新政之下：150万在悉尼，能在哪儿买房？
文/房十八
收到一位刚来悉尼的朋友咨询：“我想买一套房，预算大约150万澳币，应该看哪儿？”
别说是新移民，就连很多本地人，准备买第一套房的时候，也常常在纠结：150万，能买到什么？
大家都知道，悉尼住房长期供不应求，价格高烧不退。150万在这座城市，很可能已经“不够用”了。难道真的只能搬去很远的郊区？近城的，还有什么选择？
房价又创新高，150万买房并不轻松
根据Domain刚刚发布的2025年第一季度报告，悉尼独立屋的中位价已经涨到169万。也就是说，在大部分近城区域，150万连入场资格都拿不到。
别说三、四房大地，在很多城区，甚至连两房的小house都够不着。公寓的话，选择会多一些，但想住得舒服，地段还不错？也要伤脑筋。
工党新政，能助你吗？
工党在上周日宣布，要把“First Home Guarantee”（首次置业者保障计划 – 新来的朋友尤其要留意）的购房上限从130万提升到150万，同时取消收入门槛。
简单来说，这项政策有三大卖点：首付只需要5%
免LMI房贷保险（lenders’ mortgage insurance）
收入多少无所谓，只要是首次置业者，就能申请
听上去确实不错，尤其是对那些父母帮不上忙、又不想等到五十岁才上车的年轻买家。
但现实是，政策可以降低门槛，却改变不了市场供需。买得起的人多了，需求上升，价格自然容易被推高。
Domain首席经济学家Nicola Powell就提醒：“5%首付确实能让你快点上车，但如果贷款超过一百万，压力可不小。”她也很直接地指出，这项政策有可能进一步推高低价段房源的竞争。
那么，150万还能买哪儿？
先说独立屋（house）。按照Domain的数据，以下这些区域的独立屋中位价还在150万左右：Gosford
Sutherland
Canterbury-Bankstown
Padstow（中位价149.8万）
Panania（149万）
还有Bangor、Terrigal、Loftus这几处，也差不多在150万这条线附近。
需要注意的是，这些区基本都不属于悉尼内城区，而是在外围或西区。如果你的目标是有个小院子、有个房子安心自住，这些区是可以考虑的。
如果是公寓（Apartment/Unit），选择范围就大许多：Bondi Beach145万
Waverley150万
Breakfast Point149.8万
Woollahra146.5万
包括North Shore、Inner West、Eastern Suburbs部分小户型
但公寓毕竟是公寓。要不要院子、要不要多一间房、对交通、地段在不在乎，这些问题，最好先想清楚。
是帮买家，还是帮卖家？
政策出发点是想帮首次置业者。但Peter Tulip（Centre for Independent Studies的首席经济学家）泼了一盆冷水：“工党的政策，实际上是在鼓励买家用纳税人的钱去赌房价。”
为什么？因为只要出5%的首付，房价涨了你全赚，如果房价大跌，你最多亏5%，剩下政府买单。这不就像赌场开盘？
更现实的一点是：无论你是不是首次置业，这些补贴最终都可能在拍卖会上相互抬价。谁出得快、谁加得狠，最后得利的，是卖家。
所以Tulip认为：“这波政策，真正受益的不是买家，而是卖家。”
“有选择”和“买得起”是两回事
MortgageWorks的Anthony Roddy看得很清楚：“不设收入门槛，购房上限提升，这些都是好事，让很多人多了一点选择。”但他也提醒：“别指望这能帮你买到四房大地。”
他举例，五年前Dulwich Hill、Camperdown还在这个价格段，现在基本不用想了。
住在Petersham的一对夫妇Fiona Nicholson和Hugo Lohrer，找房找了半年。政策一宣布，Fiona第一时间给房贷经纪人发了邮件：“等一下，这可能改变一切。”原本他们只能考虑Orange、Mudgee那种开车几小时的选择，现在多了Blue Mountains、Wollongong。如果不坚持独立屋，Inner West的一些小户型公寓还够得着。
Rob Lees（Mortgage Choice的broker）也总结得很实在：“这项政策确实帮到了一些‘没有父母银行’的买家，总算是创造了一点公平。”
买房这件事，要快
150万预算，的确不少。但在悉尼，能不能买得安心，能不能住得舒心，真正决定权还是在你自己。
几个关键问题，建议每位买家先问自己：你是更在乎地段，还是更在乎空间？
独立屋还是公寓？
贷款多少，你能撑得住？
买得起是一回事，睡得着是另一回事。
政策是背景，市场是现实。能抓住的朋友要赶快，因为供应跟不上，需求却一拥而上，政府的补贴很快就会把房价垫得更高。
资料来源：https://www.smh.com.au/property/news/where-to-find-a-house-in-sydney-on-a-budget-of-1-5-million-20250415-p5lrz7.html
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