澳洲房市新一轮热潮来袭！新州、昆州房贷激增15%
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澳洲房市新一轮热潮来袭！
分析人士指出，随着工党和联盟党提出的一系列刺激需求的住房政策，悉尼外城区如坎贝尔敦（Campbelltown）、卡布拉马塔（Cabramatta）和阿伯茨伯里（Abbotsbury）等地的房价已创下新高，并有望进一步上涨，或引发新一轮住房热潮。
在墨尔本，博克斯希尔（Box Hill）、奥菲瑟（Officer）和克莱德北（Clyde North）等对首次购房者颇具吸引力的郊区同样创下房价纪录，预计也将进一步上升。
住房数据提供商Cotality的研究总监蒂姆·劳利斯（Tim Lawless）表示：“尽管两大政党的政策存在很大差异，但它们都集中针对首次置业者这一特定市场群体。”
“虽然这些政策也有部分供应端措施，但从整体来看，需求端的刺激作用远大于供应端。因此，我毫不意外地认为，在这些首次购房者集中关注的区域，政策的推动很可能造成房价的进一步上涨。”
Cotality数据显示，全国近三分之一的郊区在过去三个月内房价创下新高，显示出市场正从短暂的回调中强劲反弹。
在悉尼，六分之一以上的郊区独立屋价格创下历史新高，公寓价格也在八分之一的郊区刷新纪录。
布莱克镇（Blacktown）区域的多个郊区主导了这波涨势，外西南区以及部分内西区也出现类似趋势。
在墨尔本，3%的郊区（多位于内东和西北区）创下独立屋新高，4%的公寓市场亦录得历史最高价格。
劳利斯表示，若利率下调，房价或进一步受推升。
“如果利率下降的速度和幅度比几周前预期得更快更大，那么这种需求增长效应可能会被进一步放大。市场对利率迅速下调的预期，几乎与真正降息带来的刺激作用一样。它会增强购房者信心，并成为他们重返市场的催化剂。”
据Cotality数据，悉尼最适合首次置业者的低价郊区如Hebersham、Dean Park、Willmot、Dharruk、Blackett、Tregear、Lethbridge Park、Bidwill、Whalan、Emerton、Shalvey和Ropes Crossing在过去三个月内全部创下房价新高。
这些区域房价在三个月内上涨最多2.6%，年涨幅高达11.7%，尽管涨幅可观，但中位数仍低于100万澳元。
悉尼外西南区如Menangle Park、Mount Annan、Leumeah、Campbelltown和Rosemeadow的房价也在过去三个月上涨1.1%至6%，中位数依然低于100万澳元。
此外，Abbotsbury、Bonnyrigg Heights、Bossley Park、Cabramatta、Fairfield West和Edensor Park等西南区郊区的房价也在同期上涨0.9%至4.3%，目前中位数处于112万至148万澳元之间。
此次涨幅并不局限于低价郊区。悉尼内西区和内南西区部分地段也出现价格飙升，例如Enmore上涨5.3%，Marrickville上涨4.1%，St Peters上涨4.3%，Sydenham上涨3.3%，这些地区的房价中位数现已在170万至220万澳元之间。
在公寓市场，Bankstown、Bellfield、Bellmore、Beverly Hills、Padstow和Oatley等内南西区郊区的房价在三个月内上涨1.2%至3.8%，创下新高。
墨尔本方面，Box Hill和Blackburn North（内东区）、Meadow Heights、Coolaroo和Greenvale（西北区），以及Officer、Hampton Park和Clyde North等地，也在过去三个月中房价创下纪录，涨幅高达4.2%。
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澳大利亚最大房贷聚合平台Loan Market Group最新数据显示，2024年三月季度全澳房贷审批量同比飙升15%，但区域分化显著——新州（24%）、南澳（24%）和昆州（21%）增长强劲，而维州仅微增3%，墨尔本西区投资房贷更暴跌43%。
这份覆盖全澳6000余名贷款经纪人的报告揭示出利率高压下房地产市场正在发生的深刻变局。
报告显示，自2022年第三季度以来，新州投资房贷激增32%，南澳更暴涨50%；昆士兰则呈现自住型购房热潮，阳光海岸（24%）、远北昆士兰（25%）和布里斯班（25%）全线飘红。
与此形成鲜明对比的是，维州总体贷款审批量下滑8%，成为全国唯一负增长地区。Loan Market集团执行主席萨姆·怀特指出：”悉尼和墨尔本部分区域的购房者仍面临严峻挑战，加息周期严重削弱了他们的借贷能力。”
数据揭示出惊人的贷款额度跃升：昆州中位获批贷款额从2022年末的45万澳元飙升至60万以上，西澳从43万增至58万，南澳从41万跃至56万。
Loan Market首席执行官大卫·麦奎恩分析：”购房者正在重绘置业地图，向曾被视作’偏远’的区域扩张，这既是可负担性压力下的被动选择，也反映了人们对住房和投资理念的根本转变。”
尽管三月首轮降息未立即刺激需求（当月审批量反降4.5%），但Barrenjoey银行业分析师乔恩·莫特预测：”随着RBA开启降息周期，借贷能力改善将推动住房信贷全面回升。”麦奎恩透露投资者已提前布局：”珀斯、悉尼沿海地区和昆州区域市场的投资活动升温，表明买家正在押注长期资本增值和租金需求增长。”
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澳洲住房市场面临结构性变革 机构投资者崛起
在政府支持力度加大的背景下，机构投资者正加速进入澳大利亚住房市场，可能以牺牲私人投资者为代价重塑投资格局。
州和联邦政府推出了一系列激励措施，鼓励机构投资者加大对住房市场的投入，尤其是快速发展的”建房出租”（build-to-rent）领域。
与此同时，普通家庭投资者正面临税费上涨和合规要求的挤压——在维州尤为明显，越来越多私人房东选择抛售离场。
墨尔本正成为全澳”建房出租”市场的中心，预测显示未来几年该市新增公寓中超过半数将来自这类开发项目。
根据世邦魏理仕《2025年亚太投资者意向调查》，房地产信托基金（REITs）的净买入意向从2024年的-13%大幅跃升至今年+22%。
行业超级巨头AustralianSuper和Hesta已承诺未来十年投入150亿澳元开发住房项目，而去年六月AustralianSuper刚在墨尔本完成价值7000万澳元的”租转售”公寓项目。
从政府角度看，机构化住房模式更具优势：相比分散的私人租赁模式，这种集中化管理的方式能更高效地增加住房供应。
澳洲住房与城市研究所数据显示，约90%的房产投资者属于小规模”夫妻店”房东。虽然这种模式管理难度更大，但历史上它创造了多元化、灵活应变的租赁住房供给。
凭借规模优势、融资便利和政策倾斜，机构投资者具有显著竞争力。分散的私人房东可能被迫通过装修、降租或承担空置风险来维持竞争力，否则只能选择退出。
这种冲击在内城区公寓市场将尤为明显——这里历来是普通投资者的主阵地。
除了直接影响现有私人投资房产的租售价值，更大的市场与社会变革正在酝酿。尽管存在缺陷，当前私人投资者主导的租赁市场仍保持着去中心化和充分竞争。
而由少数大型机构主导的市场可能导致租客选择减少、成本上升、议价能力削弱，将自由市场重塑为寡头垄断格局——未来租客面对的可能不是琳琅满目的租赁广告，而是像在Coles和Woolworths之间做选择般的困境。
美国成熟的机构化住宅市场经验具有警示意义。《美国规划协会期刊》研究指出，黑石集团等”全球企业房东”的崛起正在”重塑整个租赁行业，排挤小型房东并推高租金”。
这种转变还可能引发社会人口结构变化。澳大利亚传统租赁市场原本呈现业主与租客混居的融合状态，而机构化住房可能导致城市出现明显分区：租客集中于高密度公寓楼，业主则聚居郊区住宅。虽然我不是人口学家，但社会阶层固化的风险值得相关领域警惕。
04
留学生在悉尼租房，因擅自搬离，损失$4600押金！
据Domain报道，一名准备赴澳就读的留学生在尚未入住所租公寓之 前，就被要求缴纳高达7600澳元的押金（Bond金）。之后，因为这笔押金，租客与 房东产生纠纷，双方不得不对簿公堂。
这位攻读研究生课程的学生于2024年2月签订了一份为期12个月的固定租约，在悉 尼租下了一套靠近其就读大学的公寓。 此前，由于当时她仍居住海外，无法亲自前往看房，只能依赖房产中介提供的视频 资料看房。
在租赁协商过程中，她通过短信收到了两个报价方案：每周950澳元租下未配家具 的公寓，或每周1050澳元带家具。
考虑到方便入住，她最终选择了带家具的方案。不过，最终商定的租金为每周1150 澳元。
签署《住宅租赁协议》（Residential Tenancy Agreement）后，该学生被要求缴 纳4600澳元的租房押金，相当于四周的租金。 此外，她还被要求签署一份额外的《家具租赁协议》（Furniture Rental Agreement），涉及房东提供的家具，并需支付3000澳元的家具押金。
签约并入住四个月后，该学生在未提前通知房东终止租约的情况下擅自搬离。
2024年6月下旬，房东向新州民事与行政仲裁庭（NCAT）递交申请，要求追索4600 澳元的租房押金作为违约赔偿。
到了7月，该学生也向仲裁庭提交申请，要求返还她支付的3000澳元家具押金。
2024年10月，在相关听证会上，NCAT裁定该租赁关系因“擅自搬离”而终止。
判决学 生需承担解约赔偿责任，房东有权获得4600澳元租房押金，而房客没有责任支付 3000澳元的家具押金。
近日，NCAT上诉庭听取此案时，房东方面辩称，其设立的《家具租赁协议》是一项 针对留学生的“独立服务”，旨在“帮助他们更好地安顿下来”。
上诉庭由两名NCAT成员组成，他们在庭审中获悉，该公寓所配家具总值大约为8000 澳元，而收取3000澳元押金，是房东“为了应对租客提前退房而产生损失和风险 时，所能采取的唯一保护手段”。
然而，根据2010年颁布的《住宅租赁法》，房东不得向租户收取除房租、租房押金 以及法规规定以外的任何额外费用。 最终，房东的上诉请求被驳回。
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