全球经济动荡加剧，澳洲房地产复苏或将停滞
01
全球经济动荡加剧，澳洲房地产复苏或将停滞
澳洲房地产分析师和经济学家表示，随着股市剧烈波动、经济前景不确定性上升以及美国可能陷入经济衰退，澳大利亚房地产市场近期的温和复苏可能会在短期内停滞。
澳新银行经济学家Madeline Dunk指出，股市和房地产市场历来关系紧密，这意味着未来几个月房价增速可能会放缓。
她表示：“我们可能会看到房市复苏的势头稍有停顿，但不会回到去年底市场疲软的状态。房价复苏的趋势依旧存在，只是接下来一个月左右的增速可能会因为全球不确定性而降低。”
本周一，澳大利亚股市录得五年来最大单日跌幅，下跌4.2%，市值蒸发966亿澳元。
根据房地产数据机构CoreLogic（现更名为Cotality）的数据，经过一段短暂且幅度有限的回调后，全国房价自2月份开始回升，3月份上涨了0.4%。
不过，Cotality研究总监Tim Lawless指出，如果当前的市场动荡促使澳洲储备银行更积极地降息，那么中期内房地产市场可能会进一步上涨。
他说：“如果不确定性拖累消费者信心，房地产市场可能会再度陷入平稳期；但如果利率出现更实质性的下调，且信心保持高位，那将有可能推动房价更强劲地上涨。”
SQM Research总经理Louis Christopher也表示，更大幅度的降息可能会在今年晚些时候带来更强劲的房价增长，但短期内市场仍将受到不确定性的影响。
他说：“如果真的实施激进降息，我预计房地产市场将重新走强，并可能在下半年开始加速上涨。”
目前，金融市场预期澳洲央行5月降息50个基点的概率接近50%。不少经济学家则预测，2025年全年利率将累计下降1个百分点，2026年可能还会进一步降息。
AMP首席经济学家Shane Oliver表示，历史数据显示，股市的大幅下跌通常会触发大规模降息。他举例称：1987年“黑色星期一”期间，股市暴跌50%，随后现金利率从11.8%降至10.6%；
2007至2009年全球金融危机期间，股市下跌55%，现金利率从6.5%降至3%；
2020年新冠疫情爆发时，股市下跌37%，利率从0.75%降至0.1%。
根据Cotality的数据，在上述事件中，房地产需求往往会先受到抑制，但随后在利率下调的刺激下快速反弹：1987年事件后，房价上涨一度中断，随后在12个月内上涨27.9%；
金融危机期间房价在12个月内下跌7%，但之后在利率下调和财政刺激下上涨15.8%；
疫情初期房价在三个月内下跌1.7%，随后在政策支持下飙升33.1%。
Oliver指出：“关键还是看经济的表现。如果股市预示着经济增长和就业前景恶化，可能会抑制房地产市场的发展。”
他补充说，财富缩水和衰退风险将继续抑制买家的需求，直到市场不确定性减少。
不过，也有分析认为，股市波动可能会促使部分投资者将目光转向房地产市场。
Ray White首席经济学家Nerida Conisbee表示：“房地产在股市剧烈波动时往往会被视为避风港。”
她还补充说，房地产市场面临的最大风险将是失业率变化和利率的未来走势。
02
澳洲新兴地区吸引本地房产买家迁移
成千上万的人正搬往首府城市中快速发展的郊区，但在这些地区中，人口增长的主要动力并不是海外移民。
澳大利亚统计局（ABS）的数据显示，澳洲每年人口增长约50万人，其中大约80%的增长来自海外移民。
然而，在人口增长最多的多数郊区中，情况却并非如此。
ABS最新公布的地方层级人口数据涵盖截至2024年6月的12个月内。这些数据以SA2区域为单位进行统计，SA2区域通常涵盖一个完整的郊区、部分郊区，或有时涵盖多个郊区。
在人口增长最多的前五个区域中，仅有4%的增长来自海外移民。
这些郊区的大部分人口增长来自“内部迁移”——也就是来自澳洲其他地区的人口迁入。
这些人口激增的郊区大多位于墨尔本和悉尼的城市边缘，是新开发的区域，这些地方曾经是农业用地，现在则快速转变为住宅区。
REA集团高级经济学家安妮·弗拉哈蒂（Anne Flaherty）表示，住房的可负担性和供应量是许多外环郊区人口激增的主要原因。
她说：“这里新建了大量住房，房价中位数也更低，所以更能吸引人。”
人口增长最多的地区是墨尔本西北部的Fraser Rise–Plumpton，该地区在一年内新增人口4316人。
紧随其后的是邻近的Rockbank–Mount Cottrell，增长了4145人；而悉尼的Box Hill–Nelson则以4042人的增长位列第三。
Fraser Rise的房屋中位售价为70万澳元，几乎比墨尔本整体中位房价（89.5万澳元）便宜了近20万澳元。Rockbank的房价更为实惠，中位价为63.25万澳元。
在新开发的郊区，新购房者通常构成居民的主体。
例如，根据ABS数据，Fraser Rise–Plumpton有69%的居民以按揭方式购房，是全国35%平均水平的近两倍。
与此同时，租房者仅占17%，仅略高于全澳平均水平（31%）的一半。
ABS数据显示，大多数人口增长较快的郊区，其海外出生人口比例高于平均水平。这表明，虽然海外移民并非当前推动人口增长的直接因素，但这些地区受到新移民购房者的青睐。
在全澳人口增长最快的前30个区域中，仅有三个区域的海外移民数量超过了内部迁移和自然增长（即出生人数减去死亡人数）。这三个区域分别是：维多利亚州的Carlton和墨尔本CBD–北部，以及新州的Macquarie Park–Marsfield。
海外移民增长最多的郊区，通常位于首府城市的高密度区域，靠近大学和工作机会集中的地段。
03
新州大批建筑工人持假证上岗
数百名从犯罪集团购买了伪造资格证的建筑工人正在新州的建筑工地上工作，业界担忧，这仅是职业培训诈骗的冰山一角。
《悉尼晨锋报》披露，去年4月，新州建筑委员会（Building Commission NSW）发现有750多人从冒充培训机构的犯罪集团购买伪造资格证而获得了建筑工作许可。
然而近一年来，新州建筑委员会仅取消了63个被视为“高风险”的伪造资格证，并通知了有意取消其资格证的另外193人，仍有数百名资质不足的建筑工人继续在工地上工作。这些人包括建筑商、木工、混凝土工、油漆工、水电工及工地监工等。
每年，建筑缺陷导致新州损失高达7亿澳元。往往直到消费者举报工程品质不佳，相关建筑工人的资质问题才会浮上台面。
新州前建筑专员钱德勒（David Chandler）表示，问题早已存在多年，早有业界人士警告他：“这情况已经失控。”他更指出，某工会调查曾发现，半数会员坦言 “资格证是买来的”。
他回忆，曾到建筑现场突击检查时，发现大量工人突然上车离开工地，显示有人意图掩盖其不合格身份。
根据《资讯自由法》解密的部长简报显示，当局对此类诈骗知情已久，却秘而不宣。新州警方于2023年12月通报一名疑似贩卖伪造证书的嫌疑人后，建筑委员会展开调查。
调查突击队（Strike Force Artemis）发现了一个更广泛的犯罪网络。该犯罪网络通过不正当地使用合法注册培训机构的身份，以2500至8000澳元的价格出售资格证。部分合法训练机构对此毫不知情，另有机构则疑似与诈骗者合谋。
新州建筑专员谢拉德（James Sherrard）表示，调查人员已准备提起超过50项刑事指控，更多指控仍在酝酿中。他坦言，无法估计受伪造资质影响的建筑工程量，并承认伪造资质的盛行程度可能远远超出了建筑委员会的调查范围。
新州建筑委员会提供的资料显示，已被注销的资格证中，木工占比高达八成。至于仍在工作的可疑持证人员中，建筑商占五分之一。
去年，新州建筑委员会已拟定分批注销资格证的计划，预计自今年1月开始执行，并于3至4月完成全部行动。
业界估计，全州高达三分之一的建筑资格证可能通过欺诈手段或不正当手段获得。
澳洲技能品质局（AQSA）目前正处理190宗严重案件，涉及150间训练机构。其中约四分之三案件涉及诈骗，包括伪造资格证、虚构考核、幽灵学校、资金诈骗及签证风险等。
04
利率下调提振买家信心，澳洲拍卖市场强于去年春季
由于利率下调提振了买家的信心，澳洲的拍卖市场如今比去年春季更为强劲，但自2月反弹以来已有所回落。
许多购房者希望赶在更多降息推高房价之前入市，而那些预期过高的卖家则被迫重新评估自己的售价。
根据Domain的数据显示，3月份悉尼的拍卖清空率为65.9%，墨尔本则为64.6%。
虽然这两个城市的拍卖清空率都较2月略有下降（分别为68%和65%），但仍明显高于去年春季低迷时期，当时悉尼的清空率曾低至49.9%，墨尔本也跌至55.1%。
通常情况下，60%左右的拍卖清空率（包括拍卖成交与拍卖前成交）被认为是市场平衡的标志。高于该水平通常意味着房价正在上涨，而低于这一水平则通常与房价下跌相关。
Domain研究与经济主管尼古拉·鲍威尔博士（Dr Nicola Powell）表示，2月通常是拍卖活动与清盘率的季节性高点，往往比上一年底更活跃。
她指出，2月初周六的拍卖数量低于3月，但很多在圣诞节前未成功购房的买家，会在新年初积极入市。
不过，她也认为，2月的降息为市场信心带来了额外提振。
“这次降息并不是影响买卖决策的决定性因素，但它确实在信心上起到了关键作用，”她说。
“人们现在知道利率将会继续下调，这种预期为拍卖中的买家带来了信心。”
她补充说，一些买家希望赶在更多利率下调之前尽快购房。
鲍威尔指出，悉尼3月的清盘率已从去年春季短暂的低谷反弹，接近去年3月的66.5%。
不过她也提醒，悉尼的住房可负担性问题比墨尔本更严重，因此上涨幅度可能会受限。
相比之下，墨尔本3月的清盘率超过了去年3月的59.9%。她认为，由于墨尔本房市此前表现不佳，积蓄了部分价值，买家正抓住机会入市。
在拍卖市场表现最强的区域上也略有差异。悉尼以高端的东部城区领涨，3月拍卖清空率达71.4%。而墨尔本则是价格相对更亲民的东北部表现最强，清空率达68.7%，显示买家也在寻找性价比更高的区域。
Cooley Auctions的拍卖师达米安·库利（Damien Cooley）观察到自春季以来市场确实有所反弹，但他认为悉尼3月初的市场表现强于月末。
在墨尔本，Ray White维亚与塔州的首席拍卖师杰里米·泰瑞尔（Jeremy Tyrrell）表示，市场目前表现活跃，买家认为当前房价具有吸引力，降息也增强了他们的信心，但他也注意到部分房产存在买卖双方预期不一致的情况。
他指出，40万至80万澳元的入门级市场最为活跃，竞争也最激烈。
“一旦价格接近100万澳元以上，情况就会变得更加具有挑战性。卖家与买家的心理预期开始出现落差。人们对于承担更大债务也变得更加谨慎，”他说。
*以上内容系网友会火自行转载自澳洲财经见闻，该文仅代表原作者观点和态度。本站系信息发布平台，仅提供信息存储空间服务，不代表赞同其观点和对其真实性负责。如果对文章或图片/视频版权有异议，请邮件至我们反馈，平台将会及时处理。