澳洲主要城市解封在即，房市終於挺過「至暗時刻」。
在連續數月的封城之下，如火如荼的澳洲房市被迫降溫。
但封城期間澳洲房市交易量雖然慘淡，房價依舊不降反增。
CoreLogic全澳房價指數顯示，9 月份全澳住房價格又上漲了 1.5%，使澳大利亞房價在今年前 9 個月上漲了 17.6%，在過去 12 個月上漲了 20.3%。
創下自 1989 年 6 月以來最快年增長率。
眼見即將全面解封，澳洲房價是否會和去年一樣，再來一波強勢上漲了？
全面解封后，房價如何走？
主要看三大因素：供求關係
目前的房市，供不應求的情況非常緊張。
封城令下，大部分房東擔心房子賣不出去，紛紛推遲、甚至取消拍賣。
而封城期間，很多建造工地被迫停工，再加上建造原料和人工短缺，導致原本供應不足的房屋更加稀缺。
目前市場上新上市的房源數量正在呈上升趨勢。在全澳範圍內，根據為期四周的統計，自 8 月中旬的近期低點以來，新上市房屋數量增加了 15.7%。不過仍比過去五年這個時期的平均水平低1.2%。
儘管新上市的房屋數量在增加，但總活躍掛牌量的趨勢仍然極低，繼續反映出在買家需求旺盛的情況下新上市的房屋正在快速被消化。
按照往年規律，冬季一般是銷售淡季，但今年的冬天卻一改往常，銷售量遠超過去5年同期水平，達到了歷史新高！
由此看來，供不應求的局面短期內依然嚴峻，解封之後，買家積壓的需求必然會得到釋放！
「搶房大戰」戲碼一觸即發。
調控政策
澳聯儲RBA將維持現金利率在0.1%的歷史低點，以量化寬鬆的政策鼓勵人們拿錢出來消費、投資，以拉動經濟增長。
只要RBA不加息，市場上投資活躍，房價就能保持穩定增長的狀態。
有低利率加持，再加上市場供不應求，今年解封之後，買家很可能會迅速重返市場，無論是交易量還是房價都會出現反彈。
房價未來可期？
既然房價上漲的基本面沒有變，那麼房價會一直暴漲嗎？
雖然供不應求的局面仍然存在，但是值得注意的是，房屋的可負擔性正在惡化。
如果房價一直處於居高不下的狀態，很多買家就會被擠出市場，尤其是中低收入的買家，從而導致市場上的需求量大大減弱。
如今在澳洲三大城市買房有多難呢？
經濟學家Mark McCrindle把目前的房價和個人收入做了對比。
目前澳洲的平均工資是8.9萬澳幣一年，擁有這樣的中等收入水平，在悉尼也需要13年不吃不喝才能買得起獨棟房（中位價119萬澳幣），大概9年才能買得起公寓（中位價78萬澳幣）。
在墨爾本，情況也相當嚴峻，需要奮鬥10年才買得起獨棟房（中位價約91萬澳幣），努力近7年才買得起公寓（中位價60萬澳幣）。
布里斯班情況稍微好一點，但也需要超過7年才買得到64萬澳幣的獨棟房。
可見房價高企，已經讓無數普通家庭，尤其是年輕家庭，望塵莫及。
而分析需求情況還有一個指標，就是自住型和投資型買家的比例情況。
眾所周知，自住型買家是買房剛需，也是推動房價上漲的主力軍。
但如今，由於房價越來越貴，超出很多自住型買家的承受範圍，不得不陸續退出市場。
從貸款數據中也可以看出首次購房者的放緩，自住首次購房者貸款的數量在1月到7月之間下降了20.5%。
在同一時期，首次購房者申請投資房貸款的數量增加了45%，儘管這個數據基數較低，但也表明更多的首次購房者選擇買房出租作為進入房市的一種方式。
Digitla Finance Analytics(DFA)的分析顯示，超過半數難以償還房貸的家庭背負 了太多的債務，利率就算漲一點點都可能將他們推向崩潰的邊緣。
新州的佔比最大，家庭收入不及還貸能力的郵政區有446個，其次是維州423個，昆州279個，南澳185個，西澳182個，塔州72個。
悉尼富裕的東區和下北岸是舉債率最高的地區之一，與此同時，這座城市的房價在過去12個月里上漲了26%。
在Clovelly, Clovelly West, Randwick和Maroubra所在郵編為2031和2035的地區，平均每10個家庭中就有8個家庭的貸款額超過其收入的5倍。
在Mosman 、Spit Junction和Roseville，超過六成的家庭傾盡全力借債，在Roseville和Castle Cove，這一比例為七成。
總體而言，超過五分之二(42%)的家庭在8月份面臨抵押貸款壓力，較前幾個月上升了42個基點。
行業人士表示，雖然一些家庭能夠為他們的抵押貸款進行再融資，但COVID-19限制已經 削減了他們的部分收入。
與此同時，澳大利亞審慎監管局(APRA)的數據顯示，超過五分之一的購房者現在的貸款是其收入的六倍以上，在截至6月份的12個月里上升了5.8個百分點。
如果政策一變，利率上調，許多購房者經濟壓力將飆升。
因此，從未來1-3年來看，房價過於虛高、供應持續增加的地方，很有可能出現房價增長乏力，甚至理性回調的情況。
結論
市場上的房屋供應量仍然較少；
買方需求旺盛；
房屋出售時間較短；
拍賣清空率處於高位；
以及房東平均讓價依然在歷史低位。
所以，房價還要漲！
長期：因可負擔性惡化，房價在未來有可能出現增長遲緩、甚至回調的情況，但核心地區的房子依然能保值。
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