經濟學家：收入追不上房價，政府應增加供應而不是資助買房
房價和收入之間的差距繼續攀升。圖:Maximillian Conacher
專家指出，收入與房價之間不斷擴大的差距在改善之前可能還會進一步擴大，因此首置買家比以往任何時候都更難存下首付。
澳大利亞各地的房價目前是家庭可支配收入的5倍以上，而且還將繼續攀升，因為房地產市場繁榮，而工資增長仍然低迷。現在，物業升幅比澳大利亞一些收入最高的專業人士還多。
澳央行的模型研究顯示，1990年代中期，房價不到家庭可支配收入的3倍，如今已升至收入的5.5倍以上。
安永大洋洲首席經濟學家Jo Masters表示，由於工資增長較低，房價繼續上漲，兩者之間的差距可能會繼續擴大。
「這兩者都是等式的一部分，在過去的一年，它們都朝著錯誤的方向發展。房價在加速上漲……另一方面，工資增長也在減速。即使是在失業率下降的6月季度……工資增長也非常疲弱。」
房價與可支配收入比，家庭負債與可支配收入比（來源:CoreLogic; RBA）
房價迅速上漲並非澳大利亞獨有，而是全球現象，原因是創紀錄的低利率以及在疫情期間為支撐居民資產負債表和減少勞動力市場受損而採取的措施所導致。
Masters表示，與此同時，澳人的凈財富有所攀升，很大程度上是由於住宅價格上漲。同時，凈債務也下降，略微降低了債務與收入的比率，因為許多人在封城期間增加了儲蓄，把錢存入了對沖賬戶。
家庭財富、負債與可支配收入的比率（來源: ABS, RBA）
Masters表示，由於價格可能繼續上漲，儘管增速放緩，在情況改善之前，價格與收入之間的差距可能會進一步拉大。即便是回復穩定似乎也需要數年的時間，預計未來工資增長的回升將是漸進的。
她說:「很難想象你能將比率拉回前幾年的水平。」她指出，即使在礦業繁榮的頂峰時期，工資水平也每年只上漲約4%。
Masters說:「情況可能會變得更糟，對於首置買家來說，這是非常難面對的事情。」
她說:「當房價漲得像現在這樣快的時候，你甚至為你需要的首付存錢都有困難，更不用說存整筆的首付了。」
Domain的模型研究顯示，悉尼的獨立屋中位價約為141萬元，是大悉尼地區員工收入中位數的23倍。公寓中位價是收入的13倍。
墨爾本的獨立屋價格幾乎是當地收入的18倍，而布里斯班、阿德萊德、霍巴特和堪培拉的獨立屋價格也至少是收入的10倍。
悉尼的公寓中位價大約是僱員收入中位數的13倍。圖: Peter Rae
經濟學家 Saul Eslake擔心，收入和房價之間的差距將繼續擴大，除非政府找到解決住房負擔能力問題的方案，同時解決住房供應和需求的問題。
根據他向聯邦政府提交的住房負擔能力和供應調查報告中的模型研究，首府城市的平均房價是平均可支配收入的11倍以上。而在1990年代初，數字還不到可支配收入的六倍。
他表示:「20年來，一些人一直在說，房價與收入之間的差距將會縮小，因為這是不可持續的，房價將會下降……他們錯了。」
Eslake表示，政府和澳央行的干預通常會限制價格下跌。雖然這比讓房價崩盤，讓房價更便宜，以犧牲經濟健康為代價要好，但這意味著首置買家所能期待的最好情況，是長期保持房價平穩，或漲幅低於收入增長。
「我們以前這樣做過……二戰結束后至少20年是這樣，因為我們專註于增加供應，而不是擴大需求。政府也許可以從中吸取經驗。」
Eslake表示，自1966年人口普查以來，住房擁有率已見頂，此後一直在下滑，原因是政府政策從增加供應轉向擴大需求，包括對首置買家的補貼和對投資者的稅務優惠，這兩項政策都推高了房價。
他指已有無可爭辯的證據證實，這些政策未能達到目標，很難想象會有一個受到公眾廣泛關注的範疇，在這麼長時間實施同樣的政策。
他說:「如果我們想脫離自己製造的困境，必須停止我們正在做的事情，開始做相反的事情。」
Eslake希望取消首置買家補助，以稅基廣闊的土地稅取代印花稅，以及增加私人住房和社會住房的供應。投資者的資本利得稅折扣也應降低，並取消負扣稅。
Eslake不同意負扣稅有助於確保急需的出租房供應的說法，他指出，如果沒有慷慨的減稅政策推高房價，那麼澳大利亞的租房者就會減少，首置買家就不會這麼難進入市場。
Eslake補充說，租戶減少還會減少對出租物業的競爭，導致租金下降，減輕那些永遠買不起房的人的租金壓力。
Masters也認為，在供應方面需要採取更多措施，她指出，現有的規劃條例限制了新住房供應，推高了價格。
她還指首置買家計劃在提高住房負擔能力方面沒有任何幫助，因為只會刺激首置買家的需求，也推高了房價，而且只是讓他們能夠提前購房。
責任編輯：yxy
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