澳洲房子，不賺錢了
前言
隨著市場宏觀環境的不斷惡化，各大房地產公司在24財年的表現普遍低於預期。
澳洲上市房產開發商Mirvac最新公布的25財年預期更是令市場感到震驚。
Mirvac財報
2024年8月8日，Mirvac發布了2024財年的業績報告。報告顯示，Mirvac在本財年共交付了2401套公寓、住宅和地塊，這一數字突顯了其住宅業務的減緩趨勢。
此前，Mirvac曾預計交付量將達到3000套，超過了上一財年實際交付的2298套。
最終，公司的營業利潤為5.52億澳元，較上一財年下降了大約5%，這一下降發生在市場條件嚴峻的背景下。
此外，Mirvac的商業地產投資組合遭受了11億澳元的減記，主要影響的是辦公樓資產。
在截至6月底的過去12個月內，公司的凈虧損達到了8.05億澳元，與上一財年1.65億澳元的虧損相比，虧損額持續擴大。
Campbell Hanan同時發布了2025年的業績預測，指出公司的營業利潤預計將減少13%，這一數字較市場普遍預期仍低出了10個百分點。
這一預測主要歸因於勞動力和材料成本的持續攀升，該情況已對其部分大型公寓項目的利潤率造成了顯著影響，致使這些項目的利潤率減半。
特別在住宅地產開發領域，損失更為顯著，一些備受矚目的項目利潤率急劇下降至10%，僅為正常盈利水平（18%至22%）的一半。
因此，公司預計2025財年的盈利將出現大幅滑坡，此消息一出，立即引發了市場的強烈反應，Mirvac的股價隨之下挫最高達12%，而年初至今，其股價累計跌幅已達6.8%。
問題
房地產領域面臨的挑戰在於，Mirvac的項目要麼在新冠疫情爆發前啟動，要麼在疫情期間開始。
為了啟動公寓開發項目並獲得銀行或其他貸款機構的支持，必須預先銷售一定數量的住宅單元房。
然而，自那時起，開發成本經歷了根本性的變化：材料成本上漲，勞動力成本激增，同時，更高的利率導致融資成本上升。
根據澳大利亞統計局在6月底發布的數據，過去四年中，新房建設成本已經上漲了近40%。
這一現象部分歸因於州政府大規模基礎設施項目對材料和勞動力成本造成的壓力。
Hanan進一步指出，情況突然惡化，分包商破產的情況變得非常普遍。
Mirvac不得不尋找新的分包商，而這些新分包商通常要求更高的費用，導致項目延期更長，由此產生的延誤成本也更高。
勞動力成本的上升是成本上漲的主要因素，由於可用於開發項目的工人數量不足（勞動力短缺）。Hanan還提到，工人短缺的原因是許多可用的工人正忙於參与與化石燃料發電轉型和數據中心建設相關的項目。
高利率導致物價和工資上漲，進而推動了房價的持續攀升。
筆者曾在2月17日的文章中指出，高利率是推動物價上漲的一個重要因素。
在今年4月9日，JP Morgan的資產管理全球市場首席策略師Jack Manley也提出了類似的觀點，他以美國房地產市場（與澳洲面臨類似問題）為例，論證了這一問題。
開發商的低谷年
隨著即將步入的2025年，澳大利亞的大多數大型建築商根本不想涉足公寓開發項目，因為他們可以接手很多其他風險較小的項目：政府基礎設施項目位居榜首，緊隨其後的是能源轉型項目和越來越多的數據中心項目，那麼對於開發商來說則面臨更為艱難的處境。
澳洲另一房地產巨頭Lendlease（聯盛）集團，自24財年半年報以來，其股價自年初以來下跌總計19.71%，由於其戰略調整，退出國際市場業務，被迫拋售大量巨額虧損的寫字樓物業。
很快我們就要迎來Lendlease的2024財年業務年報，在宏觀環境的影響下，從Mirvac的表現來看，Lendlease的24財年，乃至25財年的財測預期似乎看上去都並不樂觀。
我們可以觀察到，大型房地產公司的利潤遭受了顯著的打擊。
然而，對於眾多小型房地產開發商在2024財年的業績，我們無法了解。
畢竟，小型開發商往往專註于Townhouse或獨立屋項目，這些項目規模較小，操作更為靈活，因此他們可能會帶來意想不到的驚喜。
結語
房地產專家指出，高利率與建築成本的上升抑制了新住房的供應量，加劇了租金上漲的壓力，並將首次購房者排除在市場之外。
這使得在五年內實現澳洲新建120萬套住房的目標變得難以企及。
隨著開發進度的減緩，整體房屋供應量不可避免地下降。Hanan也強調，澳大利亞面臨的挑戰是，在很長一段時間內，首次需要採取措施刺激房屋供給，而非僅僅刺激需求。
根據SQM Research的預測，2025財年新房竣工數量預計僅為138,000套。
未來，或許只有在降息政策實施時，才能成為推動開發商們前進的催化劑。
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