澳洲房子嚴重短缺，房租價格再創歷史新高！澳洲農業用地價上漲將大幅放緩
01、澳洲房子嚴重短缺 房租價格再創歷史新高
由於澳洲住房嚴重短缺，房租價格創下歷史新高，越來越多的租房者被進一步推向州府城市的邊緣地帶。
澳洲房產數據分析公司CoreLogic周一發布的最新數據顯示，截至到今年4月，全國住房租金中位數已達到了每周627澳元。
就州府城市而言，綜合周租金價格平均為659澳元，其中悉尼的租金最高，達到了770澳元，年度漲幅為9%。珀斯租金的年度漲幅最大，上漲了13.6%，周租金中位數為669澳元。
霍巴特的租金價格最低，每周547澳元。該城市也是唯一一個年度租金下降的州府城市，微幅下降了0.2%。
在次發達地區方面，由於受到昆州和塔州次發達地區租金價格上漲的推動，全國綜合租金中位數達到每周540澳元。
CoreLogic的研究主管歐文（Eliza Owen）表示，在距離州府城市中心30至40公里的地區，住房租金上漲更快。
「在全澳範圍內，租金重新加速上漲的部分原因可能是，租房者被迫進入價格更便宜的外圍住房市場，因為他們被排擠出了更理想的市中心地段市場。」
她說，全澳住房市場的供需壓力依然很大。大量的移民意味著澳洲至少有20萬個新家庭，而截至去年9月，僅有17.3萬個新住宅竣工。
她認為，短期內對租房者的需求供應幾乎無法改善，租房市場的緩和最有可能來自於海外凈移民的減少。
數據顯示，全澳有9個地區的租金中位數超過了1000澳元。其中距離悉尼北海灘中央商務區近25公里的皮特沃特（Pittwater）是全澳租金最高的地區，每周達1335澳元，租金年增長率為8.4%，幾乎與全國8.5%的增長率持平。
珀斯毗鄰海濱的科特斯洛—克萊蒙特（Cottesloe-Claremont ）區是全國除悉尼以外唯一一個租金中位數達到四位數的地區。
02、2024年澳洲農業用地價上漲將大幅放緩
Rabobank表示，隨著由創紀錄的大宗商品價格推動的為期三年的農業繁榮即將結束，2024年農業用地價值將溫和上漲5%，增幅為去年的一半。
這家農業銀行的最新預測均考慮了利率上升、農業部門財務前景疲弱以及氣候和地緣政治風險加大等因素。
該機構對全澳所有農業用地類型每公頃價格中位數的基本預測為上漲約5%，不到2023年10.9%漲幅的一半，僅為2022年28.6%和2021年27%漲幅的一小部分。
此前的大幅上漲，嚴重乾旱結束后牛肉、穀物和其他大宗商品的豐收和創紀錄價格的結果，導致每公頃農業用地價格幾乎翻了一番，從2019年初的5000澳元漲至2023年底的9500澳元。
在這段時間里，個人農場銷售額高於480萬澳元的比例從2019年佔總銷售額的12%翻了一番，到2024年佔總銷售額的24%。
根據澳大利亞農業和資源經濟局(Australian Bureau of Agricultural and Resource Economics)的數據，預計本財政年度一個大面積農場產生的平均現金收入將下降59%，至13.1萬澳元，而在2022財年達到34.2萬澳元的峰值。
由於「牲畜價格上漲和生長條件改善」，農場收入預計下財年將恢復，平均升至 192,000 美元。
RaboResearch分析師、其最新價格展望報告的作者Vitor Pistoia表示，農業用地價格增長放緩的趨勢反映了「土地市場的成熟」，農場盈利前景不那麼樂觀，再加上天氣挑戰和供應緊張可用屬性。
他表示，現在農地市場正在結束這一周期並開始新的周期，待售農場和競標者的數量比以前減少，該行業的財務前景雖然總體強勁，但並不那麼積極。
儘管今年農地價格增長將明顯放緩，但除非發生「大面積乾旱、嚴重經濟障礙或重大疾病爆發」等極端事件，否則預計不會出現調整。
這些都不是可能的，但拉博銀行的數據顯示，作為農田價格驅動因素的大宗商品價格前景「不會出現強勁上漲」，而水、化肥和勞動力等農業投入成本「預計不會大幅下降」。報告稱。
從長遠來看，從 2024 年到 2029 年，荷蘭合作銀行預計，隨著買家尋求「性價比最高」，農地價格增長速度將進一步放緩。
皮斯托亞表示：「隨著市場的成熟，基於資本收益而不是經濟基本面的交易數量可能會減少。」
「現在土地市場的關鍵點是如何正確評估這種長期投資的『風險回報』情景。」
除了荷蘭合作銀行的報告外，Elders 的季度房地產更新發現去年每公頃農田的中位價格上漲了 12％，達到 8625 澳元。
Elders 沒有提供 2024 年的預測，但表示「強勁的季節性條件加上澳大利亞農民貿易條件的改善，看起來將支撐農業用地價值直至 2024 年春季」。
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