CoreLogic：11月全國房價再度上漲，預計明年初還將進一步攀升
來源：澳洲房產網
即便身處新冠疫情導致的經濟衰退中，全澳房價仍繼續上漲。
房地產分析師表示，澳大利亞房價將不再如原先預計般下跌10%至20%，並認為如果疫情在澳大利亞繼續得到控制，明年初房價將進一步上漲。
繼10月份的攀升之後，CoreLogic的全國房價指數在11月連續第二個月上浮，住宅價值環比增長0.8%，全年上漲3.1%。
CoreLogic住宅研究主管Eliza Owen表示，在4月至9月期間澳大利亞房產價格下跌2.1%之後，這顯示出一種「新的復甦趨勢」。
Owen認為：「這些結果表明，房地產市場繼續保持勢頭。」
「一個月來，雖然悉尼、墨爾本和布里斯班的房價漲幅不到1%，但所有較小的首府城市房價漲幅均超過1%。」
Owen表示，儘管「我們正在經歷的，自上世紀三十年代以來最嚴重的經濟衰退與住房價值的攀升看似十分矛盾，」但在經濟遭遇負面衝擊時，房價上漲也並不罕見。
通常情況下，當失業率上升時，儲備銀行會採取措施降低利率，使人們的購房成本更低。
本周二，澳大利亞央行將現金利率維持在0.1%的創紀錄低位。
澳聯儲行長Phillip Lowe此前曾表示，雖然利率不太可能降至零，但利率可能在大約三年的時間內維持在低位。
Owen表示:「那些仍有工作、有能力買房的人會發現，他們有機會獲得更多資金，而債務成本也更低。」
但是S&P Global Ratings發布的另一份報告顯示，到明年年初，更多的人將會拖欠他們的抵押貸款還款。S&P表示，貸款還款的暫停掩蓋了COVID-19對貸款違約情況的真實影響，但與COVID-19封鎖相關的欠款問題正開始顯現。該機構還警告稱，隨著借款人利用低成本的借貸條件購買或升級房產，澳大利亞家庭債務與收入之比可能上升。
租賃市場也出現了嚴重惡化，尤其是在悉尼和墨爾本的內城區，這些地區嚴重依賴國際學生和在危機中失去工作的餐飲和住宿行業人士。
儘管過去3個月，獨立屋價格的上漲使得首府城市的整體獨立屋房價攀升1.1%，但同期，這些城市的單元房價格下降了0.6%。
不過，到目前為止，墨爾本的單元房價值在整個COVID期間的跌幅小於預期，並在最近幾個月顯示出更實質性的復甦趨勢。
「投資者發現，在市中心地區很難找到租戶，」Owen表示。
「自疫情爆發以來，單元房租金已下跌近8%。在悉尼，公寓房租則下跌了近7%。」
租金狀況的改善在很大程度上取決於國際邊界的重新開放。
Owen補充道:「據我們所知，第一次來到澳大利亞的外國人中，有80%會選擇租房，他們其中很多人是國際學生。」
考慮到Corelogic是那些曾錯誤預測房價將下跌10%至20%的房地產分析師和經濟學家之一，Owen不願給出未來房價預計上漲的幅度。
但她表示，在低利率、消費者信心上升和政府刺激措施的支撐下，房價將一直上漲到明年初。
「在2021年，我們很可能會看到增長——我不知道具體數字會是多少，」Owen表示。
「COVID-19病例是否會再次激增、疫苗【相關閱讀:顯微鏡學家發表對四家疫苗公司的成分分析】的分發速度會有多快、與中國的貿易關係會如何發展，以及我們能多快讓人們重返工作崗位，這些都將會影響房價的走勢。」
澳大利亞央行一直在以「房價下跌50%」為條件建立模型，並表示，澳大利亞的經濟復甦將是「不可預測和不平衡的」。
AMP Capital首席經濟學家Shane Oliver表示，房地產市場的表現「遠好於」他6個月前的預期，當時他估計跌幅最高可達20%。
Oliver認為：「在一些市場，特別是在墨爾本和悉尼以外的市場，似乎有一種『對錯過機會的恐懼』正在悄然蔓延。」
他預計，按照目前的上漲速度，首府城市平均房價將在明年4月超過2017年9月的歷史最高水平。
但移民數量的銳減可能會成為一個問題，尤其是在墨爾本和悉尼的市中心地區。
Oliver指出：「凈移民人數從每年約24萬人轉變為本財年(減少7萬人)和下一財政年度(減少2萬人)的預期凈流出人口將會產生重大影響。」
不過，一些數據指標表明，現在對賣房者來說是好時機。
房地產市場的待售房屋存量較去年同期下跌約20%，較5年平均水平下跌24%。
自7月以來，已成交房屋銷售數量保持相當穩定，在維多利亞州以外地區的銷售活動上升，抵消了由於最近封鎖時期使得該州房屋銷售大幅下滑的影響。
在全國範圍內，CoreLogic過去3個月的成交銷售預期比去年同期高出約1%，原因是偏遠地區銷售業績強勁。
拍賣市場已經走強，11月份的清空率保持在70%左右，遠高於過去十年間61%的平均水平。
Owen表示:「銷售所需的時間在減少，賣家必須降價的現象也在減少——因此，這些指標表明，這更像是一個賣房市場。」
相對於首府城市，偏遠地區市場的增長更為強勁。11月份的房價上漲了1.4%，而相比之下，首府城市房價上漲了0.7%。
NAB產權主管Andy Kerr表示，11月房屋貸款需求是他在兩年多來看到最強的。
他表示:「過去6周的申請人數比更之前的6周增加了25%以上。」
「我們目前預測，未來兩年，房地產價格每年將增長5%以上，公寓價格可能滯後於獨立屋價格的增長。」
建築業也表現強勁。根據澳大利亞統計局公布的數據顯示，10月份建築批建數量連續第四個月上升。
十月份獲批住宅總數(經季節性調整)上升3.8%，為2000年2月以來的最高紀錄。
S&P發布的報告中稱，由於利率下調和政府支持，抵押貸款違約情況仍在可控範圍內。
9月份，澳大利亞抵押貸款的標準普爾表現指數(SPIN)從一個月前的1.17%降至1.12%。
但是，推遲抵押貸款還款掩蓋了COVID-19對違約情況的真實影響。
報告稱：「因新冠疫情而獲得還款假期的貸款大多不包括在拖欠貸款中。」
「這是因為在貸款減免期間，大多數貸款機構在其傳統的欠款報告中沒有包括COVID-19艱難時期中特殊安排的貸款。」
該公司表示，問題可能會在明年初浮出水面。
報告稱:「我們預計，隨著借款人還款假期的結束，以及財政刺激措施逐漸退出，2021年(第一季度)債務可償還性壓力將開始顯現。」