在澳洲买房投资，居然是个“亏本买卖”？
若房产投资者此刻购入一套普通住宅或公寓用于出租，每月将面临数百甚至数千澳元的现金亏损。
尽管存在现金流损失的风险，投资者仍争相贷款购房，寄希望于未来的资本增值。此外，房产投资者还可通过抵扣支出减少应税收入，从而降低税负。
绿党领袖Adam Bandt周提出计划，拟将负扣税优惠限制为仅适用于一套投资房产。但工党的工业与科学部长Ed Husic周三下午强调，总理已否决该提案。
CoreLogic数据显示：- 悉尼：以20%首付购买普通公寓的投资者月供达4,232澳元，而月租金仅为3,133澳元
– 墨尔本：普通公寓月供3,023澳元，月租金2,490澳元
– 布里斯班：月供3,450澳元，月租金2,639澳元
– 珀斯：月供2,976澳元，月租金2,829澳元
（达尔文是首府城市中唯一的例外）
独立房亏损更为显著：
– 悉尼投资者月亏损3,782澳元
– 墨尔本1,869澳元
– 布里斯班1,881澳元
– 珀斯1,047澳元
CoreLogic研究主管Tim Lawless指出，当前现金流损失比超低利率时期更为严峻。
“澳洲投资者几乎只关注资本增值前景，现金流回报的优先级极低。”他分析称，“租金已逼近承受极限，租户年均租金支出约占总收入三分之一，达历史峰值。”
根据澳大利亚税务局数据，2022财年有41.9%的房产投资者亏损（长期平均为60.8%）。Lawless预计，随着2022-2023年利率飙升的数据纳入统计，亏损比例将再度攀升。
但投资者热情未减。
CoreLogic对澳大利亚统计局数据的分析显示，多数州的投资房贷款占比已超十年均值。其中：- 新州：2023年第四季度43.7%的新房贷流向投资者（十年均值40%）
– 西澳：35.7%（vs均值24.7%）
– 昆州：37.9%（vs均值31.7%）
– 即便去年初维州提高二套房土地税，投资者贷款占比仍达30.3%，接近十年均值31.5%。
Lawless解释，投资者追逐资本增值而非租金收益，导致投资贷款增长与房价走势高度同步。
他表示，真正希望改善现金流的投资者需要拥有大额首付，拥有房产足够长的时间来偿还本金，或者进行翻新。
短租虽然也是提升现金流的选项，但仍存在争议。
西太平洋银行高级经济学家Matthew Hassan 指出，投资者既看重租金回报，更看重资本增值潜力。部分人购入房产既为当下出租，也为退休自住。
“长期来看，澳洲租房相对成本优势显著，即便现在仍低于同房产月供。这实质反映了房产所有权溢价及税务优惠。”
买方代理Rich Harvey建议，投资者应优先选择资本增值潜力高的区域实施负扣税，并可通过提前申报抵扣减少预缴税款。
“持有超20年的房产，资本增长将呈指数级爆发。多数负现金流房产最终会转为正向收益。”
素材来源：Watoday
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