澳洲房價，突破百萬澳元大關！十地租金回報高於平均
01 澳洲房價迎來里程碑，突破百萬澳元大關！
在過去一個財年裡，隨著澳洲的典型房價驚人得 大漲了近7萬澳元，澳洲已正式成為一個房價突破百萬澳元的國家。
根據澳洲房地產協會（REIA）最新發布的數據，截至6月底，八大首府城市的綜合 獨立屋中位價已達到104.9萬澳元。
REIA是首個表明全國中位價突破100萬澳元大關 的主要數據提供商。相比之下，PropTrack的房價指數在八月估算的中位價為97.4 萬澳元，而CoreLogic的數據顯示，八大首府城市的綜合中位價為99.7352萬澳元。
然而，行業專家指出，雖然這一消息對業主而言是個好消息，但對於仍在希望購房 的人來說，這卻是一個嚴峻的里程碑。
周五發布的《REIA市場事實報告》（REIA Market Facts Report）顯示，過去財政 年度澳洲全國獨立屋中位價上漲了超過6.8萬澳元（7%），從2023年6月的98.05萬 澳元突破了100萬澳元大關。
長期以來，悉尼的超高房價一直影響著全國數據。
目前，悉尼一套典型的獨立住宅 的售價為166.25萬澳元，較上個財政年度的154.22萬澳元上漲了7.8%。不過，推動全國房價上漲的最大因素是曾經可負擔的城市，包括布里斯班，房價上 漲了14.1%，達到了88萬澳元；珀斯更是猛增了26.7%，達到73.5萬澳元；阿德萊德 也上漲了13.2%，達到了78.7萬澳元。
霍巴特的漲幅較為溫和，上漲了0.7%，達到了73.5萬澳元，而達爾文的房價也小幅 增長了0.4%，至56.7萬澳元。
墨爾本的獨立屋中位價在此期間下降了3.5%，降至91.15萬澳元，同時，作為全國 第二貴房地產市場的首都堪培拉也下降了3.1%，至94.5萬澳元。
REIA主席Leanne Pilkington表示，從可負擔性角度來看，全澳房價超過100萬澳元並不是好事。
澳洲房地產買家代理協會（Real Estate Buyers Agents Association of Australia）主席Melinda Jennison表示，考慮到多年來房價的強勁增長，房價突 破100萬澳元並不令人意外。即使墨爾本房價下降，這些數字仍然令人擔憂。
02 墨爾本住房承受力略有改善！房價收入比降至7.1倍
墨爾本購房者的住房負擔能力略有改善，並達到四年來最佳水平，但儲蓄首付和償還抵押貸款仍然是一個挑戰。
周五發布的澳新銀行/CoreLogic住房負擔能力報告顯示，截至2024年6月，墨爾本的住宅價值中位數已降至收入中位數的7.1倍。
這一比率已從2023年6月的7.2倍和2017年底8.2倍的峰值下降，當時正值持續的房地產繁榮結束。但以歷史標準衡量，這一比例仍然很高，因為2001年住房成本僅為收入的5.1倍。
買家的情況出現溫和改善之際，墨爾本的房地產市場今年陷入停滯。相對於潛在買家數量，房屋賣家數量的增加導致房屋價值下降。與此同時，工資一直在小幅上漲，這讓潛在買家更有利。
CoreLogic澳洲研究主管歐文(Eliza Owen)表示，墨爾本的房價在2022年達到峰值，然後在利率開始上升時下跌，並且沒有像其他大城市那樣反彈。
她指出，國內移民疲軟趨勢減少了買家的數量，儘管維州在過去20年裡建造的房屋數量比等其他州要多，達到110萬套，而新州只有88.4萬套。
在過去的一年裡，墨爾本掛牌出售的房屋數量大約為10萬套，但只有8.7萬套售出。
「市場庫存過剩壓低了房價，因為買家可以要求降低要價，」歐文說。
她還表示，維州政府增加土地稅也減少了投資者的需求。該州來自投資者的住房融資增長低於全國水平。
維州還需要採取更多措施來提高可負擔性。
報告發現，墨爾本家庭仍然需要9.5年的中位數時間才能為墨爾本一套價格中位數住宅儲蓄一筆首付。
與此同時，墨爾本家庭要花45.2%的收入才能償還一筆抵押貸款。如果一個家庭將收入的30%以上用於住房成本，就被認為面臨抵押貸款壓力。
租房者同樣面臨壓力，他們要將28.2%的收入來支付墨爾本一套住宅的中位數租金，高於一年前的26.1%。
歐文說，「如果你只是依靠周期性的市場低迷來改善人們的負擔能力，那麼你沒有必要為最需要的人建造更多的可負擔性住房。」
「價格下跌幅度最大的是墨爾本高端市場，在這個領域你可能不需要改善負擔能力。」
「負擔能力出現改善，但這還不足以大幅提高住房擁有率，或使真正需要住房的人更容易獲得住房。改善負擔能力並不是因為房價下跌和供需不匹配，而是源於一項經過深思熟慮的戰略，即創造更多的社會保障性住房，並實施可持續地降低房價的住房政策。」
澳新銀行經濟學家鄧克（Madeline Dunk）表示，今年墨爾本的勞動力市場表現強勁，人們的工作時間更長，這有助於提高潛在購房者的負擔能力。
03 悉尼這些地區房產嚴重供過於求！房價下跌風險最高
為了解決住房嚴重短缺的問題，悉尼一些市場的供應超過了需求。在個別地區，多達七分之一的房產正在出售。
來自SuburbData的數據顯示，大部分供過於求的市場位於悉尼的邊緣地區和中環郊區的高密度區域，尤其是在西北區和西區。
悉尼內南區有大量房產待售，如果房源繼續上升，將出現供過於求的情況。
專家表示，這些地區的房屋數量相對於買家數量過多，這種不尋常的市場給購房者造成了兩難境地。
住房供應的增加意味著買家有機會買到房產，而不像其他市場（住房短缺仍是常態）那樣存在激烈的競。但在這些供過於求的市場上買房也有一個很大的風險：買家可能會被困在自己的房子里好多年，因為他們可能會很難出售自己的房屋。
傳統上，供過於求與房價下跌有關，這增加了在這些市場買房的人在未來幾年需要賣房時虧損的可能性。
「供過於求是資本增長的敵人。它會阻止房價上漲，甚至會壓低房價，」 SuburbData分析師謝潑德（Jeremy Sheppard）說。他認為，在這些性價比更高的地區買房的潛在回報，需要與新買家被困在該市場的可能性進行權衡。
他表示，「如果你關心的只是棲身之所，這些市場可能是很不錯的選擇。這樣一來，首置業者就有一些機會，因為購房競爭不那麼激烈。問題是，如果你出於某種原因需要出售房產……除非你願意虧本出售，否則你可能需要等待很多年，直到你能夠收回成本。」
「在更極端的情況下，市場可能需要長達十年的時間才能消化過剩的住房供應，並使房價恢復正常。」
SuburbData數據顯示，獨立式住宅供應過剩最嚴重的地區包括西北郊區的Oakville、Box Hill、Rouse Hill、Marsden Park和Riverstone。
Oakville的供過於求最為嚴重，該地區目前有13.4%的住房庫存待售。根據SuburbData的數據，從某種角度來看，市場上1%的庫存通常表明供需平衡。
西南區也出現了獨立屋供過於求的情況，包括Austral、LEppington和Catherine Field等郊區。
單元房供應過剩的郊區包括西北區的Schofields、Carlingford和Macquarie Park，以及Homebush和Parramatta之間的一系列郊區，如Mays Hill、Rhodes、 悉尼奧林匹克公園、Homebush、Merrylands和Parramatta CBD 其他公寓供過於求的地區是St Leonards、Mortlake和 Haymarket。
04 澳洲房價上漲強勁 十地租金回報高於平均
調查結構Washington Brown的最新房產調查，公布了澳洲十個房產價格年度上漲率高、租金收益率高的地區，其中西澳佔了榜單的大部分。
在這些表現最佳的地區，房價漲幅均超過了20%，而且租金收益率和空置率也都高於平均水平。
Washington Brown公司的主管Tyron Hyde說：「在本期報告排名前50位的地區中，有48個地區的房價中位數在過去一年中出現了上漲，其中有30個地區的房價漲幅超過了10%。」
「排名前十地區的房價漲幅都遠遠超過了20%，而且租金收益也很高。」
在調查報告中，名列房價漲幅首位的是西澳的Hillman，在過去一年中房價上漲了40%。Hyde表示，這一漲幅反映了過去一年中西澳州府城市珀斯所遭受到的「巨大價格壓力」。
排名第二的是新州鮮為人知的小鎮Moree，房價同期增長了35%。Hyde將這一增長歸因於附近澳洲最大的國家基礎設施項目——耗資350億澳元的內陸鐵路線的建設。
Hyde還表示，在這些房產表現最佳的地區，還有一種推動價格上漲的情況是可負擔性。他以南澳首府阿德萊德的Elizabeth East為例，那裡因房價低廉、設施齊全且靠近主要就業中心而深受首次購房者和投資者的青睞。
房地產分析機構Hotspotting的總監Terry Ryder表示，該機構的《脈搏》報告還調查了房價上漲和租金收益率綜合排名前十的地區，其中有五個地區也位列去年房價上漲表現最佳的地區名單。
「這五個地區中的第一個是珀斯的Armadale，在過去幾年中，該地區吸引著投資者的濃厚興趣。」
另一個地區是珀斯的Balga。Hyde表示，對於一年前或更久之前在那裡買房的人來說，他們的收益巨大。
「過去一年，房價中位數上漲了25%，租金上漲了26%。對於房產投資者來說，沒有比這更好的了。」Hyde說。
Hyde還特別提到了阿德萊德北部的Munno Para。他表示該地區是「購房者和投資者追逐經濟適用房的目標」。
在過去一年裡，那裡的房價上漲了28%，房租中位數上漲了18%，空置率僅為0.4%。
房價增長和租金回報俱佳的地區還有Munno Para附近的Elizabeth East。Hyde表示，該地區也是深受 「首次購房者、預算有限的投資者以及租戶」歡迎的地區。
第五個是位於西澳Bunbury地區的Withers。Ryder表示，去年該地區的租金上漲了21%，房價中位數上漲了30%。
他認為，該地區的房價中位數目前仍低於40萬澳元，普通的租金收益率仍遠高於7%，因此投資者很可能會繼續在這一地區投入資金。
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