房價很瘋狂：獨家數據詳解70天暴漲
來源：澳洲財經見聞
前言
一進入2021，悉尼House市場的烈火就徹底點燃了，炙烤著每一個買房人。
從1月底到4月初，這70來天，彷彿失控一樣，房價以令人眼花繚亂、不敢置信的方式，在悉尼各個區域快速攀升著。
剛剛還覺得200萬多一點的房子，拍賣竟然可以超過300萬；有人一年前買的房子，原樣不動拿出來賣，標價竟然可以漲50%！
清空率創下了24年新高，增長率被預測為40年最強勁……恐慌和瘋狂，一項調查中近30%的買家表示可以不看房就買房！亂局之下，如何應對？
HomeOn查房與AFN聯合製作的這個報告，力圖用數據來詳解House這70天暴漲在悉尼全城各個區域的不同表現，並複原從去年5月至現在悉尼整體房市及各區域市場的漲跌起伏，幫助大家更客觀具體地理解當前的市場。
HomeOn查房是專註于為澳洲買房人服務的數據公司。澳洲是全球房產數據最透明的國家之一，基於這些數據，HomeOn充分利用包括人工智慧在內的各種工具，以買房人視角來研究數據，發現價值，幫助買家做更好的房產決策。
本報告共分三個部分：1、整體市場是怎樣瘋狂起來的？——近一年悉尼拍賣市場走勢。
2、始於北海灘，終於全面開花——悉尼各區域近一年市場表現。
3、哪些suburb在暴漲？——6個華人更關注片區suburb級70天漲幅分析。
關於數據的說明：整體拍賣數據來自Domain；漲幅和片區清空率來自HomeOn房產數據。成交數據來自政府網站公布的成交，並補充可公開獲得的但尚未完成政府過戶的簽約數據。各片區的清空率是以此片區每4周的拍賣數據為基礎為計算，樣本數不低於10個計為有效，實際85%的樣本數不低於30個。各suburb的漲幅，指2021年這段時間比2020全年house中位價的變化，要求樣本數不低於12個，共有170個較大的suburb及suburb組合達到樣本要求，把它們作為標杆幫大家分析各區域市場。統計會有偏差和失誤，請大家諒解。本文內容和數據僅供參考，HomeOn和AFN不承擔基於本文做房產決策的任何連帶責任。
同時，樣本少也會增加統計偏差，因此漲幅只是大家作為理解市場的參考。對於統計分析過程中可能出現的失誤，也請大家諒解。本文內容和數據僅供參考，HomeOn和AFN不承擔基於本文形成的房產決策損失的任何連帶責任。
1、整體市場是怎樣瘋狂起來的？
近一年悉尼拍賣市場走勢
HomeOn在2020年6、7月份就曾在《查房直播室》和公眾號上公開呼籲，小心房價上漲，未來半年是難得的買房窗口期。
然而，市場發展的速度似乎比這個更強烈。圖1是悉尼整體拍賣清空率和拍賣成交量的走勢，圖2是這期間拍賣中位價的走勢。
圖1: 整體拍賣清空率和成交量走勢圖 （數據來源：Domain，包含House、公寓等所有房型）
圖2：悉尼拍賣中位價走勢 （數據來源：Domain）
HomeOn點評：整體拍賣清空率的高低，能很準確地表明市場熱度。70%的清空率，就像一個多空分水嶺，65%-75%則是更明確的指標。
在上圖的時間段內，整體悉尼市場由嚴寒到酷暑，一共經歷為4個階段。
1、2020年7月至9月中，清空率在60-65%左右徘徊，成交量也較低，市場較冷。這期間中位價也處於110-125萬之間。疫情影響較大，大家整體處於」防疫「的氛圍中，對房產熱情不足，觀望較多
2、2020年9月中至10月中，清空率開始圍繞70%這個分水嶺上下跳動，成交量也適當放大。中位價變動不大，但中位價與戶型組合、區域分佈關係很大，因此可參考性較清空率差一些。
一方面疫情穩定，整體氛圍開始恢復正常，另一方面隨著剛需的積累，政府政策效應顯現，房產市場人氣漸旺，更多開始覺得「是時候了「。
3、2020年10月中至2021年1月底，清空率佔穩70%分水嶺之上，在70-80%之間，成交量再度放大。
中位價也攀升至130-140萬區間左右。此期間疊加兩個因素：每年11月都是房市的「黃金季節」，通常量價齊升到全年最高；11月3日澳洲儲備銀行宣傳降息，再加上總理等表態低利率將維持三年，甚至到2024年等，進一步強化市場信心。
這期間買到房的，可謂了卻了一樁心事，而沒買到的，則演變成下階段市場井噴的重要力量。
4、2021年2-3月，清空率連續10周都在80%以上，尤其3月20日，清空率90%，打破了1997年6月創造並保持24年的89%的最高清空率記錄，可見市場之火爆。
成交量繼續上升，中位價也由前幾周的130萬左右，一舉佔穩140萬，並摸高到150萬！市場上流傳著各種拍賣現場火爆的照片和視頻，5、6百萬的豪宅拍賣，竟然可以院子里佔滿了競拍者和觀眾。
不再有疫情的影響，大家自由活動，更把自己積蓄的房產需求釋放出來了。
有一點大家要注意，中位價從120萬到150上漲25%，並不代表同一個房子價格也應該上漲這麼多。
因為House之間差異很大，市場好的時間，上市的高端房子比例一般會提升，也帶動中位價上漲。全文各部分使用的中位價漲幅，都可能有這個影響，請大家了解。
HomeOn感慨，如果多留意這些市場指標的變化，稍微早些時間行動，可能大家都會從容一些，市場也未必一定要用這樣激烈的方式來展現供需的不平衡。
雖然從長線看來，悉尼House上漲的趨勢不會改變，但是短期過高上漲之後，能否穩定在高處或者繼續攀升，這個一定各個區域會不一樣。第二和第三部分的數據，應該為大家的分析提供這方面的數據基礎。
2、始於北海灘，終於全面開花
悉尼各區域近一年市場表現
這一部分將用HomeOn獨家數據，來分析從2020年5月開始至現在，10個月時間，悉尼內部各區域房價是怎樣先後漲起來的，星星之火是如何燎原的。
為更好研究各個區域分別的市場變化，HomeOn將大悉尼分為13個片區（離CBD 50km以外的部分區域未包括）。
我們將各個片區每4周的house拍賣清空率作為核心指標，通過清空率的高低和變化，來理解市場的變化。
看看哪些區域持續上漲中，哪些區域剛剛啟動，進而更有助於分析大家關心區域的下一步走勢。
圖3是13個片區的劃分情況，圖4是這些片區從去年5、6月開始到現在每四周的拍賣清空率（日期代表四周的最後那個周六）。越紅代表清空率越高，市場火爆；越綠代表越低，市場低迷冷清。
圖3：各片區劃分及漲幅大體情況
圖4：各片區House拍賣清空率變化過程
HomeOn點評：圖4清晰展示了從北海灘開始的，悉尼house價格逐步星火燎原的過程。可以分階段看看各片區的表現
1、2020年5-9月初，整體市場低迷之時，北海灘一枝獨秀，清空率一直最高，並在榜中4周清空率一直保持80%以上至現在。
內西緊隨其後啟動6/7月達到80%清空率后，也一直保持80%以上。其後是上北區域，7/8月開始清空率達到80%，其後也基本保持80%以上。這三個片區成為了領頭羊。此時The Hills、Liverpool等片區，明顯處於低迷盤跌中。
2、2020年9月中至11月底，除了下北清空率沒有持續達到80%以上外，其他片區（不含樣本不夠的外西南）清空率均快速到達並站穩80%以上，內西、北海灘、The Hills片區交替領跑，市場熱度快速擴散。
3、2020年12月至21年3月，下北急速啟動之後，整個市場呈現一片紅色。北海灘、內西、The Hills甚至出現此期間所有3次4周清空率高於90%的狂熱情況。此外還有6個片區2次清空率高於90%。70天暴漲發生。
從此起彼伏，到愈演愈烈，到波瀾壯闊。那各片區70天暴漲，到底誰漲得更厲害，漲了多少？HomeOn計算了各片區在今年1-3月的中位價比去年全年中位價的上漲幅度，得出圖5：各片區漲幅排行榜
圖5：各片區加權中位價漲幅排行榜
這個漲幅，也是圖三各片區序號的順序。再結合去年的表現，分成了三個顏色，顏色越深，表明市場越熱。這場上漲，始於東北角的北海灘，接著是山區、內西、上北及政策影響的Ryde，然後其他區按價位段從高價區開始擴展到中低價位區域。目前低價位區仍沒有漲太多。
漲幅總體上非常大，有以下背景：1、的確今年1月底至現在漲得很快；
2、這個漲幅是相對於2020年中位價，實際是去年11月、12月時，很多片區相對於去年中位價已經漲了一些了；
3、市場火爆時，一般來講市場上好房子比例，因此也使中位價看起來更高，漲幅更大；
4、由於今年的很多成交還沒有完成簽約42天內的過戶，政府網站未全部公布，可能一些不太理想的成交沒有被公布，也使當前中位價偏高。
所以漲幅基本反應了市場狂熱的現狀，相對關係也展示了區域差異，但絕對值要基於上述背景來理解和參考。
HomeOn內部研討認為，推動House價格上漲的因素，包括低利率、澳洲應對疫情良好表現、防疫及在家辦公帶動House選擇比例提升、壓抑的剛需釋放等。
這些總體上是所有區域共同的推動力。與此同時，各區域也有各自推動力，從而造就了整體漲幅的較大差異。我們將內部研討想法拿出來供大家參考。
漲幅領先的，如何能找到更強大的推動力原因，那還可能繼續領漲；而漲得慢的，如果推動力與其他區差不多，那後期補漲的可能性也很大。
是不是漲得太多了？太猛了啊？HomeOn也覺得短期上漲太快。
本文篇幅所限，先把數據給大家呈現出來，讓大家先看清當前的局勢。
關於如何理解這樣的暴漲，怎樣看各區域的下一步走勢，大家可利用本文信息來思考，HomeOn和AFN也可以在後續文章中與大家探討。
片區級分析就到這裏，接下來第三部分就要看各個片區內各主要suburb的情況了
3、哪些suburb在暴漲，哪些還沒漲？
6個華人更關注片區suburb級70天漲幅分析
這一部分將選擇華人比較關注的六個區域，分別介紹這些區域內較大的suburb（或suburb組合）的今年漲幅情況，交易時間1月底至4月初共70天左右。許多suburb由於樣本量少無法統計中位價和漲幅，請參考周邊有漲幅的suburb來分析。
關於對漲幅絕對值的理解及樣本數少帶來的偏差，在前面已做過專門說明，不再贅述。也基於此，HomeOn只提供suburb漲幅所在的區間，並不提供具體數值，避免大家過於關注絕對數值。
下文地圖中漲幅（2021年前3個月的中位價比2020年中位價的漲幅）用顏色表示，統一定義為：
紅色：30%以上；
橙色：20-30%；
深黃：10-20%；
淺黃：0-10%；
綠色：下跌10%之內
A、City及東區
HomeOn點評：1、 Bondi那一片海邊區域和Randwick/Kingsford等區域，均漲了不少。
2、 而Maroubra則還沒有完全漲起來。
3、 Bondi北面那一片豪宅區成交量不夠，無法提供數據。
圖6：City及東區漲幅地圖
B、上下北
HomeOn點評：1、上北去年表現好，而下北則起伏較大，漲幅是在去年中位價上的增長。
2、Turramurra非常火，買地改建或者直接買新房的客人是重要推動力。
3、Lindfield那一片雖然今年漲幅不大，但去年漲幅很高，是上北率先上漲的區域。
4、下北整片今年都漲的比較厲害，其中應該包括對去年下跌過程的回補。東面Mosman及周邊上漲更多。
5、Wahranga似乎啟動時間不長。
6、上北中部killara、Gordon、Pymble等並沒有北面漲得厲害。
7、上北周邊非鐵路沿線區域可能沒有漲得那麼厲害。但West Pymble漲了不少。
圖7：上下北漲幅地圖
C、內西片區
HomeOn點評：1、 靠東面的區域，除了Rozelle外，其他整體上漲得並不厲害，甚至在Stanmore，Balmain還出現了小幅下跌。
2、 而華人較熱衷的西側區域，則漲幅很高，包括Burwood、Strathfield、Concord、Croydon等。
而且大家要記得，去年內西就已經表現很好了，現在這麼高的漲幅，是在去年的基礎上進一步的增長啊。
圖8：內西片區漲幅地圖
D、北海灘
HomeOn點評：1、 北海灘去年領漲悉尼，今年1-3月居然在此基礎上漲幅繼續排在最前面，足以見購買力之雄厚。大家可以對北海灘整體表現和背後原因進行深入思索。
2、 Seaforth漲幅最大。雖然和成交房源分佈有關，但也也可能反應出了市場對Western Harbour Tunnel and Beaches Link的期望。
3、 整個北海灘南北兩頭熱，包括Manly周邊、Mona Vale周邊及Seaforth附近，中間今年不溫不火，比例Belrose、Cromer等。這裡是否有大家喜歡的機會呢？
圖9：北海灘片區漲幅地圖
E、 Ryde及西北區域
HomeOn點評：1、 這一片在去年的表現，The Hills和Ryde Council都很突出，而Epping、Carlingford則普通。
2、 在山區，Castle Hill周邊幾個suburb的表現均很突出，漲幅超過它。可能是區域輪漲，去年這些區慢了一點，今年追上來。但總體漲幅都是很大的。
3、 遠一些的Rouse Hill及Box Hill等，均漲幅非常大。
4、 Epping稍快，Eastwood、Carlingford漲幅溫和
5、 Ryde這個suburb今年漲得很厲害。
圖10：Ryde及西北區域漲幅地圖
F、 南部區域
HomeOn點評：1、2020年大部分時間市場不溫不火。
2、今年漲幅，Belmore、Kingsgrove、Bexley漲幅突出。
3、華人中心Hurstville、Campsie不太熱，在這個區域也屬於漲幅落後的。Bankstown漲幅類似。
4、Blakehurst略有下跌。
圖11：南部區域漲幅地圖
G、總圖
這些較大的suburb及suburb組合，2021年1-3月相比2020年的整體漲幅圖如下。
大家可以從中對悉尼house市場有整體感覺。
具體每個suburb名字標不下了，如果想細緻研究，可以找HomeOn要原圖或其他一些數據（微信客服號：AiHouse-AU）。
圖中標號代表在總的漲幅排行榜中的排名。
圖12：悉尼各suburb漲幅分佈地圖
總結與引申思考
華人愛房，買之有道。
雖然市場在快速變化，雖然有時決策需要果斷，但更不能糊裡糊塗的買。
每一個看似枯燥的數字，都凝結著買家賣家很多糾結和故事，所以實際也反映著這樣一個鮮活的市場。
HomeOn希望藉助AFN強大的傳播能力，將自己的研究分享給大家，分享給更多在悉尼奮鬥的華人朋友們，讓我們共同，更好理解這個市場，把握這個市場。
未來House價格會怎樣？HomeOn認為，悉尼house價格長線是上漲的，而當期漲跌則源於供需關係的變化。
需求方面的變化：疫情推動的在家辦公，使更多人需要大的空間，而降低對交通的要求，從而使一些人從公寓轉為House；投資者看到公寓投資收益低而house高，轉向house；低利率驅動更多投資者入市；很多國家和地區被疫情等因素折騰很厲害，有條件的家庭流入澳洲等等。
供應方面的變化：由於疫情影響，House & Land Package入市速度變慢，同時新公寓也變少；CDC改建新政策可能會使一些House變成Duplex或Townhouse從而增加house類似產品等等。
這些因素放在一起，再結合全球貨幣放水、原材料漲價、房價近期沖高過快等因素，未來一段時間House價格會怎樣？大家要去做出自己的思考和判斷。理智決策，數據導航。
*以上內容轉載自澳洲財經見聞，Danny在澳洲對內容或做細微刪改，不代表本網站贊同其觀點和對其真實性負責。