澳洲房租突破歷史新高，央行降息勢在必行
昨天上午，澳洲權威地產數據公司CoreLogic公布了一則駭人的消息：澳大利亞房租價格已經創下歷史新高，突破了每周600澳元的中位價（median cost，摺合2,802元人民幣），再次為不斷上升的生活成本敲響了警鐘。
在CoreLogic的第四季度報告中，我們可以看到全澳16個地區的房租中位價全線上漲，而今年以來的漲幅已經達到了8.3%。
對於在重災區悉尼租房的人來說，這次房租再次飆升的感受是最明顯的，平均中位價租金上漲至每周745澳元，而東區和北區更是輕鬆突破了1,000澳元大關。
毫無疑問，作為支出大頭的房租繼續上漲，已經將許多澳洲家庭逼入絕境。
據澳洲統計局（ABS）最新數據，澳洲人均收入為每周789澳元，而家庭收入則是1,770澳元，後者換算下來相當於每年92,040澳元收入。
而如果以目前的每周600澳元租金計算，每年支出將會是31,200澳元，大約佔到了平均家庭收入的30%左右。
但是，我們不要忘了，92,040澳元是稅前收入，如果按照澳洲稅務局2022-2023年的個人所得稅計算，收入92,040澳元的家庭應繳納個人所得稅之後的可支配收入（到手的收入），應該是在71,660~81,193澳元之間（單薪和雙薪家庭）。
換句話說，這筆租金佔到了一個家庭可支配收入的34.27~43.61%，對於任何家庭來說都是難以承擔的重負。
結合CoreLogic的報告和近來的經濟數據，導致租金不斷上漲一共有四大元兇：1、建築成本過高——
建築成本，也就是材料和人工成本本身就隨著通脹不斷走高，而旺盛的市場需求導致了人工成本的進一步上升。不僅如此，目前澳洲的高利率環境也造就了居高不下的融資成本（借貸成本），這就導致了建築商在成本控制方面面臨巨大挑戰，最終降低了地產項目的吸引力。
2、建築產能的流失——
除了疫情造成的4,800多家建築公司破產（其中包括多家全澳最大規模的量化民宅建築商），建築行業的破產潮在後疫情時代仍在繼續。據澳大利亞投資證券委員會（ASIC）數據顯示，2023年共有2,349家建築公司破產，而僅在第四季度就有多達785家。
所以，建築行業的產能早已捉襟見肘，在產能嚴重缺失的情況下，想要在短期填補需求端的空缺，將是難上加難。
3、審批進度慘不忍睹——
筆者在上周發布的《澳大利亞，歷史性「死局」出現！》一文中已經介紹過，澳洲年度新建住房的審批數量跌到了10年來的最低水平，審批部門的龜速一方面限制了私營企業參与建築的速度，另一方面也阻礙了澳洲聯邦政府未來5年目標打造120萬套經濟適用房的宏偉大計（按目前進度只能完成83萬套）。
4、最後一個屬於客觀原因
那就是澳洲家庭的人口結構在過去幾十年裡已經悄然發生了改變，從幾十年前的大戶型和大家庭共同居住模式，變成了今天的小家庭小戶型獨立居住模式，再加上房價的不斷上漲，導致了小家庭無法負擔大戶型，最終造成了市場高度缺乏小戶型住宅的現狀，而小戶型的供給難以跟上市場需求，又是上述幾個因素造成的尷尬結果。
除了這些微觀經濟因素以外，最大的一個宏觀誘因，就是大量湧入澳洲的海外移民，與澳洲本地人爭奪寶貴的房源。
當然，除了這些壞消息以外，也有好消息——房租的漲幅開始下降了，從2021年的9.6%正增長下降到了2023年的8.3%。
如果這麼一直等下去，沒準真能等到房租「正常化」的一天。
但是究竟有多少家庭能夠等到哪一天呢？
對於現在的絕大多數租房家庭來說，最直觀的選擇並沒有太多：要麼繼續用40%左右的稅後收入去支付房租，要麼直接搬遷到房租更低的相對偏遠地區，又或者飛來一筆橫財，直接買房為安。
最後一個選項只屬於極少數人，往遠郊定居是相當一部分家庭的無奈之選，而繼續硬抗，也許是許多家庭在逆境中的最後一道防線。
但是，對於硬抗的家庭來說，能不能扛得住，有一個前提——收入能不能保障？
如果連維持現狀的收入都不存在，那麼也就無法熬到房租「正常化」的一天。
屋漏又逢連夜雨，澳洲國民銀行（NAB）在近期的民調正好帶來了一個關鍵的切入點——大量的澳洲家庭現在最擔心的事情就是丟掉工作。
無獨有偶，在澳洲統計局（ABS）剛剛公布的2023年12月就業數據顯示，12月新增就業人數出現了驚人負增長——達到65,000人。
換句話說，12月的新增就業人數減少了65,000人。
雖然統計局發言人表示，本次就業數據的驟降是因為10月和11月的新增人數過多，造成了較大的基數效應，但是這番發言並不能否認一個很直觀現實——高利率已經讓澳洲經濟迅速減速，而就業市場正是反應經濟強度的最直觀指標。
所以，如果我們回顧造成建築項目吸引力低、建築行業產能缺失、房租價格暴漲以及居民對經濟水平感到焦慮的原因，就會發現核心因素其實就在於利率。
如果利率下降，那麼建築公司的融資成本可以下降，更多的建築公司可以加入到填補市場空缺的行列中。
如果利率下降，那麼出租房的房東還貸壓力也會下降，從而減少對租客轉嫁的利率成本。
如果利率下降，那麼全澳的商業活動和信貸流通條件會逐步改善，減少企業的運營負擔其實就是增加了員工的就業安全感。
那麼澳聯儲到底會不會在今年降息呢？
答案是非常可能。
回顧2022年上旬開始全球加息周期，以及以往數十年的多個經濟周期，我們會發現帶頭啟動加息和降息周期的基本都是美聯儲，所以一旦美聯儲接近降息周期，那麼包括澳大利亞在內的其他西方發達經濟體，也將大概率跟隨。
就在上周，美聯儲董事之一的伯斯提克大展鴿派，表示只要美國通脹回歸至美聯儲的目標水平（2%），就會考慮提前降息（3月），伯斯提克的溫和發言不僅將道瓊斯平均工業指數首次推上了38,000點大關，也讓長期承壓的標普500指數創下歷史新高。
所以，資本市場仍然在樂觀計價美聯儲3月降息。
如果如期發生，那麼經濟已經陷入零增長的歐洲央行和困境重重的英國央行，加上「民不聊生」的澳聯儲，都將有望在未來幾個月內跟進降息。
如此一來，這場肆虐澳洲多年的后疫情時代租房危機也許終將進入尾聲。
至於澳聯儲在2月6日的利率上會如何表態，全澳百姓將拭目以待。
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