澳洲房價15個月連漲
4 月，澳洲房價上漲了 0.6%，與前兩個月的漲幅持平，並連續第 15 個月延續上漲趨勢。
CoreLogic房價指數顯示，五個主要首府城市市場之間存在顯著差異，珀斯房價4月上漲 里2.0%，而墨爾本房價則是下跌 0.1%。
過去3個月也出現了同樣的增長趨勢，珀斯房價飆升 6.0%，阿德萊德和布里斯班緊隨其後，強勁增長 3.6% 和 3.2%。
相比之下，悉尼房價過去3個月僅上漲 1.1%，墨爾本房價持平。
2024年到目前為止，5 個城市的房價總體上漲了 2.1%，其中珀斯 (7.6%)、阿德萊德 (4.6%) 和布里斯班 (4.1%) 領先，悉尼上漲1.3%，而墨爾本則下跌0.3%。
自 2023 年 1 月 29 日觸底以來，五個主要首府城市市場的房價已上漲 12.5%。
幾乎所有主要市場都出現了增長，其中珀斯（24.0%）、布里斯班（17.6%）和阿德萊德（14.1%）領先，悉尼（13.0%）和墨爾本（4.0%）落後。
漲幅最大的完全就集中在較小的首府城市，而非悉尼和墨爾本。表明，本輪房價的上漲，很大程度上是由於自住需求的推動。
上財年，不算臨時人口，澳洲吸納進來了50萬凈移民，帶來的負面影響也在持續顯現。
澳洲住房建設遠遠不夠
為了配合大量吸收移民進入澳洲，工黨政府設立了目標，五年內建造 120 萬套住房，即每季度建造 60,000 套住房。
不過，這一目標在不斷落空。
澳洲統計局周四發布的 3 月份住宅審批數據顯示，從趨勢角度來看，3 月份住宅審批數量再下降 1.1%，達到 2012 年 4 月以來的最低月度水平！
按年化計算，3 月份批准建設的房屋僅為 150,120 套，比政府的年度住房目標低約 90,000 套。
截至 2024 年 3 月的一年中，僅批准建設 162,600 套房屋，比目標少約 77,000 套，是 2013 年 3 月以來的最低水平。
在人口增長創紀錄地激增 的同時，住宅建設已降至至少十年來的最低點。
Macromonitor的最新數據顯示，隨著材料和融資成本的降低，新項目或許將增多，即使澳大利亞住宅建築業將在未來五年內兩次實現24萬套新住房的開工，但仍將達不到國家內閣120萬套住房的目標。
該諮詢公司發布的《2024年4月澳大利亞建築展望：住宅報告》預測，在截至2027年6月的一年中，新住宅開工數預計將上升至25.2萬套，然後在2028年回落至24.7萬套，但在這一時期的其他三年，每年的總開工數將低於預期，創造近106萬套住房。
這就解釋了，為什麼澳大利亞房價一直在漲，同時還在經歷一場有史以來最嚴重的租賃危機！
海外買家依然在進場
除了新進入的移民外，也不要忘記澳洲的海外買家。
相比其它國家，澳洲因被視為避風港而吸引了全球最多的海外富豪買家。
Kollosche與行業分析師Michael Matusik合著的最新報告顯示，2023年，澳洲在吸引百萬富翁入境方面重奪全球第一，約有5200名百萬富翁湧入澳洲。
阿聯酋以4500名位居第二，緊隨其後的是新加坡（3200名）和美國（2100名）。
PropTrack的高級經濟學家Eleanor Creagh表示，儘管最近人口增速有所放緩，但供需「不匹配」將在未來幾個月繼續推高房價。
「強勁的人口增長、緊張的租賃市場、低失業率和房屋凈值增長正在刺激住房需求。與此同時，住房市場供不應求，再加上建築活動處於10年來的最低水平，進一步加劇了住房供應短缺。」
Kollosche的Property Price Drivers報告發現，海外買家對澳洲房產的需求空前高漲。截至2023年6月，澳洲凈移民人數增加了50萬，是2019年的兩倍多。
報告指出，雖然澳洲新增的百萬富豪移民大多定居悉尼或墨爾本，但平均每年也有10%至15%的富豪移民湧入黃金海岸。
最近海外買家對澳洲房產的需求主要也是來自自住者，而非投資者。
多方的需求，把澳洲房市推到了當前的境地，各界也是齊想辦法去解決澳洲的住房危機。
增加住房密度有戲嗎？
前端時間，「增加高層公寓數量，解決住房危機」的觀點引起了廣泛討論。
乍一聽，好像很有道理。
不過仔細想想，哪裡又有些不對。
回顧過去20年，澳洲的住宅密度已經是大幅增加了，從2003年起，澳洲首府城市在相同的土地面積上容納的人口增加了40%！
此外，過去二十年中，新建房屋的平均面積也顯著縮小，也沒見房價跌回去。
對於這個觀點，澳新銀行首席經濟學家理查德·耶森加（Richard Yetsenga）的回答很好的回應了這個觀點。
他表示，僅依靠新房建設和增加密度來解決住房可負擔性挑戰是「緩慢且複雜的」，「不太可能及時影響供需平衡」。
「新建築的成本對這一策略至關重要，因為新建築的邊際價格必然與現有住宅的價格聯繫在一起。如果現有住宅比新建住宅便宜(考慮到消費者的一些偏好)，新建住宅將會停滯。」 「新的供應要麼無法持續，要麼現有住宅的價格將上漲。不管怎樣，負擔能力都不太可能得到有意義的解決。」
以加拿大溫哥華為例，溫哥華實際上已經轉變成為了一個高層建築城市，通過提高密度增加了三倍的住房量。
但是，溫哥華的住房可負擔性變得更糟了。
「這一大量新住房供應並沒有帶來所希望的更多可負擔住房。出人意料地，情況反而惡化了，在這一時期，溫哥華的住房價格翻了四倍，漲幅速度和幅度均超過了北美其他主要城市。目前，溫哥華的房價是北美最高的，全球第三昂貴（僅次於香港和悉尼）」。
但是，溫哥華當地的工資（經過通脹調整）一直未見增長，而房價（也經過通脹調整）卻上漲了400%。
所以，控制房價，最好的方法還是將移民減少到合理和可持續的水平。
否則，住房短缺將變成永久性問題！
結語
澳洲真的可以大幅削減移民嗎？
澳洲面臨的困境就是，人口老齡化日益嚴重，出生率低，只能通過不斷引入新移民，確保勞動力持續存在，維持經濟不衰退。
就當前政策及需求來看，澳洲房價是回調無望。
假如，澳洲央行如市場預期那樣今年年底啟動降息，新一輪的房價上漲又將開始。
毫無疑問，在下一輪房市繁榮中獲利的將是已經有房的富裕群體。
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