文/Tim McIntyre
你有沒有想過要買10套投資房？或者20套、甚至100套呢？
這並非不可能，澳大利亞一些最優秀的房產投資者已經證明了這一點。
他們之所以能夠做到，是因為敢於打破常規，並保持積極的心態。
最近，負扣稅一直是新聞中的熱門話題，但大多數使用負扣稅的投資者，通常只持有一到兩套房產。畢竟，當每套房產都在虧損時，誰都無法負擔得起太多房子。
而那些大規模投資的買家都採用正向現金流的策略，即通過租金收入來抵消所有支出，這包括房貸還款、分契費用、市政費、物業管理費、維護費和房東保險等等，甚至還能有盈餘。
這一策略在價格較為便宜的市場中更容易實現，因為在這些市場中，租房需求遠高於其他市場，競爭推動租金上漲，能超過房貸還款的金額。
精明的投資者會先買房，然後使用只還利息的房貸，確保房產處於正向現金流狀態。隨著房產在未來幾年升值，他們利用增值部分作為下一套投資房產的首付，這同樣能保持正向現金流。
隨著時間推移，房租會隨著通脹上漲，他們就能逐步償還貸款本金，最終實現無債務狀態，累積更多資產價值，同時獲得與通脹挂鉤的被動收入。
雖然正向現金流策略意味著每年需要為收入繳納所得稅，但由於無需出售房產，他們可以避免資本利得稅。
當然，這種策略並不適合所有人。想要擁有龐大的房產組合，需要具備良好的心態和風險承受能力，以及大量的盡職調查和學習。
以下就是幾位普通澳洲打工人的成功例子，他們靠「正向現金流策略」，成功積累了可觀的房產組合，為自己未來帶來巨大的財富增值和潛在收入：
1. Eddie Dilleen——房產組合超過9,000萬澳元
他從麥當勞員工起步，攢下2萬澳元作為首次購房的首付。在不到二十年的時間里，已擁有110套房產，伴隨而來的，是房產組合的巨幅增值和租金收入的逐年增長。
2. Daniel Walsh——房產組合2,000萬澳元，每年凈收入30萬澳元
這位投資者曾是貨運火車司機和汽車電工，開始購房時年收入僅3.9萬澳元。如今，他已購入第20套房產，其中包括一套價值600萬澳元的悉尼北部海灘豪宅。
3. Ryan Beck——房產組合1,050萬澳元，每年租金收入25萬澳元
這位澳大利亞父親通過獨特的融資思維，將8.2萬澳元起步資金變成擁有14套房產的投資組合。
4. Aman 和 Charu Sethi——房產組合1,000萬澳元
這對夫妻通過精明的規劃，維持著8套房產的投資組合，且每周僅需支付一套住房的租金。
5. Daniel Clark——房產組合2,500萬澳元（其中1,000萬為住宅，1,500萬為商業資產）
他曾是一名工廠工人，創辦了一家公司，隨後將目光轉向房地產投資，在疫情初期全球經濟不穩定時，他趁價格下跌買入多套房產，獲得豐厚回報。
6. Andrea Cancelli——房產組合7,700萬澳元
這位來自義大利、現居Bondi的投資者進軍商業地產，他通過簽訂租約以提升物業價值，再用增值資產進行再投資，賺取了可觀的利潤。
7. Monica Rouvellas——房產組合120萬澳元，年薪7萬澳元
這位年收入7萬澳元的音樂教師，通過特別的購房策略，僅靠租金收入就買下了三處房產，並還清了房貸。
如何判斷房產是否為正向現金流？
每套房產的情況可能不同，但通常投資者會看總租金收益率是否超過6%來判斷是否能實現盈利。
計算租金收益率的方法是，首先確定年租金收入，即每周租金乘以52。然後，將這一數字除以房產價值並乘以100。
舉個例子，假設一套房產的購買價格為38萬澳元，每周租金為450澳元。年租金收入為23,400澳元，將其除以38萬再乘以100，得到的收益率為6.15%。一般來說，這樣的收益率應能實現正向（或接近正向）的現金流。
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