深度報告 | 澳洲人買不起房的真相
來源：澳洲財經見聞
最新報告顯示，澳洲人正在花費其三分之一的收入償還貸款，澳洲整體的住房可負擔能力變弱。
據澳洲房地產集團Domain報導，澳洲阿德雷德銀行暨澳洲房地產協會（REIA）住房負擔能力最新報告表明，在全澳，房產業主們正在支付其31.4%的收入來還貸。
在新南威爾士州，即澳洲住房負擔能力最差的州，那裡平均還款額度是家庭收入的38%，而維多利亞州的業主們需要支付33.4%的家庭收入來還貸，一年前，該比例是32.8%。
房地產數據公司Corelogic發布的最新報告顯示，悉尼9月份房價環比下降0.1%，這是自去年4月以來，悉尼月度房價首次出現下降。受9月房價下跌影響，悉尼今年第三季度房價漲幅只有0.2%，是自去年第一季度以來最糟糕的數據。
但其實，悉尼房價如此微小幅度的下調根本無法解決其住房可負擔性問題。
墨爾本的住房可負擔性比悉尼稍好，但其也是全澳第二大負擔性差的城市。墨爾本家庭需要1.64份全職工資來供一套均價住房。
從全澳範圍來看，第二季度的可負擔性指數比上個季度下跌0.3%，比去年同期下降2.2%。
無論在社區中還是在媒體上，住房可負擔性和可居住的房產都是熱門話題。這一現狀可能反映了民眾希望政府拿出切實可行的方案來解決這一問題。雖然目前的銀行利率處於歷史低位，但是房價的高漲和工資增長疲軟拖累了住房可負擔性。
閱讀導航
一，要想悉尼房價可負擔，需降價一半
二，《CoreLogic最新全澳房價報告》
三，在悉尼和墨爾本的購房夢，已成年輕人的夢魘
四，《澳大利亞可負擔性現狀分析調研報告》
一、要想悉尼房產價格可負擔，需降價一半
據《澳洲人報》報導，布里斯本的諮詢顧問Michael Matusik表示，澳洲州府城市的房產要讓人們負擔得起的話，需大幅降價。悉尼的房價需要下跌至目前的一半水平才能使人可負擔的起。
Matusik說，悉尼的獨立房中位價已經超過了100萬澳元，價格必須下降47％，或60.2萬澳元，才能達到68.2萬澳元的可負擔得起的價格。這個可負擔得起的價格是以平均收入的六倍來計算的，即使這樣，仍高於公認基準家庭收入的三到四倍。
墨爾本的房價需下降23％，或18.5萬澳元，方可達到可負擔的61.9萬澳元。
在昆士蘭的東南部，房價應下降9％，才能達到該地區54.6萬澳元的可負擔的房價中位數。
從整個澳洲州府城市綜合來講，中位房價需下降37％，才能達到55.7萬澳元的可負擔得起的房價。
「在報告中， 悉尼和墨爾本的可負擔房價是以平均家庭收入的六倍來計算的；昆士蘭東南部、珀斯和堪培拉是以平均家庭收入的五倍計算的；其它州府城市是以基準平均家庭收入的四倍來計算的。」
Matusik表示， 如果政府有政治意願提升可負擔能力，即可通過停止外國買家買房和取消政府獎勵措施來減少需求，逐步實現房產的可負擔性。與此同時，房源供應也應該增加，市場的干擾應被消除。
那麼，就目前澳洲房產市場整體走勢來看，是否有望實現房價可負擔性呢？
二、CoreLogic 最新全澳房價報告
近日，數據分析公司CoreLogic發布了最新的澳大利亞房產市場月度報告，九月數據報告顯示：澳大利亞房地產價值在該月錄得0.2%的漲幅，主要是由首府城市房產價值上漲0.3%帶來的拉升效應，區域城市整體上漲了0.1%。
而另一方面，9月季度澳大利亞國民住宅價值上漲0.5%，這也是繼2016年6月以來最低的季度增長率，過去12個月全澳房產價值上漲了8.0%。
根據CoreLogic研究所負責人Tim Lawless的分析，澳大利亞首府城市趨勢增長率出現了明顯放緩，整個第三季度首府城市房價綜合僅增長0.7%，遠遠低於最近的一個增長高峰，也就是2016年第四季度錄得的高達3.5%的季度增長率。
「Lawless表示：首府城市綜合房價增長速度的放緩很大程度上是收到了悉尼房產價值增長放緩的影響。
悉尼
據統計，整個第三季度悉尼住房價值僅增長了0.2%，在剛剛過去的九月份，悉尼住房價值還下跌了0.1%，此次價格回調，是繼2016年第一季度悉尼房價下跌2.2%后首月再出現房價下跌。
有趣的是，在悉尼住房市場，獨棟屋住房市場價格的月度和季度結果都錄的了負增長，據統計，悉尼獨棟屋價格在9月下跌了0.3%，在整個第三季度里下跌了0.2%。但另一方面，單元房市場價格卻錄得微幅上漲。
CoreLogic公司研究主管Tim Lawless表示，悉尼房市近期走弱很可能是因為市場上高比例的投資者受到了監管政策和只付利息貸款政策收緊的影響。
在悉尼房市走弱的同時，墨爾本和霍巴特已經取代悉尼，成為目前全澳房地產市場最熱的地區。
墨爾本
墨爾本的房產市場也呈現出了較慢的增長態勢。但與悉尼相比，墨爾本房產市場的增值趨勢仍然相對有彈性，目前，墨爾本房產市場價值在9月錄得1%的增長，在第三季度錄得2.0%的增長。
墨爾本的房市的堅挺主要是受益於其擁有全澳最高的人口增長率，維州在過去一年的人口增長幅度為2.4%。
霍巴特
而霍巴特進一步鞏固了其最佳表現房產市場的地位，由於近期經濟增長放緩，過去12個月以來，霍巴特住房價值上漲了近14.3%，這也是自2004年以來錄得的最高年增長率。
霍巴特房市的火熱主要是因為當地房價的可負擔性更強，以及希望改變生活方式人們選擇在霍巴特置業。
Tim Lawless分析：霍巴特的房屋中位價約為39萬澳元，比悉尼和墨爾本這兩大首府城市低得多。悉尼的房屋中位價為91萬澳元左右，墨爾本為70多萬。這意味著居住在這兩大首府城市的居民可以利用其在當地房價暴漲中獲得的利潤，在霍巴特買一棟心儀的房屋，搬到那裡居住或者只是為了退休后的生活做準備。
這樣的市場動向不僅發生在霍巴特，在其它次發達地區也同樣出現了。過去5年中，戰後嬰兒潮一代紛紛賣掉在悉尼和墨爾本的房屋，為退休生活做準備。
「勞利斯表示，悉尼和墨爾本附近的次發達地區的房價都在上漲，不過推動房價上漲的部分因素還有那些為了躲避高房價而選擇在次發達地區購房的人群。
珀斯
珀斯房價正在走出周期性底部，9月份房價環比增0.1%，但是季率和年率仍處於下滑態勢。相比之下，達爾文的房價並沒有觸底回升的跡象，9月份房價環比跌0.7%，同比跌4%。
布里斯班的公寓房和獨棟屋表現呈進一步離散態勢；9月份獨棟屋環比漲0.2%，同比漲4.0%而公寓房價環比雖有所上漲，但同比仍下跌2.5%。阿德萊德9月份房價較上月保持穩定，但同比漲5.0%。
整體而言，澳大利亞非首府城市房價表現不及首府城市。第三季度澳大利亞非首府城市房價較上一季度保持穩定，而同期首府城市房價則較上一季度漲0.7%。同樣，過去一年，非首府城市房價漲5.6%而首府城市房價漲8.5%。
根據CoreLogic 9月份房價指數的深入分析結果，部分非首府城市，尤其是靠近悉尼地鐵沿線城市房價增長率表現尤為強勁。房價同比漲幅而言，表現最強勁的非首府城市是Newcastle和Lake Macquarie4級統計區，房價同比上漲15.3%。
另外兩大房價同比漲幅較高的非首府城市依次是Southern Highlands 和Shoalhaven（+14.3%），Illawarra (+13.5%)。就維多利亞州而言，房價表現最強勁的非首府城市為Geelong (+11.4%)；就昆士蘭州而言，房價表現最強勁的非首府城市為Sunshine Coast (+6.6%)。
儘管資本利得增速有所放緩，但是周租金卻呈加速上漲態勢。尤其是悉尼和墨爾本兩地，租金漲幅表現尤為突出。一年前，首府城市的租金增長年率僅為0.8%。但是過去一年，首府城市的租金漲幅高達2.8%。其中，悉尼的租金增長率從一年前的2.2%上升至4.8%，同期墨爾本的租金增長率則從一年前的2.4％上升至4.8%。
「就全國範圍來看，霍巴特的租金增速表現最為強勁，年率為8.5%。 相比之下，周租金出現下滑最明顯的城市分別為布里斯班(-0.1%)、珀斯(-3.7%)、及達爾文(-2.2%)。」
在周租金上漲的同時，部分首府城市的租金收益率卻呈放緩趨勢。9月份悉尼和墨爾本的租金收益率分別放緩至3.1%和2.91%。同期，達爾文因房價下跌錄得澳大利亞最高的租金收益率；霍巴特的租金收益率約為5%。
CoreLogic首席分析師Lawless表示：「目前的房市增速放緩是受多重因素共同作用所致。例如，監管部門於今年三月初出台的限貸政策對悉尼房市的影響遠遠超出了其他城市。」
「從最新的房貸數據而言， 新州新增房貸中投資房超過50%，遠高於其他各州的這一比例。」
「整體而言，投資房貸利率較自住房貸利率之間存在60個基點的利差，只付息貸款與自住房貸之間的利差更高。在貸款收緊和租金收益率下滑的背景下，投資者情緒可能會因此受到影響，轉而尋求其他回報率更高的市場。」
儘管在限貸和利率上調等影響下，投資者需求所有下滑但是同期首次置業者卻不斷增加。根據最新的月供數據，新州和維州首次置業者活動明顯增加。6月至7月間，新州和維州的首次置業者分別增長了28%和11%。
維州的印花稅減免政策於7月1日生效，而生效前首次置業者出現明顯增加則反映出住房可負擔性的門檻有所降低，此外，使用自住型房貸產品的買房人出現明顯回升。
人口增長是影響住房需求的另一主要因素。根據澳大利亞統計局（ABS）近期發布的人口統計數據，赴澳移民數量出現激增。維州錄得澳大利亞最高的人口增長率，為2.4%。在全國房價增速出現普遍放緩的情況下，墨爾本房價之所以仍保持相對更為強勁的增長，人口快速增長的因素不容忽視。今年第一季度，澳大利亞絕大部分州凈海外移民增長明顯，新州和維州兩地均創新高。
最後，Lawless表示稱：「儘管CoreLogic的預測是悉尼和墨爾本兩地的房價於今年晚些時候或明年出現下行，但是對住房的持續需求以及利率持續低位均將對房價構成支撐。」
由此可以看出，如果如專家所說，解決房價可負擔性需澳大利亞目前房價水平減半，幾乎是不可能實現的。
三、在悉尼和墨爾本的購房夢，已成為年輕人的夢魘
隨著房價的快速上漲，澳大利亞年輕一代的住房自有率下降至最低水平。
「鑒於利率持續低位運行、住房供量不足和有利於房市投機行為的稅制安排，澳大利亞的房價在過去15年上漲幅度超過140%。悉尼更是超越倫敦和紐約成為全球第7貴住房市場。
連續蟬聯《經濟學人智庫》(Economist Intelligent Unit)「世界最宜居城市」的墨爾本目前成為全球房價居於前列的城市。
25-34歲人群中住房自有率僅為45%，較上個世紀80年代下滑了16%。其中，近半數下滑幅度發生在上個十年。
同期，澳大利亞家庭的負債水平創下新高，對澳大利亞連續26年無經濟衰退的記錄構成拖累。
隨著越來越多的人退休仍背負房貸或租房居住，符合政府「低保」申領人群的數量也會相應上升，對澳大利亞23萬億養老基金構成威脅。
Grattan研究所住房政策專家Brendan Coates指出：「偉大的澳洲夢，即實現安居樂業的夢想對於很多人而言將成為一場噩夢。政府政策的失敗將需要至少20年才能消化。」
澳大利亞國立大學的一項調查顯示，選民對住房可負擔性的擔憂日趨上升，近90%的澳大利亞人擔心下一代買不起房。
住房可負擔性問題得不到解決，政府所面臨的壓力自然不小。在諸多導致住房可負擔性問題日趨惡化的問題中，澳大利亞的稅製成為了眾矢之的。
很多首次置業者抱怨，他們在和投資者競爭時處於劣勢，後者可以通過負扣稅等機制對投資房按揭利率進行退稅申報。自1999年以來的資本利得稅減半更是給投資房市場「火上澆油」。隨著投資者的大量湧入，房價是一路向上。
澳大利亞持有投資物業者超過200萬人，相當於每12個人中就有一個人持有投資物業。其中接近30%的投資者持有2套及2套以上的投資房產。
凱投宏觀（Capital Economics）澳大利亞首席經濟師Paul Dales說道：「當越來越多的資金用於償還貸款時，用於消費等支出就會相應減少，進而拖累經濟增長。對於很多負債較重的家庭，只需小幅加息便會讓這些家庭陷入困境。」
目前，悉尼獨棟屋的均價已超100萬澳元，住房可負擔性成為了澳大利亞兩黨之爭和政策利益的犧牲品。例如，在去年的競選活動中，反對黨工黨提議對負扣稅進行改革，削減資本利得稅減免，但是執政黨卻否決了這些提議並表示，工黨的舉措將重創房地產市場，並是在「懲罰」上一代投資者。
目前，聯邦政府和各州政府正對住房可負擔性出台的一些列舉措只能說是「治標不治本」。例如，今年5月公布的預算案中僅正對海外投資者和首次置業者出台了相應的措施。
在很多政治人士看來，目前政府所謂的舉措只是表面上的解決辦法。前財長Joe Hockey指出，目前連有一份好工作和不錯薪水的人群實現買房也頗感壓力。
澳大利亞副總理Barnaby Joyce表示，一些負擔不起悉尼房價的買房人可以考慮去別處購房，例如昆州Charleville的房價就只有悉尼房價的1/6都不到，但是卻忘了這些地方的失業率是澳大利亞最高的。
政府高級顧問、悉尼大學名譽教授Judith Yates也表示，政府目前的舉措可能短期內會受歡迎，但是就長期而言是無效之舉。整體而言，政府缺乏徹底解決住房可負擔性的政治果敢力。
相比之下，其他國家所採取的解決措施就比澳大利亞要嚴厲的多。例如新加坡推出了一系列限貸政策就引發了房價持續三年下滑。加拿大多倫多當地政府宣布對海外購房者徵收15%的印花稅，並引入租金限價措施等。
除了需求端的問題，澳大利亞住房供應端的問題也持續存在。自2006年以來，澳大利亞新增移民超過400萬，其中絕大部分人居住在主要城市。但是這些地區的住房供應卻未相應增加。
房價上漲同時也是以犧牲社會成本為代價。教師、護士等中低收入群體無法負擔在服務區域的住房成本，年輕一代由於負擔不起住房而推遲離家時間等等。
今天《澳洲財經見聞》在文末為您附上一份《澳大利亞房價可負擔性現狀分析調研報告》，希望能對您的投資決策起到一定的參考作用。
澳大利亞房價可負擔性現狀分析調研報告
本文作者：Cynthia 高晨曦，Anna陽映紅
本文參考文獻來源：CoreLogic，澳洲國家統計局、澳洲人報、悉尼先驅晨報、abc news、澳洲金融評論報