房地產專家認為，高利率和建築成本正在扼殺新住房的供應，增加租金壓力，將首次購房者擠出市場，並使全國五年內120萬套新住房的目標無法實現。
在接受《澳大利亞金融評論》季度房地產調查的經濟學家和分析師做出上述預測之際，過去一周有爆料稱，新南威爾士州和昆士蘭州CFMEU的薪酬協議和條件有可能大幅推高新公寓的成本，使一些項目無法實現。
此外，航運業的中斷可能會推高進口材料和新房的成本，紅海和亞洲的地緣政治危機加劇了疫情以來最嚴重的貨運延誤。
在眾多複雜因素中，高昂的建築成本尤為醒目。
這些因素推高了大多數首府城市的建築成本，其增長速度快于房價的增長速度，這使得建造新房比購買老房子更不經濟。
Barrenjoey首席經濟學家Jo Masters表示：「由於相對於家庭組建而言，澳大利亞的房屋建設不足程度達到創紀錄水平，因此住房供應對澳大利亞至關重要。」
「然而，克服一場完美風暴並不容易，需要許多催化劑。獨立屋的建築審批已穩定在較低水平，但公寓建築審批仍呈下降趨勢。」
「在獲得物料和勞動力方面，以及一些早期投入材料的價格方面，已經有所緩解，但勞動力成本仍然居高不下，監管負擔也很高。」
Oxford Economics Australia高級經濟學家Maree Kilroy表示，公寓供應的好轉對大幅增加住房供應至關重要。
她表示：「為了營造一個更具支持性的環境，利率下降、租金基數上調、建築成本正常化、協調社會保障住房投資以及關鍵市場的規劃調整都是同時需要的。」
CoreLogic的Cordell construction Cost Index顯示，本月的另一項分析顯示，儘管住宅建築成本的增長率在過去一個季度有所放緩，但仍遠高於疫情前的水平。
「成本增長終於回到了正常的幅度範圍內。然而，建築價格並沒有下降，在經歷了一段時間的成本上漲之後，現在的建築或翻新成本仍比新冠疫情前高出近30%，」CoreLogic研究主管Tim Lawless表示。
住宅審批數據顯示了新房數量的急劇減少。每年的批准數量約為16.4萬套，遠低於聯邦政府在未來五年內每年建造24萬套住房的宏偉目標。與此同時，每年約63.5萬人的人口增長正接近歷史最高水平。
SQM Research創始人Louis Christopher表示：「目前，我們沒有看到任何跡象表明住房供應即將上升。」
「SQM Research預測，25財年的新住宅完工量僅為13.8萬套。也許降息（到來時）可能是催化劑。」
期房預售水平不足
PropTrack負責經濟研究的執行經理Cameron Kusher表示，建築審批處於10年來的最低水平，新供應「受到新冠疫情爆發以來建築成本大幅上升、勞動力短缺以及利率處於12年來最高水平的阻礙」。
「建築成本的飆升擴大了新房相對於現房的價格溢價。為了使新住房更具吸引力，新住房和現有住房之間的價格差距需要縮小。」
「如果我們看到現有市場的價格上漲，或者如果現有住房市場的庫存不足迫使購房者購買新房，這種情況就可能發生。」
此外，高利率也使得為新的開發和建設融資變得更加困難，降低了利潤率，並導致更多項目被推遲或放棄。Kusher表示，這也使得獲得足夠的預售以啟動新建設變得困難。
他表示：「鑒於此，住房供應改善的主要催化劑可能是利率下降以及新房和現房價格之間的價差收窄。」
Knight Frank首席經濟學家Ben Burston也認為，由於投資者需求下降導致新房定價走軟，未能達到預售目標，抑制了新供應。同樣，在建租市場部分，建築和融資成本的急劇上升並沒有因更高的可實現租金而得到充分緩解。
與此同時，對於租戶而言，工資漲幅沒有跟上租金增長的步伐，「這已經超出了他們的承受能力」。
他認為：「最終，持續的工資增長和未來兩年融資成本的預期下降(雖然不能保證)將有助於恢復租房者的負擔能力，並可能使租金進一步上漲，這將有助於引發新的開發項目，但在現階段，恢復高水平的住房建設似乎將是一個緩慢的過程。」
限制性規劃制度的影響已成為一個熱點問題。Domain的研究和經濟主管Nicola Powell認為，雖然單靠規劃不能提供更多的住房——因為開發商的商業決策涉及多種因素——但土地成本仍然是一個關鍵因素。
「這些準備推行的計劃要求地方議會以可承受的價格提供現成的土地，這在過去是很難實現的。解決這個問題將大大緩解供應增加的困境。」
大都市住房供應的僵局正促使人們重新思考區域化的好處，正如MSCI太平洋地區研究主管Benjamin Martin-Henry所指出的那樣，區域化需要「改善連通性的現實建議」。
「如果你看看世界上與我們相似的國家，通勤城鎮的存在緩解了主要中心住宅市場的壓力，」他說。
「例如，通過引入高速列車，你可以讓長距離通勤變得更可行。這樣做會打開更多住宅市場，那裡的土地可能更便宜。」
供應緊張也激發了人們對新住房模式的興趣，比如所謂的土地租賃社區，這類社區通常針對的是低端市場，房主擁有自己的房屋，但租下房屋所在的地塊。
高力國際負責交易服務、醫療保健和退休服務的全國主管Chris O 『 driscoll表示，土地租賃行業正經歷大規模擴張，以應對人口的迅速老齡化，以及「這種運營模式對退休人員的吸引力」。
他表示：「這項服務極大地吸引了所有高級社會經濟群體——從那些尋求負擔得起的解決方案的人，到那些尋求優質住房的人。」
「這種生活方式的特點還與在保持房屋所有權的同時釋放資本的能力相結合，兩者都是推動需求的因素。」
「這些進入半退休到退休階段的買家注重生活方式。」
「土地租賃社區的增長還有一個額外的好處，那就是向更廣泛的房地產市場釋放了一波住宅物業。」
「從運營商的角度來看，他們正在享受創造受生活方式文化推動的社區的機會，從而實現房屋的銷售和隨後的轉售，並實現可持續的經常性收入，從而產生積極的運營回報。」
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