澳洲樓市信心創兩年新高，澳大利亞國民銀行首次降息！阿德萊德房價三季度繼續上漲
01、澳洲住房信心創兩年新高
澳洲四最大銀行之一的澳大利亞國民銀行（NAB）首次降息，隨著海外買家回歸且房價沒有出現緩和的跡象，住房信心達到兩年來的高點。
澳大利亞國民銀行將其對房價的調查預測上調至未來 12 個月內上漲 1.5%，兩年內上漲 2.4%，此前其 2023 年第三季度澳大利亞住宅房產季度調查顯示，全澳大部分地區出現復甦，全國租金也從「非常緊張的租賃供應」中攀升。
該銀行表示，在「短期內」，預計澳大利亞央行將達到利率峰值，「然後最終在 2024 年下半年開始降息」。
昆士蘭州房地產市場情緒在 NAB 住宅指數上升至 +42 點，超過全澳平均水平（+40 點），只有北領地（+75 點）、西澳（+77 點）和南澳（+50 點）較高。
國民銀行表示：「對未來幾年房地產市場復甦的預期增強，接受調查的房地產專業人士的信心水平升至兩年來的最高水平。」
「國民銀行的一年期信心指數在第三季度升至+50點，兩年期信心指數升至+54點。」
居民自住業主在銷售中佔據主導地位，達到 11 年以來的最高點 41.8%，第三季度首次置業者達到近 8 年低點（30.3%），國內投資者則上升至 16.5%，仍然表現良好低於創紀錄低利率期間的水平。
鑒於利率上升是第三季度最大的障礙，現有買家預計將受到利率停止上漲和明年可能下降的提振。
他們面臨著來自海外買家的新挑戰。海外買家在第三季度創下5年半新高，佔新房市場銷售額的十分之一，連續第四個季度上升至10.1%。
這是自 2018 年中期以來，新房銷售水平首次高於調查平均水平，但海外買家在成熟市場的銷售量也達到了四年來的最高水平，達到 4.1%。
國民銀行的調查警告說，目前最大的挑戰是缺乏房源，其次是獲得信貸和價格水平。
02、阿德萊德房價三季度繼續上漲 成交量下滑
最新公布的南澳總估價師報告顯示，阿德萊德大都市區房價在剛剛過去的三季度繼續普漲，獨立房價從70萬漲至71.2萬，單元房中位價則升至50萬。不過，成交量減少了一成。
新報告也顯示，南澳的房價也保持了穩定漲勢：全州總體房價在過去三個月上漲了1.5萬，相當於每天升高41澳元。
代表房地產中介行業的南澳不動產協會（REISA）的首席執行官赫丁（Andrea Heading）表示，儘管價格走高，但成交量有所下降。三季度全州共售出5556套物業，低於前季的6167套和去年同期的6480套。不過，買家對市場充滿信心。
她說：「有一點很清楚，買家仍然願意入市，併為定價合理透明的物業支付溢價。」她表示，從很多中介的反饋來看，看房和購房意向的人數都保持高位，說明「南澳房市基本面保持強勁」。
報告數據主要針對今年和去年三季度成交量均超過10套的郊區。價格躍升最快的是位於阿德萊德丘陵區（Adelaide Hills）的Bridgewater。該區三季度房價較去年同期躍升了27.3萬，目前已逼近百萬（98.4萬），年漲幅達38.4%。
南部濱海區Somerton Park是過去12個月漲價最多的郊區：房價年躍升41.8萬，至175萬。
次發達地區房市也表現突出。Millicent房價三季度上漲了27.88%；年度表現最佳的是Naracoorte，房價較一年前上漲了34.96%。
03、澳洲國民銀行上調房價預期 今明兩年上漲13%
在房地產市場供需明顯失衡的背景下，澳洲國民銀行（NAB）認為，到明年年底前，澳洲房價將上漲13%。
國民銀行將今年的房價上漲預期從之前預測的4.7%上調到8%，該行還預計明年房價會進一步上漲5%。
雖然國民銀行預計絕大多數首府城市房價都會迎來強勁的增長，但各地漲幅各有不同。
該行預計悉尼今年房價將上漲11.6%，明年5.0%；墨爾本今年上漲4.7%，明年5.5%；布里斯班今年12.1%，阿德萊德今年8.6%，明年6.2%，珀斯今年11.9%，明年1.2%。
只有對霍巴特的預期是今年房價下跌3.3%，明年持平。
國民銀行首席經濟學家奧斯特（Alan Oster）認為，雖然利率上漲，人們的貸款能力受到打擊，但人口增長、租金上漲和勞動力市場仍在支撐房價。
數月來，國民銀行一直認為儲備銀行會在11月再次加息。統計局最新公布的通脹率數據高於預期之後，聯邦銀行（CBA）和澳新銀行（ANZ）均更改預期，認為儲備銀行下月會再次加息。這意味著四大銀行中，有3個都已經預計儲備銀行會進行第13次加息。
奧斯特表示，國民銀行的預期是11月現金利率上調到4.35%，然後一直到明年下半年保持不變，隨後利率會下調到3%左右。
04、澳洲這些地區房產市場依然火熱
目前，在澳洲一半以上的地區，房地產價格都在下跌，這是根據PropTrack最新所做的區域分析得出的結論。
PropTrack經濟研究主管Cameron Kusher表示，在澳洲2022年5月首次加息之前，澳洲的房地產市場就已經在放緩。
然而，就在全澳整體呈現疲軟之際，有些區域的房市卻逆流而上，依舊堅挺！
房地產數據公司CoreLogic估計，前段時間全澳有近四分之一的房產處於虧損狀態，3個月後虧損範圍擴大近一倍——有近42%的房屋和公寓已經開始貶值。
然而在全國其他市場火深火熱之際，墨爾本外圍地區加入維多利亞地方區域，迎來了一輪破紀錄的房價上漲。
REIV最新研究表明，墨爾本外圍（距離中央商務區20公里左右）的房屋價格季度中值創出歷史新高，按季環比上漲1%，達到85.6萬澳元。按年計算，墨爾本外圍區域住宅價格保持增長——年漲幅達12.6%。
與此同時，維州地方區域住房均價亦按年上漲了21.6%。REIV董事長Richard Simpson指出，維州地方市場房價中位數保持上漲勢頭相當強勁，房屋、單元房和公寓都在不斷升值。
譬如Horsham的房價中位數按年上漲40%，達到39.3萬澳元；Stawell和Morwell房價分別上漲26.5%和30%，達到32萬澳元。
有不少希望傍海生活的人墨爾本人前往Torquay置業，當地房價在過去一年也上漲四成，中位數推升到126萬澳元。
CoreLogic 的《市場地圖》也發現，墨爾本80%的房屋市場和59.4%的單元房市場的房產價值在短期內出現下降，但城西北和東南地區價格更實惠的郊區房價則呈正增長。
PropTrack的最新郊區表現分析顯示，澳洲半數以上地區的公寓和獨立房價值均在下跌，但黃金海岸和陽光海岸兩個海濱地區市場仍具韌性。
數據顯示，黃金海岸的房價漲幅為5%，而陽光海岸的房價則普遍出現溫和踏步趨勢。
儘管如此，總體而言，房價的年增長率仍在10%至33%之間。
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