）认为，市场最大的压力仍来自于大量高层公寓的供应。
如果未来没有更多降息，悉尼部分房价跌幅最大的城区仍可能面临较长的市场低迷期。
04
智库建议澳洲政府完善房屋回购政策 为高风险地区房主搬迁做好计划
一项新的研究警告说，一些居住在自然灾害高风险地区的房主需要搬家，政府需要回购他们的房屋，但这样做的方式方法不足。
澳洲住房和城市研究所（Australian Housing and Urban Research Institute）的一份题为《综合住房政策、定居规划和灾害管理》的报告发现，政府需要绘制即将撤离地块的地图，并建立一个适合重新安置的土地的数据库。
由于气候变化【相关阅读:魔鬼在统治着我们的世界(24)：环保主义(下)】使得极端天气事件更加频繁，对社区产生的影响也更大，这个问题变得更加紧迫，但对于长期居住在某个地区的居民来说，这可能是一个具有挑战性的话题。澳洲已经实施的一些回购遭遇了社区的困惑或反对。
本周发布的这份报告建议制定可在自然灾害发生前后使用的有管理的推动土地腾退和回购政策，其中应包括社区参与决策。
它用新州北部河流地区在2022年Lismore洪水后提供的回购作为例子。该回购旨在为人们提供更安全的居住场所，但没有进行足够的社区咨询和沟通。人们还对让房主从价值最低的房产搬到仍然可负担得起的新房表示担忧。
这项研究对政府和应急机构的公务员进行了采访，以找出做法中不足的地方。
首席研究员、皇家墨尔本理工大学城市研究中心高级研究员克伦（Annette Kroen）博士说，州政府需要在灾难发生之前制定回购计划。
她说，目前，这通常是一种临时应对措施，比如回购计划，如果我们提前做好准备，我们可以更容易地做出反应，而不是让人们等待。
她说Lismore的回购是一个漫长的过程，对一些不知道自己能否搬走的家庭来说很难应对。
克伦说，灾难发生后，人们对风险的意识很高，但在灾难发生前谈论重新安置社区可能在政治上很困难。
她呼吁各州带头确保不同群体能够获得正确的数据，以了解哪里是高风险地区。
她说，现在一些新房可能建在高风险地区。
由于海平面上升和海岸侵蚀的风险，该报告遵循了之前专家的呼吁，即沿海岸线进行有管理的住宅腾退。
未参与这项研究的悉尼科技大学气候-KIC的研究主任布拉德肖（Simon Bradshaw）也认为，政府应该支持一些社区搬到更安全的地方。
他说，我们确实看到越来越多的家庭生活在危险的地方，面临着日益严重的洪水或极端的火灾风险，政府回购是可以使用的工具之一。
他说，灾后的清理工作花费的钱比社区的准备工作要多，但对社区来说，根据自己的条件进行选择和搬迁是很重要的。
澳洲自然灾害研究所行政总裁吉辛（Andrew Gissing）说，一些社区已经搬到了风险较低的地区，或者得到了房屋改造和房屋加高的支持。
例如，悉尼西部Liverpool面临洪水风险的房屋，或者维州政府在黑色星期六森林大火后购买的房屋。
但他表示，这对政府来说代价高昂，而且需要社区参与进来。
在Liverpool的危险地带，一些房主没有和他们的邻居同时离开，留下的房子挨着空置的街区，政府仍然需要维护道路和服务。
*以上内容系网友风平浪静自行转载自澳洲财经见闻，该文仅代表原作者观点和态度。本站系信息发布平台，仅提供信息存储空间服务，不代表赞同其观点和对其真实性负责。如果对文章或图片/视频版权有异议，请邮件至我们反馈，平台将会及时处理。