珀斯租赁市场：一半是海水，一半是火焰
过去两年中炙手可热的珀斯租赁市场，如今正上演着冰火两重天的景象：一方面，珀斯整体租赁市场再度加速，以0.4%的超低空置率与阿德莱德、霍巴特并列全澳租房最艰难城市。激烈竞争的租房市场不断推高租金，同时，创纪录的高租金又因供需失衡再度恶化，陷入恶性循环······
另一方面，珀斯部分区域已出现租金回调迹象，房屋出租价格不断下降······
而珀斯的租房市场背后还出现了一个规律：房租越贵的地方，长租市场越竞争激烈，短租房源也越多。
比如房屋周租金达到850澳元，过去一年租金增幅达9.3%的Scarborough，就拥有着全珀斯最多的短租房源。
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珀斯三月租房市场调查
近期，Domain公布了三月季度租金报告：珀斯租房市场依然竞争激烈，但总体而言后劲不足······
2025年的第一季度中，珀斯独立屋周租中位数微涨3%（增加20澳元至690澳元），创下多年同期最低增速。
不过呢，这个数字仍稳坐全澳第二贵宝座，仅次于悉尼（725澳元），且远超墨尔本（580澳元）、阿德莱德（620澳元）。
同时，珀斯又以600澳元的周租中位数成为全澳第三昂贵单元房市场，仅次悉尼（725澳元）和布里斯班（615澳元）。
“虽然当前0.4%的空置率是2023年以来三月同期最高值，但这仍是典型的房东市场，不过增长引擎明显动力不足。”Domain研究与经济主管Nicola Powell分析道。
“本季度增幅仅为去年同期的三分之二，创五年来最弱三月季度表现。年度涨幅也持续收窄，降至近五年最低水平，约相当于去年增速的三分之一。”
租赁行业协会REIWA主席Suzanne Brown对此解读道，但年度价格增长率已大幅下降，随着人口增长放缓，租赁需求略有缓解，预计这种趋势将持续。
“不过，这也并不代表以后在珀斯租房会更加容易，毕竟热门的社区市场竞争仍然激烈，租金也持续增长，只是冷门地区开始因为需求不足出现租金下降的情况。”
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珀斯不同社区租金走势差异明显
CoreLogic数据显示，区域发展的差异化走势，已经在部分社区有所体现了。
Glendalough以4.8%的年度跌幅（周租600澳元）成为价格洼地，Silver Sands（跌2.7%至550澳元）、Murdoch（跌2.1%至685澳元）、Shelley（跌1.7%至738澳元）、West Leederville（跌0.6%至800澳元）紧随其后。
与之形成强烈反差的是Churchlands——这个高端社区独立屋周租暴涨54.9%至1100澳元，Ferndale（涨29.2%至685澳元）和Kalamunda（涨27.3%至700澳元）则成为新兴热门区域。
沿海豪宅区则继续刷新价格纪录，12个邮编区周租中位数突破千元大关。
Dalkeith以1375澳元摘得桂冠，City Beach（1300澳元）、Mount Claremont（1298澳元）和Swanbourne（1250澳元）构成顶级租赁梯队。
截至3月底，珀斯租赁房源存量呈现缓慢回升迹象：可供出租房产2126套，环比增长5.4%，同比上升14.9%。
Ray White首席经济学家Nerida Conisbee却对此保持审慎态度：”控制租金增长仍是政策制定者面临的最持久挑战。不同于其他对政策反应可预测的经济指标，租金价格受多重矛盾因素牵制。”
她以建筑行业困境为例剖析市场僵局，这个挑战本质上是简单的供需悖论：要建造更多住房（从而降低租金）就需要更多建筑工人。但这些新增工人在建造新房期间自身也需要住所。
“这会造成租赁需求暂时性增加，反而可能推高我们试图压低的租金。这种循环使得住房市场特别难以快速稳定。”
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高租金社区房源流向短租市场
同时，珀斯租赁市场的供需矛盾冲突还存在另一个隐形推手——短期租赁市场的野蛮生长。
西澳政府最新数据显示，全州10,810套注册短租房源中，近半数（4,833套）集中在珀斯大都会区。
在租金暴跌的Glendalough，短租房源仅占存量1.2%；而Churchlands所在的City of Stirling区却聚集了690套短租房，相当于该区可租房源的7.8%。
“高端社区通过短租获得超额收益，洼地区域的长租业主却在价格战中挣扎。”
近日，PerthNow首次披露了大都会区短期租赁房产的精确分布数据：
短期租赁房源最多的五大地方政府区域，分别为：City of Stirling（690套）
City of Fremantle（537套）
City of Perth（374套）
City of Rockingham（317套）
City of Joondalup（282套）
热门社区前五名则分别是：Scarborough（348套）
Fremantle（326套）
Rockingham（208套）
Perth（197套）
Cottesloe（156套）
为此，西澳也出台了严格的短期租赁法规Short-Term Rental Accommodation Act，要求自1月1日起，所有短租房源需向消费者保护局登记。
新法规要求珀斯都会区的”无人监管”（unhosted）短期房产须在2026年1月1日前获得地方议会开发批准，但”有人监管”（hosted）房产及年出租少于90天的无人监管房产可豁免。
短租房源业主须在截止日期前证明符合地方规划要求，否则将被取消注册资格。
不过，尽管如此，西澳最大的住房倡导组织仍在呼吁采取更强有力的行动，因为长租房源的数量仍然落后于目前可用的短期租赁住宿数量。
Shelter WA首席执行官Kath Snell呼吁提前截止日期并加强监管力度，直至租赁空置率改善。
“西澳如今的情况是，每有1套长租房源挂牌就有3套转为短期租赁。这样的情况在住房危机期间是不可接受，短期租赁增长对长租市场几乎没有净增益。”
为解决住房短缺，州政府2023年曾推出激励计划：无人监管短租房源业主若将房产转作长租至少12个月可获1万澳元奖励。
截至2024年11月，该计划新增332套长租房源。
但是，Snell认为这一政策的效果有限：”该计划初衷良好，但远未达到扭转危机所需的规模。目前的10,810套短期租赁市场意味着有10,810套长租住房流失，加剧了本已紧张的市场。”
据REIWA数据，2025年1月珀斯租赁空置率升至2%（上年同期为0.7%）。
Snell强调：”在恢复至3.5%的健康水平前，必须动用所有手段增加长租房源。”
住房部长John Carey表示政府正全力提升住房供给：”自2021-2022年以来，库克工党政府已投入45亿澳元用于住房和无家可归者项目，包括新增5,300多套社会住房。这些投资正在关键住房指标中显现积极成效。”
作为西澳最大短租平台，Airbnb澳新公共政策主管Michael Crosby为短期租赁辩护，指出多房产业主也受生活成本压力影响：”Airbnb住客为西澳经济贡献巨大，85%的西澳房东仅出租一套房产，主要用于应对生活成本上涨。”
牛津经济研究院报告显示，截至2023年3月的12个月里Airbnb住客为西澳贡献了11亿澳元生产总值，支持了约7,200个全州范围内的就业岗位，包括清洁工、物业经理和园丁等直接岗位。
考虑到短期租赁带来的旅游和经济效益，许多地方政府仍对扩大短期租赁持积极态度。
作为珀斯短期租赁房源最多的地区，City of Stirling表示采取平衡发展策略：”管理良好且不影响区域宜居性的短期租赁，能为更多人提供停留体验城市魅力的机会。我们2021-2025年经济旅游发展战略已明确该类型住宿对实现经济增长的重要性。”
City of Joondalup则表示致力于与所有相关方合作：”游客对支持本地企业和社区服务可持续性至关重要，”市长Albert Jacob强调，”在满足社区期待并遵守州法规的前提下，确保充足住宿供给是我们的首要任务。”
一面是普通租客在0.4%空置率下的喘息，另一面是短租资本在海滨社区的狂欢。
珀斯租赁市场在这两者之间显现出撕裂的现实，政策补贴与短租管制的拉锯，折射出一个更尖锐的诘问——城市发展究竟该服务于资本增值的狂欢，还是普通人安居的权利？
毕竟，11亿澳元的短租平台经济红利固然重要，但城市的繁荣却不应以被挤出优质社区的普通租客为代价······
素材来源：WAtoday
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