澳洲高房價下的新式「按揭囚犯」：深度套牢 賣不得也買不得
( 圖片來源：《澳華財經在線》)
ACB News《澳華財經在線》6月6日訊，伴隨經濟增長進一步放緩，澳洲消費信心正徘徊於20世紀90年代經濟衰退時的低位。摩根士丹利對2000多名消費者的年度調查表明，這種消極情緒正在轉化為行動。
據AFR澳洲金融評論報道，在這項有7年歷史的年度調查中，首次出現大多數受訪者（52%）表示經濟壓力將促使其減少支出的情況；中低收入群體承受的壓力最大並不令人意外，但值得注意的是，30至49歲的中堅消費群體也在承受著最大的壓力。
各種壓力因素中，房價是一個重要原因。
還款能力減弱 按揭拖欠率上升
自2022年5月以來，澳儲行已加息13次，在此期間澳洲家庭償債支出占收入的比例持續上升。摩根士丹利的數據顯示，提前支付按揭貸款的家庭比例已從兩年前的56.5%降至44.1%，而按揭貸款拖欠率正從較低水平上升，在維州尤其明顯。
更為引人注目的是，有跡象表明利率升高正在抑制信貸供給水平。該調查表明，人們越來越傾向於進行貸款再融資或更換貸款人以應對貸款利率上漲，但更換貸款機構或尋求條件更佳的貸款協議絕非易事。
聲稱難以獲得按揭貸款的家庭比例高達驚人的82%，是該調查歷史上最高比例（中等收入者中該比例為91%），而遭到一個或多個貸款機構直接拒絕的比例從2019年的11%飆升至2024年的22%。
房價居高不下「換貸」機會渺茫
摩根士丹利股票策略師Chris Read表示，對於那些想再融資或更換貸款機構的人來說，高房價確是壓力的一個主要來源。
澳洲房價正處於創紀錄的水平，並可能保持在高位：調查顯示，75%的受訪者預計房價將在未來12個月內上漲（高於兩年前的58%），這也是該調查歷史上最高比例。房價如此之高，而利率較前些年有所上升，貸款變難，越來越家庭認為自己陷入了困境。
今年可能購房的受訪者比例已從2022年的35%降至27%，並較2017年44%的峰值大幅下降。售房意向基本保持不變，為34%，仍保持在歷史低點附近。
12個月前澳大利亞國民銀行曾透露，約五分之一的客戶被「困在」現有貸款產品當中，也就是說，他們無法更換銀行，利率升高致使他們無法在新的貸款機構通過償債能力緩衝（Serviceability Buffer）評估，一時間「澳大利亞成為按揭貸款囚犯的家園」的說法佔據了新聞頭條。
新式「按揭囚犯」出現：賣不得買不得
隨著去年家庭收入水平上升和加息步伐放緩，「按揭囚犯」這個詞幾乎消失了。然而，摩根士丹利的數據表明，一批新的「准按揭囚犯」已經出現：這些家庭可能能夠獲得新的貸款，但面對遙不可及的房價，他們似乎不太想購買或賣出房產。這意味著房產市場的成交量將保持低迷，高房價因而進一步受到穩固支撐。
摩根士丹利的數據表明，有兩個要素可能會改變房地產市場的格局：降息，將有助於減輕家庭財務壓力；和/或增加住房供應。
不幸的是，供應前景不佳。4月份的澳洲建築審批數據再次下降，年化后的審批量僅為15.7萬套，遠低於十年平均水平20.5萬套和24萬套。
降息方面，摩根士丹利預期澳儲行最早將於2025年2月降息，然後年內繼續調降兩次，使現金利率保持在3.6%的水平。
但在利率決策上澳儲行仍將處於十分艱難的境地。
雖然降息可緩解家庭承受的財務壓力，但也可能刺激那些被已有貸款「套牢」的家庭再度產生購房需求，進而給創紀錄的房價帶來更大上漲壓力。
正如一位評論者說所，「住房不僅僅是澳大利亞barbecue-stopper（能讓燒烤都停下的熱門話題），也是我們最大的痛點」。
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