在澳洲，为何用5%的首付买房很危险？
据《悉尼晨锋报》4月15日报道，在过去四年中，低首付购房者的比例有所减少，这对家庭在利率上涨和房地产市场下行期间提供了一定缓冲。
在澳洲，首付低于20%的购房者通常需支付贷款人的抵押贷款保险（LMI），或依靠政府担保来豁免该项费用。
近期，澳洲工党提出扩大免除LMI政策的计划，以协助更多首次置业者迈出购房第一步。
部分专家认为，这项规定对购房者是一种保护措施——尤其是在房价下跌和失业风险交织的情况下，可以避免因被迫贱卖房产而陷入负资产。
但现实是，在房价居高不下的背景下，许多人很难一次性筹集20%的首付款，这道门槛令不少人望而却步。
为了更有效地保障购房者，经济学家建议，可从其他维度入手，例如评估购房者在加息后的还款能力。
澳洲审慎监管局数据显示，去年12月，有30.9%的新业主自住贷款属于低首付贷款，而在2020年12月，这一比例一度高达45.7%，当时利率较低，投资者活跃度也不高。
Canstar数据洞察总监Sally Tindall指出，通常情况下，20%的首付意味着贷款风险较低。但某些银行对特定职业群体——如医疗专业人士——会放宽这一标准。
（图片来源：《悉尼晨锋报》）
Tindall补充，这种安排意味着即便经济出现波动，购房者在贷款中的权益足以形成缓冲，不至于因房价下跌而迅速陷入负资产。
回顾2008年金融危机前，一些银行甚至接受低至5%的首付，但此后监管趋严，标准提升，也让金融体系更加稳健。
经历疫情封锁和加息浪潮后，许多借款人依靠这些更稳健的贷款政策，维持了正常的还款能力。
Corinna Economic Advisory负责人Saul Eslake强调，首付不仅能减少负资产的风险，也能展示购房者的经济自律和还款能力。不过，他也坦言，20%的首付对没有家庭经济支持或高薪职业的人来说难度不小。
他认为，要缓解首付压力，从根本上还是得控制房价上涨。
AMP首席经济学家Shane Oliver则指出，澳洲房价回调幅度通常不超过5%，极少出现20%以上的下跌，因此20%的首付能有效降低风险。
Oliver表示，虽然降低首付门槛能帮助更多人置业，但这只能缓解问题的表面，真正的问题还是房价本身过高。
澳洲住房与城市研究所总经理Michael Fotheringham补充，以前房价收入比更合理，20%的首付尚属可行；如今则应重新评估这一标准，尤其在当前银行已被要求评估购房者能否应对3%的利率上升时。
他认为，是否仍需坚持20%首付标准值得商榷，更应聚焦于提升住房的整体可负担性。
与此同时，澳洲联盟党在周日宣布，将允许符合资格的首次购房者在未来五年内将部分房贷利息从个人收入中扣除，每年最高可节省多达12,000澳元。
尽管各大银行尚未表态，一些贷款经纪人则对这项政策能否实际帮助借款人获取更高额度贷款持保留态度。
Finspo公司首席执行官Angus Gilfillan指出，虽然该提案可暂时减轻借款人前五年的还款压力，但并不确定银行是否会因此放宽贷款条件，监管机构的立场也可能较为谨慎。
他说：“理论上，这确实能提升五年内的贷款承受力，但银行更关心的是第六年之后会怎样。”
（图片来源：《悉尼晨锋报》）
Home Loan Experts公司创始人Otto Dargan也表示，银行在审批贷款时，是基于整个贷款周期的偿还能力来进行评估。
他直言：“法律要求我们确保借款人有能力在30年内持续还款。”他同时质疑：“除非监管机构APRA愿意配合，否则银行是否真会改变他们评估贷款的方式，还有待观察。”
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