高利率 vs. 高房價：是什麼在支撐澳大利亞的房市？
文/John McGrath，McGrath Estate Agents首席執行官
過去一年，人們普遍關注的關鍵問題是：在利率大幅且迅速上升的情況下，房價為何依然在上漲？
簡而言之，房源供應不足與多重需求因素疊加導致了這一現象。除了維多利亞和塔斯馬尼亞，大多數市場在這一年中都出現了這種情況。
2024財年表現最強勁的州府城市市場是那些規模較小、價格較為實惠的城市。
根據CoreLogic的數據，珀斯房價上漲了23.6%，布里斯班上漲了15.8%，阿德萊德上漲了15.4%。悉尼房價中規中矩，上漲了6.3%。達爾文和堪培拉分別小幅上漲2.4%和2.2%，墨爾本上漲1.3%，霍巴特略微下跌0.1%。
在非首府地區市場中，西澳表現最佳，房價上漲了16.6%，其次是昆士蘭的12.2%和南澳的11.3%。新州地區增長了4.1%，塔斯馬尼亞地區增長0.7%，維多利亞地區則下降了0.5%。
強勁的房價增長往往會帶來更多的房源掛牌，因為賣家信心增強。目前我們已經開始看到這一趨勢，CoreLogic數據顯示，全國新掛牌房源數量在5月有所增加，比五年平均水平高出約7%，比去年同期高出17%。
然而，總掛牌量（包括新掛牌和舊掛牌）仍比長期平均水平低約18%，比去年同期低1.6%。
因此，房源供應依然緊張，買家需求仍然超過供應。這導致了6月全國中位房價上漲了0.7%，這是連續第17個月的增長。
儘管利率上升，房價上漲的一個因素是許多富裕買家無需貸款購買房產。其中包括大量嬰兒潮一代。這一人口群體正處於做出重大財務決策的年齡段，包括退休、生活方式的搬遷和縮小居住面積，他們在房地產市場上產生了顯著影響。
嬰兒潮一代在過去幾十年裡享受了房屋巨大增值，並且截至2024年底，他們全部可以動用自己的退休金。這意味著許多嬰兒潮一代可以用現金交易，利率對他們的下一步房產決策沒有實質影響。
許多嬰兒潮一代可以縮小居住面積、擴大居住面積或進行海邊或鄉村的搬遷，同時還有足夠的資金購買投資房產或幫助年輕家庭成員購房。
另一個推動中位房價上漲的因素是澳大利亞豪宅市場（500萬澳元以上）的強勁表現。由於商業精英的高收入和外國投資者為在澳大利亞留學的子女購買住房的回歸，高端市場的購買力非常強。
大多數豪宅買家可以不靠貸款購房，豪宅市場的供應非常緊張，導致2024財年港灣前、海濱和區域生活莊園的價格達到了驚人的水平。其中一筆最大的交易是悉尼Point Piper的一棟房子，據報道售價超過8000萬澳元。
另一方面，高利率對如今的普通單身、情侶或家庭購房者來說是一個巨大的挑戰。不僅僅是還款的問題，還有獲得貸款的問題。當APRA指示銀行在評估你的還款能力時，必須在貸款利率的基礎上加上至少3%的服務能力緩衝，這使得貸款變得更加困難。
貸款受限是2024財年城市和區域市場低價四分位需求更強的原因之一，這反映了買家為了適應預算而做出的妥協。
這些妥協包括選擇「次選城區」——即環繞他們想居住但負擔不起的地方的較便宜城區，或者從像悉尼這樣的昂貴城市搬到大型區域或就業增長良好的較便宜的州府城市，如布里斯班和珀斯。
澳大利亞統計局的新州際遷移數據顯示，2023年新州凈流失31,678人，而昆士蘭增加了31,595人，西澳增加了10,709人。
負擔能力的限制也驅使更多買家選擇公寓、聯排別墅或雙拼房，而不是獨立屋。這導致2024財年許多州府城市市場上分契房屋的價值增長速度快于獨立屋。例如，布里斯班和阿德萊德的獨立屋中位價上漲了超過15%，而公寓中位價則上漲了超過18%。
推動分契房屋價格更快增長的其他因素包括首次購房者活躍度的提高，父母銀行（Bank of Mum and Dad）幫助緩解高利率，以及投資者活動的增加。首次購房者和投資者通常會選擇公寓，因為它們比獨立屋更實惠，通常提供更高的租金收益。
2024財年，許多市場的租金收益再次大幅上漲。在某些情況下，租金收益增長速度超過了房價，例如墨爾本在截至5月的12個月里租金收益上漲了9%，而房價上漲了1.8%。
根據CoreLogic的數據，目前除悉尼（4%）外，所有州府城市的總租金收益率都超過了4.5%，除新州區域（4.4%）外，所有區域的租金收益率也都超過了4.5%。
高租金促使更多租戶考慮買房。我認為，自去年12月以來利率的穩定也鼓勵了投資者在利率開始下調之前尋求優質資產，以便長期持有，這可能進一步刺激價格上漲。
低失業率是房地產市場穩定的基礎。迄今為止，澳大利亞的就業市場表現出了極強的韌性，如果供需關係仍然像今天這樣緊張，那麼2025財年房價可能會進一步上漲。然而，如果經濟狀況惡化，價格增長的速度可能會放緩。
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