文/James Thomson
Campbell Hanan（Mirvac集團總裁）正準備迎來Mirvac業績的「低谷年」，這家地產開發商的市值達76億澳元。
在宣布Mirvac 2024 財年業績相當穩健（營業利潤為 5.52 億澳元，在充滿挑戰的條件下只是下降了 5%）之後， Hanan又宣布了 2025 財年的業績指引：比市場預期低 了10%，受此影響， Mirvac 股價應聲暴跌 10%。
問題出在哪裡？在這場有記憶以來最嚴重的住房危機之中，Mirvac的公寓項目卻難以盈利。
這無疑是一場住房建設「完美風暴」的縮影。
問題出在Mirvac在新冠疫情前後啟動的那些項目。因為要啟動一個公寓開發項目，就要獲得銀行及其他貸方的支持，於是就必須預售一定數量的公寓單元。
但自那時起，建造成本卻發生了巨大變化——材料成本上升，勞動力成本飆升，當然，更高的利率也意味著融資成本的增加。再加上惡劣天氣也導致了延誤，而延誤就意味著要增加更多的費用。
Mirvac早已預見到這些問題，並一再警告投資者要注意公司利潤率面臨的壓力。
但Hanan表示，情況突然變得更糟，因為分包商破產率急劇上升。Mirvac不得不尋找新的分包商，而這些分包商通常要求更高的報酬，於是就導致更多的延誤和更高的成本。
為了應對這一局面，Hanan正在努力改變遊戲規則，包括採用更多模塊化建設以降低成本，並選擇規模較小的項目以更好地管理風險。
寄望下一批項目
目前，澳大利亞的大多數大型建築公司根本不願意接觸公寓開發項目，因為他們可以選擇風險較小的其他項目—— 而政府基礎設施項目正位列首位，其次是能源轉型項目和不斷增加的數據中心項目。Hanan對此表示理解。
「人們都會把注意力轉向自認為風險最小的領域。」
他寄望于公司下一批住宅項目會有所不同。他表示，分包商終於開始重新尋找項目，這表明勞動力競爭正在減弱，這有助於降低成本並提高利潤率。
Mirvac 還將能夠根據新環境為這些新項目定價，而需求驅動因素–人口增長和對房地產的需求，也將為此提供有力的支持。
但Hanan仍需度過低谷期。投資者在周四聽過壞消息之後，可能需要看到盈利回升的證據，才會願意支持Mirvac股價會反彈的說法。
「刺激供應」
Mirvac面臨的困境是一回事，但這裏還有一個更大的問題。從邏輯上講，建造公寓是進入住房市場最經濟實惠的方式，但澳大利亞為何會陷入如此糟糕的境地？
Hanan很高興看到政府現在對住房危機表現出的緊迫感，但是，連像 Mirvac 這樣的開發商在啟動公寓項目時也遇到如此多的實際困難，這表明政府還有很多工作要做。
正如我們會質疑政府基礎設施建設的開銷對利率的影響一樣，我們也應質疑其對這場住房危機帶來的影響。
Hanan說：「我們需要面對的挑戰是，這麼長時間以來，我們第一次需要刺激供應，而不是刺激需求。」
「而刺激供應可能意味著，政府需要更加審慎地考慮其基礎設施支出，確定社會資源分配的優先次序，以及是否真正希望確保開發商能夠生存。」
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