封顶5%？首次置业者的“特权利率”要来了？
文/房十八
澳洲房市这场大戏，又迎来了新剧情。这次的主角，不是RBA，不是联邦政府，而是房地产行业的最强游说团——Property Council of Australia（PCA）。他们最近抛出一个重磅提议，希望政府出手，帮首次置业者锁定一个“特权利率”：要么跟着RBA现金利率走，要么封顶在5%，以较低的贷款成本，助推澳洲年轻人上车。
听上去是不是很美？先别急，我们来拆解一下。
这项提议，怎么玩？
PCA的方案，叫做“First Home Buyer Accelerator Loan Scheme”（首次置业加速贷款计划）。核心内容很简单：1、利率封顶：首次置业者如果买新房或楼花，贷款利率不会高于5%（或RBA现金利率，取其较高值）。
2、低首付门槛：贷款首付最低只需5%，远低于传统的20%。
3、政府兜底：政府提供50%贷款担保，让银行敢放贷，也降低LMI（贷款保险）的成本。
PCA的理由也很直接：年轻人上车难+房屋供应不足=市场停滞，而这个计划能一石二鸟：让年轻人更容易进入市场，增加购房需求；
促进新房建设，拉动经济增长。
PCA的首席执行官?Mike Zorbas?甚至放话：如果这个计划落地，首置买家每月最多可省$1,087，每年可省$13,044。这相当于直接给他们“涨工资”了！
这个提议，有可能实现吗？
既然是PCA提出的，那就说明他们背后的开发商和银行，一定有利可图。但问题是，政府愿意接盘吗？
目前来看，这个提案最大的问题是——政府的财政承受能力。虽然PCA强调“零财政负担”，但实际上，政府为银行提供50%贷款担保，意味着：1、如果市场崩了，政府兜底。如果未来房价下跌，借款人违约，政府的财政风险会大幅上升。
2、贷款激增，未来债务风险上升。FHB们借款更容易，意味着杠杆率会上升，未来加息或经济衰退时，可能带来更大的违约潮。
换句话说，这不是一项“稳赚不赔”的政策，而是一个大赌局。政府是否愿意接招，还得看接下来的联邦大选走势。
如果政策落地，对市场的影响是什么？
如果这个提议真的被政府买单，市场的影响将是深远的：1、首次置业者：更容易上车。5%的首付+5%的封顶利率，这意味着更多年轻人可以提前进入市场，而不用再苦等存够首付。
2、新房市场火热，开发商受益。由于政策只针对新房或楼花，开发商会加速推出新项目，带动整个建筑业增长。
3、二手房市场或被边缘化。由于政策不适用于现房，可能会导致更多FHB选择新房，而不是二手房，进而压制二手房市场的需求。
但风险也摆在眼前：短期内，房价可能上涨。当首次置业者涌入市场，新房需求增加，价格可能会被推高。
长期来看，市场会不会被“过度扶持”？?一旦市场适应了这种“低息+低首付”模式，未来退出政策可能会引发更大的市场震荡。
PCA的提议，实质上是想让政府“买单支持房市”，在大选前夕，这种提案的确很有吸引力，尤其对执政党来说，是一个可以争取选票的“大招”。
但问题是，政府能否接受这么大的财政风险？目前来看，政府更倾向于“刺激房屋供应”而不是直接补贴买家，因此，这项提案虽然有可能在竞选期间被广泛讨论，但最终能否落地，仍存变数。
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