DA审批黑洞，正在吞掉新州的建房大计
文/房十八
悉尼房市的难题，不光是地贵、利高、成本涨。真正卡住脖子的，往往不是资金，不是买家，而是那一道看不见、摸不着，却能决定一个开发项目生死的“审批流程”。而这条流程的守门人，正是26个大悉尼地区的地方政府。
州政府已经放话了：到2029年，新州要造出377,000套新住房，其中近三分之一中低密度产品——联排、townhouse、小公寓楼，要在“infill housing – 成熟社区”建造。听上去很合理，毕竟不用到郊区去开荒，只要在已有的社区里见缝插针，提效率、补缺口、尽量利用现有的基础设施。
但问题来了——“成熟社区” 往往就是开发审批的黑洞。
按照规划厅长Paul Scully的标准，每一份开发申请（DA）要在115天内批完。这听起来已经不能说快了，然而，现实是：整个大悉尼，能做到这一点的市政厅，不到四分之一。也就是说，超过75%的地方政府，正在用“慢动作”来应对严重的住房危机。
最夸张的案例出现在Georges River市政厅。一份DA平均要278天，也就是九个多月才能审完。全年下来，他们只有一个项目是在115天内批出来的。这真说不上是审批，妥妥的是“拖延艺术”。
Willoughby更绝，干脆一年中没有项目批出！有人说他们不是不想批，是因为“人手不够”，为此还砸了120万雇了8个人。这听起来似乎在努力，但结果还是“颗粒无收”。
在这些审批“黑洞”里，你定了交房时间，图纸画好了，资金也到位了，结果审批卡了大半年——不是不批，而是根本没人审。遇上这样的地方议会，真的是消磨开发商的忍耐力，融资成本在烧，事情一拖再拖，最终很多项目根本来不及启动就取消了。
地方政府手上握着审批权，但它们往往没有动力去配合整个州的建房目标。原因是批多了，居民反弹声就大，尤其在中高收入区，每遇到中高密度住宅，议会都会承压。议员要顾及自己的选票，审批自然能拖就拖。
更麻烦的是，很多数据还掺杂了“异常值”。比如Strathfield的审批时间飙高，就是因为某个高密度项目严重超高，不符合规划标准，最后拖了200多天。Hornsby也有类似情况。但这些“个案”拖慢了整体表现，却没改变一个基本现实：绝大多数市政厅，本就批得慢。
悉尼审批高密度住宅开发速度最慢的地区
州政府当然看得见这一点，只好尽量“自己上”。住房交付局（Housing Delivery Authority）一成立，就把64个项目从地方政府手上收回，统一处理。只要是城市里100套以上的大型项目，就可以进“绿色通道”。这不是协商，这是接管。
但这也暴露出系统的核心矛盾：州政府有任务，地方政府握权限。一个想快，一个要稳，最后变成互不配合。DA变成瓶颈，不在于地不够，不在于人不买，而在于批不动。
资源也开始重新洗牌。像Campbelltown、Liverpool这种原本不受关注的远郊区，因为审批快，反而成了“明星市政厅”，过去一年平均审批时间缩短了超100天。可问题是，如果城市核心区长期批不出项目，那基础设施再完善，也增加不了居民。
数据不会说谎。虽然NSW整体住宅批文同比上涨了41.6%，但这只是“表面热闹”。大量批文因为拖太久、超预算或融资失败而无法进入施工阶段。开发商不是不想建，是批完已经一年过去，市场环境全变了。
最后问题还是落在机制上：审批权和政策执行权脱节，地方议会和州府目标不同调，审批流程成了制度层面的“慢变量”。
说到底，房子不是“愿景”，而是一个个批文能不能按时、合理、有规划地放行。如果DA批不快，所有刺激、规划、拨款都只是纸上谈兵。
住房危机不是一个数据问题，而是一个治理问题。再不调整这套“谁负责审批”的架构，不管你说建多少套，最后都只是一句空话。
资料来源：https://www.smh.com.au/politics/nsw/the-sydney-councils-failing-to-meet-home-approval-targets-20250328-p5lnbi.html
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