1年暴增逾$50萬！澳洲這些地區房價漲瘋了！在申請房貸時，請避開這些「雷區」
儘管澳大利亞8月消費者物價指數（CPI）通脹率小幅上漲至5.2%，本周二，澳聯儲仍將利息維持在4.1%不變，連續第四次暫停加息，符合市場預期。
在政策聲明中，澳洲聯儲堅稱「可能需要進一步收緊貨幣政策」，暫停加息將為評估加息影響提供時間。政策制定者認為，澳大利亞的通脹已經達到峰值，但他們仍將採取必要措施以實現通脹目標。
與此同時，PropTrack公布了過去12個月，各地區房價增長最快的地區。
1. 過去12個月墨爾本房價增長最快的地區揭曉
在過去一年裡，墨爾本東部地區主導了維州的住房增長，一些家庭在藍籌郵政編碼地區的房價已經達到了七位數，上漲了10萬澳元以上。
根據PropTrack獨家最新數據顯示：在典型房價飆升11.72％至1,219,430澳元后，Forest Hill 房價比一年前增加了近128,000澳元。
Vermont South 的房市尤為突出，該地區房價上漲了147,750澳元（10.84%），達到1,511,391澳元；
Burwood East 等內東地區的房價上漲了近120,000澳元（9.91%），達到 1,328,851 澳元；
Box Hill South 的房價為1,529,053 澳元。房價中值上漲約 147,000澳元（9.61%）。
過去12個月房價增幅最高的部分地區如下所示：
房產老闆 Antony Bucello 對此並不感到驚訝。「人們對東郊的喜愛不斷加深，而且越來越深入。」
Forest Hill 和 Vermont South 等郊區距離 CBD 分別為 18 公里和 26 公里。
但 Bucello 先生表示，在不久的將來，房產需求和價格增長可能會延伸到距離 CBD 29 公里的Ringwood、距離 CBD 31 公里的 Ringwood East 和距離 24 公里的Heathmont 等地區。
「東郊很多都是以家庭為主的地區，提供良好的交通、學校和開放空間。」他補充道。
「這裏聚集了大量優質的公立中小學，這些學校吸引了許多家庭前往那裡。」
買方經紀人指出，上市的家庭住宅數量有限推動了價格上漲。
然而，房地產大師兼房產公司老闆John McGrath 表示，內城區郵政編碼區Flemington、Spotswood和Elsternwick將成為下一個繁榮的地區。
「Flemington頓毗鄰高檔化的North Melbourne 和 Kensington，以更具吸引力的價格提供類似水平的內城區便利設施。」
他補充說，Spotswood 提供了比附近的 Seddon 和 Yarraville 同樣經濟實惠的選擇，而 Elsternwick 因其靠近CBD 和海灣海灘而越來越受歡迎。
預計明年起飛的其他地區包括位於城市西南 22 公里處的Point Cook 和維州阿爾卑斯山腳下的Mansfield。
在東南部，PropTrack 的數據顯示 Murrumbeena 的增長也表現強勁，自去年 9 月以來房價上漲 9.61% 至 1,674,117 澳元。
房產經紀人Christian De Frece最近出售了 Murrumbeena 路 31 號的一處房產，創下了該郊區 380 萬澳元的新紀錄，他表示該地區已經「瘋了」。
「這是一個非常好的家庭區域，靠近 Chadstone、Murrumbeena 購物中心和 Hughesdale。」
然而，衝浪海岸地區在過去 12 個月中經歷了最嚴重的痛苦，Point Lonsdale、Queenscliff、Lorne、Ocean Grove 和 Barwon Heads 等城鎮的房價跌幅超過了全州任何其他郊區。
Ocean Grove 的房價在過去 12 個月內下跌了 106,591 澳元，甚至失去了百萬俱樂部的地位，自 6 月底以來已損失了 39,865 澳元。
目前其典型房價為 997,171 澳元。
過去1年房價大幅下降的地區如下所示：
房價中位數最高的部分地區如下所示：
2. 過去12個月悉尼大部分房價飆升20萬澳元+
過去一年裡，悉尼大部分地區的房價飆升了 20 萬澳元以上，
這已成為有記錄以來房地產市場加速增長最出乎意料的情況之一。
根據 PropTrack 的獨家數據，許多漲幅最大的地區位於傳統的「抵押貸款帶」內，即受中等收入家庭歡迎的中外環郊區。
一些遭受去年市場低迷打擊的地區也出現了反彈，包括北部海灘、東部郊區和人口稠密的內城區。
最近的爆炸式增長意味著，這些地區房價與2022年初的住房繁榮高峰期持平或更高，而當時的利率處於創紀錄的地點。
在利率上調和可負擔性充滿挑戰的環境下，這是房價首次大幅上漲，目前房價和工資之間的差距為30年來最大。
「最近的增長出乎意料。PropTrack 經濟學家 Angus Moore 表示：「進入 2023 年，我們原本預計房地產價格將會下跌。」他指出，從歷史上看，房價會隨著利率上升而下跌。
資深經紀人 Peter Diamantidis 表示，他從未見過這樣的市場。
「去年，在西部，部分房子75萬澳元都很難賣出，而現在，儘管買家可借的資金減少了，但同樣的房子卻能賣到近100萬澳元。」
去年房價中值上漲超過20萬澳元的地區包括西部和西北郊區 Kings Langley、Oatlands、Parramatta、Ryde、Castle Hill、Bella Vista 等。
房價上漲約15萬澳元的地點曾經是較便宜的西郊 Winston Hills、Dundas、Acacia Gardens、Parklea、Birrong、The Ponds 和 Ermington。
房價中位數增長最大的地區是Vaucluse和 Rose Bay 等富裕地區，年漲幅超過 50 萬澳元，但漲幅的基數要高得多 – 這些地區的中位值已經超過 500 萬澳元。
過去1年裡房產增幅最高的地區如下所示：
Moore表示，導致房屋價值意外上漲的因素有多種。
他解釋說，許多花大錢並推高房價至歷史新高的買家——屬於通常之前擁有大量房產，有較多的資金購買房產，因此不受加息的影響。
另一個因素是租金飆升和移民人數激增，這促使更多租房者成為首次購房者。這加劇了低端市場的競爭。
低失業率還意味著很少有房主拖欠貸款，而且還沒有出現大量不良銷售來壓低房價。
「實際上今年大部分時間都出現房源短缺的情況。需求已經超過供應，這是推高價格的決定性因素。」
SQM Research 分析師 Louis Christopher 表示，當利率上升且價格對於普通買家而言變得過於難以承受時，不斷增加的移民擾亂了市場上的一些常見模式。
「房產當價格相對於工資而言過高，且抵押貸款償還能力過於緊張時，市場就會進行修正，並從本質上找到一個新的平衡點，一個新的負擔能力點。」
「但在一個像我們這樣的人口每年增長超過 2% 的國家，而且對住房的潛在需求持續增加，我們面臨的情況是，大多數住房可能難以負擔，但房產價格仍在不斷上漲。」
3. 昆州房價漲幅最高的地區
昆州目前有185個郊區的房價超過了100萬澳元，該州95%的郊區在富哦去三個月內都出現了增長。
最新的 PropTrack 房價指數顯示，在過去的三個月里，有 9 個新郊區進入了進入了百萬俱樂部，首次突破了七位數。
Sunnybank Hills 是創下新高的地區之一，其房價中位數目前為 1,057,203 澳元，較上季度上漲 8.03%。
Mount Gravatt、Calamvale、Parkinson、Mount Crosby、Mount Gravatt East、New Beith、Moorooka 和 Upper Kedron 也已躋身 100 萬澳元俱樂部。
在昆州分析的 737 個郊區中，有 706 個郊區的獨立屋價值有所增長， 334 個郊區的公寓也出現了增長。
房價漲幅前 20 名的郊區中有 14 個位於Ipswich地區，其中 Bundamba（+13.43%）和 Raceview（11.97%）的公寓領先。
獨立屋漲幅最大的郊區也在Ipswich，包括Lowood（+11.95%）、Kensington Grove（+11.35%）和?Riverview（+11.19%）。
Raceview、Riverview 和 Lowood 也是過去一年表現最好的地區，這三個地區的房價漲幅均超過 20%。
過去1年房價增幅最高的地區如下所示：
Earlville（公寓）全年漲幅最大，上漲 14.63% 至 274,914澳元，
其次是 Cardwell（獨立屋），其中位價上漲 14.9% 至 385,564 澳元。
在湯斯維爾地區，Charters Towers 的獨立屋上一季度上漲了 4.59%，全年上漲了 12.79%，達到 240,912 澳元，而獨立屋表現最好的是 Belgian Gardens。
在黃金海岸，購房負擔能力下降正在推高公寓價格，價值增長最高的四個郊區是Southport, Molendinar, Ashmore 和Parkwood。
Jacobs Well 的房價中位值目前為 834,462 澳元，本季度也上漲了 5.33%。
但Palm Beach, Coolangatta和Currumbin Waters等海濱郊區仍然受到買家的歡迎，房價上漲了 4.98% 至 5.99%。
PropTrack經濟學家 Eleanor Creagh 表示，許多表現最好的市場都位於房價更便宜的郊區和鄉鎮地區，因為購房者被擠到更遠的地方買房。
「總的來說，我們預計房價會繼續上漲，尤其是在布里斯班和昆州東南部，」她說，並補充稱，與南部各州相比，昆州東南部地區仍被認為相對負擔得起。
「布里斯班和黃金海岸已經收復了2022年的損失，每個月都在繼續創紀錄的增長。利率可能已經見頂，或者接近觸頂，因此這也將推動更多的信心和需求。」
4. 其他州房價漲幅最高的地區
其他州房價在過去1年裡漲幅最高的地區如下所示：西澳
塔州
首都領地
北領地
多達13%的貸款者入不敷出
專家發警告
與此同時，澳聯儲透露，越來越多的澳洲人正處於或即將面臨財務壓力的邊緣，
高達13%的借款人
基本生活支出和抵押貸款還款
超過了他們的收入。
為了應對高利率和通脹帶來的財務壓力，人們已經在加班和削減開支。但儲備銀行承認，一些購房者在面臨如私人健康保險和私立學校學費等持續費用時，則難以進一步削減開支。
抵押貸款經紀人警告說，在生活成本緊縮的情況下，任何申請新住房貸款或再融資（refinancing）的人，都需要減少使用信用卡和先買后付計劃。
BONDiQ抵押貸款經紀公司的Gavin Dingley說，即使不經常使用，但信用卡和「先買后付」會影響申請人的借貸能力。
Distinctive Finance公司的Leighton Packer也表示，即使是多年前開立的休眠信用卡也應該關閉，並提前收緊消費習慣，因為這也會損害借貸能力。
「如果你在申請融資前幾個月沒有做好準備，就會被套牢。」
他說，償付能力是大多數申請人面臨的主要問題，因為收入跟不上生活成本和利率的上漲，以及3%的緩衝利率。
Mortgage Choice Berwick的負責人David Thurmond則透露，與幾年前相比，銀行在審查住房貸款申請人支出方面已變得更加細緻。
「最大的不同是銀行如何計算生活費用。銀行會查看你最近3個月的日常賬戶。他們使用軟體掃描交易並進行分類，然後與您申報的內容進行比對。」
Thurmond表示，正在申請新住房貸款的借款人應注意消費習慣，包括賭債、昂貴的外出就餐費用和寵物保險。
「還有一點要注意，尤其是那些想在城市裡購房的人，物業管理費是一個很大的[影響借款能力的因素。在Collingwood購房的首次置業者，一年的物業管理費為5000澳元。一個月就是400澳元。這就像汽車貸款一樣，使你的借貸能力降低了大約10萬澳元。」
然而，由於業務放緩，其他銀行一直在放款規則發放新貸款。
Forty40 Finance抵押貸款經紀人Will Unkles說，一些銀行正在調整內部評估政策，以提高申請人的借貸能力。例如，通常銀行接受80%的租金收入，而一家大型銀行已將這一比例調整為90%，以提高一些人的借貸能力。
Open Home Loans的創始人Samuel Philipos也表示，一些再融資者可能有機會在嚴格的規則下通過四大銀行以較低的1%的償付能力進行評估，這些規定包括過去一年沒有錯過還款，並且貸款金額不超過房產價值的80%。
「這讓那些身陷抵押貸款監獄的人更容易轉換貸款。」
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