悉尼楼市十年回报率高达8%，日本对澳洲房地产投资激增
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日本对澳房地产投资激增 交易占比达五分之一
根据Herbert Smith Freehills律师事务所最新发布的一份报告，去年日本在澳洲的房地产交易数量大幅攀升，占据所有交易的五分之一。
在全球经济不确定性加剧的背景下，日本的投资者正将目光投向澳洲，以寻求稳定的租金收益和资本增值。明晟公司（MSCI）独立数据也发现，过去两年，日本每年在澳洲的房地产投资达到30亿澳元，这一数字与过去22年累计的总投资额相当。
据澳洲金融评论网站报导，去年著名的房地产交易包括三井不动产（Mitsui Fudosan）斥资13亿澳元收购Mirvac计划在悉尼皮特街55号建造的办公大楼三分之二的股份，以及住友林业（Sumitomo Forestry）斥资1.15亿澳元，收购澳洲最大的住宅建筑商Metricon的多数股份。
房地产活动的增长使澳洲成为日本除美国外第二大房地产投资目的地 。
Herbert Smith Freehills律师事务所的《2024年日本—澳洲投资报告》发现，过去一年，日本银行和金融公司增加了对澳洲经济的投资，使三菱日联金融集团（Mitsubishi UFJ Financial Group）、瑞穗金融集团（Mizuho Financial Group）和三井住友银行（Sumitomo Mitsui Banking Corporation）这三家大型银行在企业和机构银行业的市场份额“仅次于”澳洲四大银行。
SBI新生银行则将其在非银行贷款机构Latitude Financial Services的股份从17%增至19.3%。
报告作者威廉姆斯（Ian Williams）表示，日本银行在交易方面并未超越澳洲银行，因为两者的风险偏好和策略有所不同。日本银行通常专注于大规模项目，并与其他多方合作，共同承担贷款。
威廉姆斯表示，澳洲房地产公司越来越多地在日本寻找资金，部分原因是澳洲四大银行在商业房地产贷款方面发挥的作用已经不如从前了。
“澳洲领先的房地产公司正在积极寻找来自日本的合作伙伴，因为他们往往更具耐心，并且通过合资企业能够开展更多项目。”
他表示，日本的房地产投资正在不断发展。第一波投资者包括三井不动产等大型公司，随后是第二波的小型投资者，现在则开始出现第三波规模更小型的投资者。
威廉姆斯补充道：“我们看到不少投资者正寻求5000万澳元左右的投资额，并且还有一批日本公司打算以1000万到2000万澳元的规模参与投资。”
02
昆州房价飙升引发自建热潮
随着昆州房产增长速度超过全澳平均水平，艾米莉·马霍尼（Emilie Mahony）和乔丹·鲁特利奇（Jordan Routledge）决定避开拍卖热潮，选择自己建一套房子。
在新冠疫情后房价大幅上涨之前，马霍尼曾购买过一套三居室联排别墅，如今她希望在未来有孩子时能住进更大的房子。
但当她看到市场上那些“高得离谱”的房价时，她认为，寻找一块土地并按自己的需求建房才是更好的选择。
“我觉得房价只会不断上涨——恐怕不会回头了，”她说。
“我们觉得这样能花得更值，能建一套真正适合我们的房子。”
来自PropTrack的最新数据显示，昆士兰州房地产市场的年均增长率达到13.65%，远超全国平均的6.77%。
布里斯班外郊房价涨幅尤为显著，很多人争抢进入城市以外的入门级住房市场。
马霍尼目前正与Creation Homes合作，在布尔彭加里（Burpengary）的Sage社区建造一套四居室住宅。
布尔彭加里位于莫顿湾地区，其房地产市场也在快速变化，该区的房屋中位价在过去一年上涨了10.7%。
马霍尼的联排别墅当初买入时价格为38万澳元，而她最终决定自己建房，是因为长期来看这对她的家庭更划算——尽管光是500平方米的土地就花了41万澳元。
“这比我当初整套房子还贵，几年前，我用这个价格本可以买地又建好房。”
土地加建房的总成本最终达到约86万澳元，仍比布里斯班当前的房屋中位价低1万澳元。
“我们确实不得不调整对这套房子的期望值，”她说，“我们本来想要更大的地块，但我们在愿意承受的预算范围内处处被价格挤出。”
马霍尼建议未来的购房者与金融经纪人密切合作，了解自己的实际承受能力。
“很多人都得重新评估‘需要’和‘想要’之间的区别，”她说，“但你真的得坐下来和专业人士谈过，才知道你到底能做些什么。”
Creation Homes昆士兰总经理彼得·瑞安（Peter Ryan）表示，该公司经常与客户探讨如何以低于5%或10%的首付进入房地产市场，并一直在倡导推出允许使用养老金（super）购房的政策。
“拥有住房是建立澳大利亚稳定和充满活力社会的关键，在大多数州，房屋加土地组合包中约有50%的价格都流向了税费和监管成本。我们需要改革来减轻这一负担，帮助所有澳大利亚购房者。”
03
悉尼楼市十年回顾，回报率高达8%
据《悉尼晨锋报》4月6日报道，过去十年，悉尼的房地产市场经历了巨大的价格上涨，这一增长给那些早期购房的人带来了丰厚的回报。
然而，这种涨幅在精英区域和快速发展的外围地区之间差别明显。
根据Domain的数据，有些地方的房价在十年前购入的情况下，业主实现了超过8%的年化收益。即使是在表现最差的地区，截至到今年2月底的一年间涨幅也达到了4.1%。
其中，Wollondilly地区的房价上涨最为显著，包括Tahmoor和Picton等地区，过去十年上涨了8.1%。相比之下，Bellevue Hill、Bronte和Bondi Beach等蓝筹区的东北部，同期房价上 涨了7.8%。
CoreLogic公司的澳洲研究负责人Eliza Owen指出，悉尼东区的北部犹如一个“独立的泡沫”。
她解释说，尽管该区域的开发不多，但这些精英地区依然能维持其声望和良好的年增长率。
来自Raine & Horne Double Bay的售房代理Hannan Bouskila则表示，东区的人口结构发生了显著变化。
目前，该地区房屋的中位价格已达到481.64万澳元。
Bouskila称：“两年前，当我开始在这个地区销售房屋时，市场上还有许多价格较为低廉的出租房。”
“随着租金和购房价格的上涨，显然有更多自住买家选择在这些地区居住，这种情 况已经转变。”
他还补充道，如今从公寓换到独立屋的“转换成本”显著提高。“例如，如果你拥有一个两居室或三居室的公寓，想要换成半独立屋或独立屋，十年前这种转换可能需要100万澳元，现在则可能需要200万澳元。”
“反过来算，你需要拥有足够的收入来支付这类房贷。”
蓝山地区以其房屋中位价92.91万澳元被认为是一个相对可负担的区域，过去十年的年增长率是7.2%。
对于那些增长率低于5%的地区，如Hurstville、Cronulla、Miranda、Caringbah、Kogarah和Rockdale，Owen认为这与住房开发有关。
“尽管这些地区在过去十年内仍有相当的增长，但相对那些拥有紧密社区且抵制新开发的地区来说，增长幅度要小得多。”
04
珀斯热门学区的房租飙涨，有的周租已经超过了1000澳元
过去一年，珀斯一些热门学区的房租飙涨，有的周租已经超过了1000澳元。
西澳最大的学校Shenton College 位于西郊，该校所在学区的租金是2025年头三个月涨价最多的，根据Domain 的最新租金报告，Dalkeith, City Beach, Mount Claremont, Swanbourne, Floreat, Nedlands 和 Cottesloe 等区的周租中间价都超过了1000澳元。
North Fremantle 也位于Shenton College 学区，但是这个区的孩子们也可以去John Curtin College of the Arts、Melville Senior High School 和Fremantle College 就读，这个区的中间租金是950澳元。
Churchlands 和Wembley Downs 位于Churchlands Senior High School 学区，周租中间价是1100澳元，比去年增加了55%，是城区涨幅最大的。
Applecross 中学和Rossmoyne 中学的学区租金也涨了，但是没有超过1000澳元。
截至3月份的三个月里，珀斯全城的周租中间价上涨了3%，即20澳元。
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