最新数据公布！这些地方竟然被拉入“黑名单”？
在澳洲，房产投资一直是一个热门话题。
在大家的印象里，澳洲房产投资市场往往是稳健收益的代表，可最近，一份房产投资 “黑榜” 却打破了这个固有认知。
全国性买家代理机构 Propertyology 对全澳 400 多个城镇进行深入研究后，公布了这份榜单，那些平日里备受追捧的热门地区，比如悉尼、珀斯、达尔文……竟有不少被列入了投资者需谨慎避开的名单！
具体情况如何？我们一起来看看！
令人意外的“黑榜”城市
Propertyology 的这项研究涵盖全澳400多个城镇和城市，分析了各地房地产市场的波动因素，并评估了其风险程度。
Propertyology创始人Simon Pressley表示：“我们的研究表明，澳洲许多城镇和城市的房地产市场韧性，与公众认知之间存在着显著差异。”
Pressley 指出，证据表明，如果一个城市有很大比例的家庭背负高额抵押贷款，且当地经济依赖一个关键产业，那这个城市的房地产市场就存在风险。
根据该研究结果，珀斯、拜伦湾、努萨、悉尼以及达尔文，这些在旅游、生活品质等方面闻名遐迩的地方，如今竟被判定为房产投资的 “禁区”！
那么，这些城市为何会登上“黑名单”？
珀斯：受资源价格波动影响严重
珀斯作为澳大利亚的第四大城市，它的房地产市场因为和商品价格紧密相关，被看作是高风险区域。
虽说珀斯的经济有一定的多元化发展，但要是商品价格长时间处于低位，经济发展就会受到限制。
就拿铁矿石特许权使用费来说，目前每年能给西澳政府带来 100 亿澳元的收入，这笔钱对珀斯公共部门的劳动力投入、医疗、教育以及基础设施建设都非常重要。
然而，这种依赖单一商品的经济模式使得珀斯的房产市场在矿业不景气时，中位房价受到严重影响。
尽管这里生活环境舒适，人口增长也高于平均水平，可到了 2020 年，珀斯的房价中位数仍是 49 万澳元，和 14 年前一模一样。
而且，在矿业繁荣的时候，珀斯的房产市场热闹非凡，大量投资者纷纷涌入。但矿业一衰退，房价就一路下跌，很多投资者的资产大幅缩水。
悉尼内西区：高房贷与政策双重压力
内西区的房地产市场同样面临着很大风险，其房产市场波动则与家庭高抵押贷款比例密切相关。
悉尼最艰难的时期是 2017 年年中到 2019 年年中，像 Balmain 和 Leichhardt 这些热门地段，房价中位数一下子跌了 26 万澳元。
在那段时间，虽然信贷价格还算能接受（现金利率是 1.5%），但澳大利亚审慎监管局（APRA）的信贷政策非常严格，这就导致需要大额债务的家庭很难获得信贷。
Pressley 指出，澳大利亚储备银行现金利率的波动，对那些背负高额房贷的家庭影响更大。
而且，和全澳各地的资本增长率比起来，悉尼的公寓在过去二十年的表现一直不太好。这也使得Sydney的房产投资风险增加。
曾经有一位投资者在 2016 年的时候，在悉尼内西区买了一套公寓，本想着房价能一
直涨，结果到了 2019 年，房价不涨反跌，资产严重减值。
达尔文：经济多样性匮乏引发市场波动
达尔文在 Propertyology 分析的 400 多个城镇里排第 18 位。
但在过去 20 年里，“达尔文唯一有实际意义的经济发展，就只有几个大型海上天然气项目”。这就导致它的房地产市场波动很大，是经济多样性不足的典型例子。
以前有不少人看好达尔文的房产市场，投了很多钱进去。但因为经济结构太单一，一旦天然气项目出现问题，房产市场马上就陷入低迷。
现在，达尔文一套普通公寓的价值，比 15 年前低了 13%，而房屋价值在同一时期只增长了 10%。
努萨和拜伦湾：过度依赖旅游带来的高风险
努萨和拜伦湾这两个热门度假胜地，在过去 10 年里，房地产市场的表现比所有首府城市都要好。
不过，它们也经历了很长时间的市场波动。
Pressley 说：“从历史经验能看出来，那些当地经济太依赖旅游业的地区，和经济多元化程度高的地区比起来，市场风险要高很多。”
在旅游旺季的时候，这些地方的房产需求特别大。但要是遇到像疫情这样的突发情况，旅游业遭受重创，房地产市场也跟着陷入困境。
比如说在疫情期间，这两个地方的房产出租率大幅下降，很多投资者的收益受到严重影响。
黑榜之外的优质选择
在这份报告里，也有一些表现出色的城市和地区。像维州的Bendigo 和 Albury – Wodonga，还有新州的Orange，一直都是澳大利亚表现最稳定的地区。
新州的Dubbo、维州的Wangaratta、昆州的Cairns、塔州的Launceston 以及南澳的 Mount Barker，都被认为是安全的投资选择。
以上这些地区的经济结构相对多样化，能够更好地抵御市场波动。
除此之外，在八大首府城市里，阿德莱德在过去 35 年的表现最稳定，房价波动率最低，接着是霍伯特和布里斯班。
这些城市不仅经济基础较为稳固，而且房产市场的波动较小，为投资者提供了更可靠的长期投资机会。
总之，这份 “黑名单” 给房产投资者敲响了警钟。
它提醒广大投资者，在进行房产投资的时候，不能只看城市的名气或者以往的印象，一定要深入研究当地的经济结构、家庭债务情况以及市场历史波动等各种因素，这样才能做出明智、理性的投资决策。
毕竟，房产投资不是简单的事情，只有全面考虑风险和机遇，才能在市场里稳稳地发展。
对此，你怎么看？你的所在地有上“黑名单”吗？
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