現在是升級換房的好時機？澳洲樓市租金增長創歷史新高，北領地達爾文樓市「崛起」
1.澳洲房市租金增長創歷史新高
澳大利亞的獨立屋和單元房租金均創下歷史新高，出租空置率驟降至歷史最低水平，租戶的處境日益惡化。
剛剛發布的 Domain 租金報告最新數據顯示，上季度澳洲租金繼續上漲創有記錄以來租金價格持續增長最長時間，獨立屋租金連續第八個季度上漲，單元房租金連續第七個季度上漲。
澳洲首府城市的獨立屋租金上季度上漲 2.7%，推動過去一年大幅上漲 13%，而單元房租金漲幅更大，三個月內上漲 10%，全年漲幅高達 22.2% .
高昂的住房成本、投資者活動的減少以及社會保障房和經濟適用房的嚴重短缺加劇了這場危機。
3月份的職位空缺創下了歷史新低。
Domain 研究和經濟學主管 Nicola Powell 博士說：「這些數字非常明顯，我們看到單元房租金要價加速上漲，尤其是墨爾本和悉尼，這兩個城市的空置率也創下歷史新高。」
「這在澳大利亞各地都在發生，首府城市和澳大利亞地區都在不同程度上發生。此外，當我們看到進入澳大利亞的海外移民數量激增時，大多數臨時簽證持有者都希望找到一套租房，這將在今年和明年產生影響。因此，前景看起來非常暗淡。」
全澳各地肯定都能感受到租金上漲。這推動了過去一年珀斯租金上漲14.6%、阿德萊德13%、布里斯班12%、墨爾本11.1%、悉尼10%、達爾文8.3%，以及 霍巴特5.3%的漲幅。
堪培拉是澳大利亞房租最高的城市，平均周租為690澳元，遠高於悉尼的660澳元、布里斯班560澳元和墨爾本的500澳元，這或許表明，人們終於達到了負擔能力的極限。
隨著現在對公寓的需求達到最高水平，租房者經常試圖通過搬到較小的房子來節省開支，因此單元房租金也飆升。
悉尼，在過去一年中公寓租金上漲了 24%，墨爾本上漲 23.1%，布里斯班上漲 16.3%，阿德萊德上漲 13.5%，珀斯上漲 12.5%，霍巴特上漲 6.7%，達爾文上漲 6.1%，堪培拉上漲 1.9%。
鮑威爾表示，當前的租金危機沒有單一的解決方案，這需要結合更多的投資者活動、不斷增長的建房出租行業、更多的社會住房投資、對低收入者的額外租金援助併為其他人購買自己的住房提供更多的幫助。
2.專家：謹慎買家開始進入房市
一位房地產經濟學家認為，一直謹慎觀望的買家現在開始行動了，為房市注入新的活力。此外，四大銀行預計儲備銀行下月會再度加息，但這輪加息周期已經接近尾聲。
澳洲房價在3月上漲0.6%，這是10個月內的首次上漲。已經連續10次加息的儲備銀行沒有在4月上調現金利率。
房地產數據分析公司My Housing Market的首席經濟學家威爾遜（Andrew Wilson）博士表示，目前的買家情緒和市場數據似乎表明「現在是最好的購買時機，或者說是相對較好的購買時機」。
威爾遜說：「那些一直觀望的買家和賣家，特別是買家，現在也許開始意識到，隨著房價的再次上漲，現在已經不是等待房價觸底的問題了。」
「我認為他們實際上已經創造了市場的底部，我們現在正在往上走。」
Domain房產網的數據顯示，首府城市的拍賣清出率已躍升至12個月高點，首府城市以外地區的清出率也達到了11個月的高點。悉尼和墨爾本的拍賣清出率在70%以上。
威爾遜表示，去年9月，市場已經廣泛出現改善，當時房價雖然在下跌，但跌幅在放緩。
目前，悉尼的房價仍比一年前低了約7%，墨爾本也低了約5%。
威爾遜說，人們擔心在錯過好房源，這種情緒抵消了對市場不確定的擔憂。
4月現金利率保持不變之後，四大銀行預計儲備銀行會在5月再次加息。除了澳新銀行（ANZ）之外，其它大銀行都認為5月將是這一周期的最後一次加息。
澳新銀行認為，除了5月加息之外，澳洲儲備銀行還會再加息一次。
3.澳洲北領地達爾文房市「崛起」
達爾文現在是澳大利亞最強勁的市場之一，儘管南部各州經濟低迷，但房市銷售活動依然強勁。
Hotspotting 價格預測指數 (PPI) 顯示，北領地首府目前是表現最好的房地產市場之一，與Ballarat, Canning, Gladstone, Kalgoorlie, Mackay, Palmerston, Salisbury, Stirling, Townsville和Woollongong.
Hotspotting總監特里?萊德（Terry Ryder）表示，表現最為突出的是City of Palmerston，該地區11個郊區中有7個銷售活動在上升，另外3個被評為「穩定市場」。
報告稱，在達爾文 20 個接受調查的區中，有 11 個被確定為新興市場，而 Humpty Doo (Litchfield地區) 的銷售活動也在增長。
「在達爾文都會區之外，愛麗絲泉的市場已經消退。在某種程度上，現在這7個郊區中沒有一個被列為正在上漲的市場，」萊德表示。
「但Katherine市場在過去 12 個月里有所改善，被評為穩定銷售穩定市場。」
「我們 2022 年的調查顯示，在大城市步履蹣跚之際，大達爾文地區的銷售活動保持良好水平，市場實力僅略有放緩，」他說。
「這項新的季度調查發現，雖然上漲市場的數量有所下降，但被歸類為穩定市場的郊區卻有所增加。
Palmerston 的新興市場包括 Bakewell、Bellamack、Driver、Johnston、Rosebery、Woodroffe 和 Zuccoli。
大達爾文地區正在崛起的城區包括Berrimah, Fannie Bay, Karama, Larrakeyah和Millner。
只有一個郊區被歸類為「衰退」市場——愛麗絲泉的吉倫。
萊德先生在全澳範圍內表示，本季度報告的一個不同尋常之處在於，整個市場似乎沒有核心的潛在趨勢。
4.澳洲房地產市場趨於穩定，專家：現在是升級換房的好時機
近年來，空間變成了令買房者垂涎的資產。
人們對於住房的需求已經發生了改變， 許多澳洲人也因此搬家或換了更大的房子。
然而，房地產價格和利率在疫情早期經歷了飆升之後，搬到更大的房子可能會成為一個非常昂貴的選擇。
但專家表示，只要房主進行充分的研究並保持開放的選項，升級換房仍然是可行的，尤其是在比較平穩的市場情況下。
房地產買家中介公司Master Advocates的董事Mark Errichiello表示，對於現在想要搬到更好房子的人而言，現在一個非常具有吸引力的時機。
他說：「我們目前處於利率不太可能再上漲的位置。由於房源不足，市場也開始顯示出穩定的跡象。如果現在購買了一處更大的房產，而市場又在未來六個月內開始反彈，你很快就 會看到一些資產增值。」
預算有限的購房者也可能需要重新考慮他們在下一步購買時願意做出的讓步。
Errichiello表示：「每個人的需求和願望清單都不同，但是如果可以做出一些妥協，比如將置業地點的第一選擇更換到邊界城區，或是沿著相同基礎設施線路但相距幾個城區外的地方，那麼總會有機會可以探索的。」
雖然購買未經過裝修的房產通常能讓升級換房者減少購房成本，但建築危機和勞工短缺已經改變了規模經濟。
Errichiello說：「現在的建築成本是充滿變數風險的。
在一兩年以前，建築商會同 意一個固定價格，並需要六個月左右的時間來決定。但現在他們會增加變動成本， 翻新工程的成本可能會因此大幅增加，因此有必要仔細考慮這個問題。」
來自Canstar的金融專家Steven Mickenbecker表示，許多升級換房者實際上可能處於一個有吸引力的位置。
「處於這種情況的人通常已經在房子里住了五到十年，並已經積累了一定程度的資產。」
他說，「銀行會對他們持有比較好的態度，因為這是他們想要提供貸款的客戶類型。但是請記住，隨著利率提高，收入限制和還款能力大大降低了人們的借貸能力。」
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