澳洲降息引发买房潮，二月房价创新高
01 澳洲降息或引起买房潮 计划年内买房者恐增数十万
西太平洋银行（Westpac）的调查显示，随着澳洲储备银行下调利率，预计全澳将掀起购房热潮，到今年年底，买房的澳洲人数将增加数十万，越来越多的首次置业者会“租房投资”。
2月18日，澳洲储备银行如外界预期般将官方现金利率下调了25个基点，降至4.1%，这是储备银行四年多来首次降息。储备银行降息后，澳洲四大银行随即宣布跟进，把房贷浮动利率下调0.25个百分点。
西太平洋银行在储备银行降息前的一项调查显示，表示自己计划在今年年底前买房的澳洲人比例已从去年同期的10%上升至13%，这意味着今年将比2024年“多出五十多万潜在购房者”。
该银行的调查还显示，首次置业者对租房投资（rent-vesting）的兴趣正在稳步上升，超过一半的潜在首次置业者正在考虑这一选项。
该银行在其年度《住房所有权报告》（Home Ownership Report）中说， 新州将成为澳洲的“租房投资之都”，61%的受访者考虑在该州以租房投资的形式买房。
在维州，54%的首次置业者表示正在考虑这样做；在昆州，这一比例为52%。
租房投资通常是指买家在增长的市场或可负担得起的地区买投资房，而自己则在想居住的地方租房住，旨在积累资产，以便将来购买住宅。
西太银行的资深经济师Matthew Hassan表示，利率的变动是2025年吸引潜在购房者的一大动力。
“利率几乎肯定会产生影响。去年的高利率让买家望而却步，但利率走低的可能性似乎正在影响潜在买家的计划。”他说，“对于租房者来说，潜在的利率变动预示着购买力的增强。”
“随着越来越多的购房者希望尽快进入房产市场，特别是在房价通常较高的州府城市，租房投资越来越受欢迎。我们的调查显示，82%的澳洲人愿意在他们最初没有考虑过的地区买房，因为购房者会根据市场情况调整他们的预期。”
MacRae预计，今年在租房投资增长的同时，自住者和投资者买家的需求也会增加。
抵押贷款经纪机构Mortgage Choice最近发布的《房产贷款报告》称，民调显示，购房者感觉更有信心了，而降息是这种乐观气氛背后的原因。
在接受该机构调查的有购房计划的受访者中，近四分之一的人表示，利率调整让他们更有信心，而去年9月这一比例为17%。
Mortgage Choice机构的总裁Anthony Waldron说，尽管面临负担能力方面的挑战，澳洲人仍对买房抱有希望。“如果考虑到过去五年全国房价上涨超过46%，澳洲人希望拥有房产的强烈愿望就不足为奇了。”
REA集团的经济师Angus Moore表示，降息将加剧住房市场的竞争，并可能推高房价。
02 澳洲央行降息后 二月份房价创历史新高
澳洲房地产市场在2月份澳洲储备银行降息的影响下大幅上涨，扭转了今年房市开局的疲软态势，房价在2月份创下了历史新高。
PropTrack 公布的数据显示，上个月全国房价上涨了 0.40%，创下历史新高，目前比去年同期上涨了 3.94%。
在房价上涨之前，今年1月和去年12月的房价分别下跌了0.08%和0.17%。
REA集团高级经济学家克雷格（Eleanor Creagh）表示，自降息以来，市场情绪有所改善，尽管经济承受能力的限制可能会阻止房价的飙升。
克雷格解释说，消费决定实际上受情绪和信心的影响，她认为在去年持续的高利率环境下，很多潜在买家推迟了购房，现在有可能会重新进入市场。
不过，她并不认为房价会像以前降息时那样暴涨。
当2021年利率降至紧急状态的水平时，住宅房产价格在截至2021年第四季度的一年中上涨了23.7%。这是澳洲统计局（ABS）自2003年第三季度开始跟踪房价以来最强劲的增长率。
克雷格说：“目前，可负担性的起点很高，而宽松周期将相对温和，因此这可能会抑制房价上涨的步伐。”
2月份，墨尔本和悉尼房价分别上涨了0.67%和0.50%。而霍巴特是当月唯一出现房价下跌的州府城市，尽管只下滑了0.03%。
“2月份墨尔本领涨了了房价，”克雷格说，“很难依靠一个月的数据（下结论），但墨尔本的上涨可能是受情绪的影响。
“一段时间以来，墨尔本的房市一直相当低迷，（降息）可能是墨尔本潜在买家需要的一个转折点。”
虽然澳洲人期待多次降息，但到目前为止，澳洲储备银行表示连续降息的可能性不大。
03 悉尼Waterloo重建启动，首批150居民搬迁，数千人将受影响
悉尼市中心南部的Waterloo社区正式开始大规模重建，首批居民收到搬迁通知。
这项由新州政府推动的数十亿澳元计划，是澳洲最大的社会住房改造项目。
随着计划的启动，首批150名居民已收到搬迁通知，至少有半年时间寻找新住处。
Waterloo社区目前约有3000名居民。
十年前，这项颇具争议的重建计划首次公布。如今，房地产开发商Stockland正着手进行项目的第一阶段。
州政府已出售了18公顷土地，但要求开发商在重建过程中提供一定比例的社会住房和经济适用房。
重建后的住房将分为三类：50%为市场价格商品房；20%为低于市场价格的经济适用房；30%保留为政府补贴的社会住房。
居民Karyn Brown对此表示担忧：“这不是在建设，而是在把土地交给开发商。对那些一直努力适应这里的人来说，这是一种打击。”
许多居民担心重建会迫使弱势群体离开，给相关支持服务带来额外压力。
Brown说：“这最终会增加政府的开支，而不是开发商的。开发商只会从这片土地上赚钱。”
对此，住房厅长Rose Jackson承诺，所有居民在重建完成后都有权搬回来。
她表示：“我们理解这个过程会让人不安，但Waterloo的居民应该拥有现代化、高品质的住房，更好的设施和必要的服务。”
目前，数千名Waterloo社区的居民呼吁与州政府进行面对面会谈，希望更好地了解重建计划的具体情况。
04 入门级房屋也买不起，悉尼业主近60%收入用于还贷
最新数据显示，澳洲首次购房者如果选择购买公寓，与购买独立屋相比，可以更快接近两年实现置业。
Domain对房屋和公寓的“入门价”进行了对比。
报告显示，截至2024年底，与上一年相比，首次购房者存钱用来支付公寓首付所需要的时间在所有首府城市中减少了近两个月，而为独立屋存首付款的时间则增加了一个月。
这项结果是基于一对收入中等的首次购房夫妻使用20%的首付款购买一套入门价房源的假设情境下得出的。
报告指出，过去五年里，墨尔本是唯一一个公寓价格下降的首府城市，价格下跌了12,500澳元（-2.8%），入门价跌至437,500澳元。
珀斯是购买公寓最便宜的城市，平均价格为410,000澳元，但自2019年12月以来价格攀升了145,000澳元（+54.7%）。
相较之下，阿德莱德的公寓价格在五年里猛涨了78.1%，达到了463,000澳元。
Domain研究主管Nicola Powell表示：“过去五年里，入门级独立屋的价格上升了58%，而公寓的价格增长了27%。与此同时，通货膨胀上升了20%，但工资仅增长了15%。这说明收入和房产成本之间的差距在扩大，使首次购房者更难进入市场。”
Powell指出，尽管悉尼仍然是购房最昂贵的城市，但储蓄购买入门级公寓所需的时间比五年前平均缩短了15个月，这得益于更高的工资、更好的储蓄利率以及公寓价格的稳定。
然而，布里斯班、阿德莱德和珀斯的房价增速超过了工资和储蓄率的增长，导致购房储蓄时间延长。
储蓄购房时间最短的地区是达尔文（3年5个月，比去年减少两个月），其次是珀斯和阿德莱德（4.5年）。
此外，根据Domain的报告，已购房人士的按揭压力也在加剧。房价上涨和生活成本的增加使得较五年前更多家庭面临按揭压力。
2019年，仅在悉尼和墨尔本的25至34岁购房夫妻遭遇按揭压力，而现在除达尔文外，所有首府城市的购房者都受到影响。在悉尼、布里斯班和阿德莱德，此年龄段拥有公寓的人也面临相同的压力。
在悉尼，偿还按揭的费用最高，房主平均花费57.6%的收入用于按揭，其次是堪培拉，占收入的46.7%。
Powell表示，随着银行逐步传递澳储备银行的利率削减，“这将提供一些缓解”，但目前利率依然偏高。
“2022年和2023年的激进加息对按揭支付能力造成了巨大冲击，”她表示，“过去五年的房价激增将家庭债务推至新高。如今，购置入门级独立屋所需的收入比例较五年前上升了19个百分点，而公寓则增加了约8个百分点。”
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