房價暴漲下，澳洲樓市，竟然出現陷阱
來源：澳洲財經見聞
寒冬來襲，房市的火爆局面卻繼續延續，無數買家尋尋覓覓，卻也難以找到心儀的好房。
Sally和她的丈夫，從去年年底到現在，超過半年的時間，一直找不到合適的房子。眼看著房價一路飆漲，他們不禁擔心，今年會不會連入場的機會都沒有。
「我覺得我們是『找房困難戶』，預算100萬澳幣左右，想在墨爾本東邊的郊區買房，太破舊的房子看不上，看得上的房子價格又超預算。「
「我們看廣告上的指導價在80-90萬左右，就去參加拍賣，結果拍賣出來的價格真是令人吃驚，高出指導價20-30萬非常常見。「
「遇到一回，旁邊的買家直接喊120萬，我們都不敢出聲。現在看到指導價，都自覺地往上加個10%-20%，不然肯定又是白跑一趟。」
圖源：Rea.com
1、乘興而來，敗興而歸
像Sally這樣讓指導價「誤導」的人還有很多，本地媒體Financial Review報道稱，售價遠高於廣告的指導價已然變成常態，在墨爾本的富人區Brighton，房子售價甚至高出指導價33%-43%。
數據：Financial Review（單位：澳幣）
在悉尼，同樣的場景也是一次次上演，很多買家被「誘人」指導價所吸引，但又一次次在拍賣「廝殺「中敗下陣來，白白浪費了時間和精力。
2、當指導價變成「誤導價」
所謂「指導價過低」(Underquoting) 指的是出售房子的指導價（Price Guide），遠低於預估售價(Estimated Selling Price)和房東內心的底價(Reserve Price)。
只有售價高於房東的底價，才會最終成交，否則房東有權不賣房子，就會變成流拍（Pass in）。
房地產經濟學家Michael Yardney曾說過銷售中流行一句話：報價低，房子走的快，報價高，房子砸手裡。（Quote it low, watch it go, quote it high, watch it die）
出現指導價過低的一個重要原因是，中介為了吸引更多客戶來諮詢，制定遠低於預估售價的指導價。
市場上賣房的中介，一般都是為房東服務，周旋于買家與房東之間，為房東爭取更大的利益，壓低指導價，可以吸引更多的人來參加拍賣，烘托房子「炙手可熱」、「供不應求」的緊張氛圍，促使買家喊出更高的價格。
房東沒有及時和中介溝通，也會導致房東底價遠高於指導價。
在拍賣之前，房東會收到意向買家的反饋和報價（Pre-auction Offer），如果反饋良好，房東很有可能提高內心的底價。
但是，如果房東沒有及時告知中介底價提高，中介則不會調高廣告的指導價，這就出現了房東的底價遠高於指導價的現象。
3、屢禁不止
針對指導價過低的不良現象，澳洲監管機構不斷完善法律，對一些嚴重違規行為處以巨額罰款，以正風氣。
新州公平交易協會Fair Trading作為監管機構，在今年五月底的短短兩周之內，就發布了137張處罰通知和224次警告，總計罰款超過15萬澳幣。
這種現象為何會屢禁不止，長期存在呢？
其中一個問題在於，中介挑選房屋的標準存在灰色地帶，一些中介會挑選周圍低價賣出的房源來制定指導價。
另外，房東只需要在拍賣當天告知中介內心底價，而無需在此之前公開底價，房東底價的不透明，導致了買家只能依靠指導價進行判斷。
4、如何避免被坑？
首先，全方位了解房源信息，做到知己知彼，百戰不殆。買家在拍賣前需要認真考察房子，包括地理位置、地塊面積、戶型、設施和內部條件。
同時，可以和中介多溝通，了解房東的情況，包括房東出售房子的原因，如果房東急於出手，則有可能心理價位較低。如果中介願意透漏潛在競爭買家是什麼樣的，也能稍微推斷競爭對手的購買意願、購買能力。
買家在實地看房時，可以邀請專業人士對房子進行檢查，請驗房公司對房子結構缺陷和安全隱患等進行檢測；如果房子後院中央有巨大的樹，日後有可能需要砍掉，則需要和砍樹的團隊了解是否能夠砍伐以及砍伐的費用等。
通過搜集方方面面的信息，對房子有更為深入的了解，更容易對房子的價值做出較為準確的估計。
接下來，利用互聯網做好房價評估。除了參考廣告上房子的價格，買家更需要在網站上搜索房源附近的類似房源的價格，尤其是需要參考具有相似土地面積、位置、戶型，且銷售時間差距不大的房子。
各大銀行也有對每個房子進行估值，買家只需要在網上輸入地址，就會得到一份估值報告，通過對比多家銀行的估值和該房子上一次的售價，做到心裡有數。
Commonwealth Bank的房價估值網站
溝通過程中保持頭腦冷靜，也是非常重要的。銀行Commonwealth Bank數據表明，44%的人願意花更多的錢買下他們喜歡的房子。
大部分溢價過高的房子，主要是由過於感性的買家（Emotional Buyer）買下，這些買家比較情緒化，非常擔心失去自己心儀的房子（Fear Of Missing Out），在拍賣師、中介的煽動和周圍人的起鬨之下，喊出遠超心理價位的價格。
因此，在與中介溝通中，即使面對非常喜歡的房子，也需要保持冷靜，否則中介容易感受到買家「非買不可」的情緒，並將這個訊息轉達給房東，導致房東期待過高，提高內心的底價。
在拍賣中，鎮定自若，按照自己的節奏喊價，不容易讓競爭對手摸清自己的底牌，也能確保自己的報價不超過預算。
另外，買家也可以多預備幾套備選的房子，正所謂「有備無患」，即使錯過一套房子，也能有其他房子可供選擇，不至於過於灰心。
最後，買家可以邀請專業中介協助談判。
雖然市場上大多數中介都是為房東服務，但依然能找到願意為買家服務的中介，請他協助談判甚至參加拍賣。
這些中介有著豐富的經驗，能夠出謀劃策，提供理性客觀的建議。
在好房難求的賣方市場，您是否也遇到指導價過低的情況？歡迎說出您的故事，分享您的經驗！
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