2020-2023澳洲房市究竟發生了什麼？
文/ Michael Yardney
【接上期《數據：1980年至今，澳洲房市平均每4年出現一次高峰》，以下是房產投資大師Michael Yardney長文：《從繁榮到蕭條：房價漲跌的原因》的第二篇。】
驚人繁榮：2020-21
儘管新冠疫情改變了我們熟悉的生活方式，許多企業關閉，經濟受挫，但有一個市場卻逆勢而起——那就是我們的房地產市場。
2020至2021年的疫情期間，房地產市場經歷了一次幾代人難遇的繁榮。這場繁榮由歷史性低利率、積壓的需求和一系列政府激勵措施共同推動。
特別是2021年，澳大利亞的房地產市場表現非凡——全國約98%的地區房價中位數均有增長，許多地區的增長率甚至超過了20%。
澳大利亞統計局（ABS）確認，到2021年，全國1080萬套房產的總價值飆升至9.9萬億澳元，僅在三個月內，就增加了5126億澳元。
這些數字實在是驚人。
同時，澳大利亞房主的總財富在那一年內增加了2萬億澳元——這一數字比澳大利亞全年經濟總產出還高出30%。
一些新出現的情緒變化也對房價造成了壓力。
疫情使得澳大利亞人重新考慮他們對家園的要求。
家不再僅僅是休息的地方；它迅速成為了工作、娛樂甚至是自我隔離的場所。
因此，許多購房者都在尋找空間更大的住宅……他們甚至準備搬到郊區，以獲得更多的空間。
實際上，這是一輪房產升級的周期。
一些租戶升級成為首次購房者；許多千禧一代開始考慮組建家庭，因此搬出公寓，升級為獨立屋；還有一些澳大利亞人為了更多的空間或更好的鄰居而升級他們的住房。
與此同時，許多嬰兒潮一代尋求高品質、低維護的生活方式，因為他們知道這很可能是他們最後的家，而還有些人，則為自己買一套度假屋。
結果，房價大幅上漲，這意味著現有大多數的房主都坐擁大筆資產。
然而，這一個上升的房地產周期非常短暫。
進入衰退：2022
很快，我們就進入了房市周期的下一個階段。
2022年，隨著房價飆升和可負擔性惡化，澳大利亞的房地產繁榮告一段落。
正如下表所示，你可以了解到一個房市的背景，房價整體上漲了約26%，而在某些地區，漲幅甚至更高，而工資增長僅為2.3%。
同時，通貨膨脹飆升，使得購房者更難積攢足夠的首付。
下表展示了在房地產繁榮和衰退期間各個房地產市場的表現。
房市重啟：2023
眾所周知，過去幾年澳大利亞房地產市場面臨了許多挑戰，但有一點已經明確，那就是儘管利率仍在上升，房市在年初已觸底。
當然，房價的驅動因素不僅僅是利率。
更重要的是消費者信心以及供需關係。
由於移民激增和國際學生回歸，對住房的需求正急劇增長。
最近發布的國家賬目數據顯示，在過去的財政年度，澳大利亞人口增加了大約62萬人。
這是歷史上的最高紀錄，比五月份聯邦預算中的預計還要多出十萬人。
這些人都需要住房。
增長的人口與當地居民在租賃市場競爭，推高了租金，並間接推高了房產價格。
相比之下，住宅供應的增長卻滯后，新房建築批建數量處於十年來的低點。
儘管一些評論員預測，基於利率上升，房價可能會暴跌15%，20%甚至30%，但澳大利亞房地產市場表現出了非凡的韌性。
雖然現金利率是短期內價格增長的一個良好指標，但人口增長和住房供應等其他因素對住宅價值產生了更大的影響。
除非住房供應能夠滿足需求，否則市場的上行趨勢看來還將持續下去。
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