01
澳洲三大城市房價上漲率預計達兩位數
澳新銀行（ANZ）發布了直至2026年的房價預測，預計澳洲三個城市的房價上升率將在今年年底前達到兩位數，領頭的是珀斯（漲了25%），其次是阿德萊德和布里斯班（增長15%）。
澳新銀行在《澳洲房地產洞察報告》中稱：「截至目前，珀斯的房價年度上漲了18%，阿德萊德和布里斯班的房價上漲了10%以上。而墨爾本和霍巴特的表現疲軟，預計這兩個城市的房價將進一步下跌。」
「便宜房產的漲幅最大，布里斯班底部的四分位房產價格比2022年的峰值高出30%。相反，悉尼市場頂部四分位的房產價格仍低於疫情后的峰值，墨爾本最昂貴的房產則經歷了價格驟降。」
澳新銀行預測，直到2026年，所有首府城市的房價都將上漲，預計2024年漲幅為7.3%，2025年和2026年均為5.5%。
布里斯班的房價預計今年將上漲15.2%，並在2025年增長6.4%，2026年增長4.9%。
阿德萊德的情況類似，預計2024年上漲15.4%，2025年上漲5.7%，2026年上漲5%。
悉尼的房價也呈上升趨勢，預計2024年上漲4.2%，2025年上漲6%，2026年上漲6.6%。
珀斯預計在未來幾年繼續表現強勁，但房價增速將有所放緩。澳新銀行預計珀斯的房價今年年底前將上漲25.1%，明年上漲7.4%，2026年上漲4.9%。
堪培拉的房價預計也將進一步上漲，今年上漲2%，2025年上漲3.3%，2026年上漲4%。
墨爾本和霍巴特的房主可以期待在今年房價分別下跌1.7%和0.7%后，情況有所好轉。預計墨爾本的房價將在2025年上漲3.9%，2026年上漲5.4%，而霍巴特的房價預計明年上漲2.4%，2026年上漲3.4%。
儘管生活成本壓力巨大，房主似乎仍在堅持。
「在澳新銀行的房貸中，拖欠超過90天的貸款在大部分地區仍低於2020年3月的水平，維州和塔斯馬尼亞除外。昆士蘭的拖欠率最低，其次是南澳和北領地。」
與此同時，全澳獨立房和公寓房的價格差距達到了創紀錄的32.1萬澳元。
澳新銀行預計負擔能力的問題可能會縮小兩者之間的差距。今年9月公寓房價格的月上漲率首次超過了獨立房的上漲率，這是自2023年1月以來首次出現這種情況。
珀斯、阿德萊德和布里斯班的房產銷售量也超過了房產新上市數量。
報告說：「西澳、昆州、南澳和北領地過去幾年的人口增長速度超過了住房供應。而維州和新州的住房供應增長超過了人口增長。」
大多數住房市場的需求超過了供應，而建築管道顯示出低迷跡象。報告稱，因為企業面臨利潤壓力、產能限制和成本上漲的困境，建築公司破產數量仍在增加。
PropTrack經濟學家Paul Ryan表示，由於2011年以來最高水平的房貸利率，以及過去12個月全澳房價上漲相當於中位房價增加了5萬澳元，當前住房可負擔性處於歷史最差水平。
02
澳洲多地房東紛紛虧本賣房
在澳洲央行提前降息的希望破滅后，陷入困境的房主紛紛以低於買入時的價格出售房產，在一些城市地區，多達40%的賣家出現虧損。
今年第三季度的房產銷售分析顯示，房主虧損最為普遍的地區是墨爾本、珀斯和達爾文的中央商務區，以及悉尼的Parramatta。
在一些地區，平均虧損額高達6.7萬澳元。這些地區大多是高密度住房市場，那裡建造了大量的高層公寓樓，後來出售給了投資者。
根據CoreLogc的報告，墨爾本中央商務區有近39%的賣家以低於其買房價格出售了房產，損失中位數為6.4萬澳元。
珀斯中央商務區也出現了類似的情景，超過三分之一的賣家接受了低於其買房時支付的價格，大多數賣家的損失約為4.2萬澳元。
在達爾文中央商務區，約有36%的賣家虧損，而在其衛星城市Palmerston，虧損率約為30%。
在悉尼的第二中央商務區Parramatta，四分之一的賣家虧本售房，平均虧損約5萬澳元。
在悉尼的Ryde、Strathfield和Burwood地區，大約五分之一的賣家在轉售房產時蒙受了虧損，而在悉尼中央商務區和Liverpool，大約十分之一的賣家是虧損賣房。
在維州，Port Phillip和Stonnington等地區的房主在賣房時也遭受了明顯的損失。
但在布里斯班和阿德萊德，賣家虧損的情況比較少見，這兩個城市仍然是全澳最強勁的房地產市場。
房地產投資研究機構SQM研究所的所長Louis Christopher表示，由於澳洲儲備銀行遲遲不肯降息，投資者可能會拋售他們無力再負擔的房產，從而助長了虧損銷售。
「這絕對是來自投資者，我們看到在一些地區，很多公寓樓是在2018年建成的，而買下它們的投資者現在正在虧本出售。」
「這些房產很可能一開始就定價過高，而且是在市場火爆時買的。買家為這些房產支付了過高的價格，然後不得不賣掉。對於那些購買期房的人來說，這種事情始終存在危險。」
03
在澳洲，「買房靠父母」已成澳洲新常態！
CoreLogic和Canstar的數據表明，1名單身購房者在貸款獲批以及攢夠首付的情況下，仍需向「父母銀行」借款90萬澳元，才能負擔地悉尼中 等價位的獨棟屋。
統計數據顯示，不論在悉尼哪個城區買房（中等價位獨棟屋），購房者在賺得平均 收入的情況下，都需要獲得額外的資金援助。
CoreLogic研究主管Eliza Owen指出，目前澳洲民眾的收入、儲蓄和房價之間存在 顯著差距。
「就悉尼而言，低收入單身人士幾乎不可能買得起房。哪怕是高收入的雙職工夫 婦，也只買得起市場上54%的房產。」
Owen表示，越來越多的購房者被迫離開悉尼，前往諸如中央海岸、紐卡斯爾、 Hunter Valley、Southern Highlands或Shoalhaven之類的地方買房。
Owen表示，澳洲民眾對於擁有住房的美好憧憬很難實現，不少人可能要終身當租 客。此外，不少高收入家庭也會更多地考慮公寓而非獨棟屋。
「對於高收入雙職工夫婦而言，悉尼94%的公寓市場都在他們可負擔範圍內。」
「大多數公寓對於普通收入的雙職工家庭而言，也是可以負擔地起的。但就目前的 情況來看，低收入家庭已經不太可能買公寓了。」
如果按照年收入10萬澳元計算，對於希望購買悉尼中等價位獨棟屋的單身人士而言，資金缺口為948142澳元。如果要買公寓，也需要額外的335300澳元。
對於普通收入的雙職家庭而言，購買中等價位獨棟屋的資金缺口為271892澳元。
Canstar數據總監Sally Tindall表示，買房靠父母在澳洲逐漸常態化，但並非所有 父母都有能力為子女提供幫助。
澳洲研究院高級經濟學家Matt Grudnoff表示，如果沒有父母幫助或高薪工作，買 房幾乎變成了一個遙不可及的目標。
「如果找不到一份高薪工作，買房就會變得遙遙無期。這就是為什麼我們看到首次 購房者的年齡不斷上升的原因。」
MortgageWorks總監Anthony Roddy稱，不少購房者可以從父母那裡得到5萬澳元到 100多萬澳元不等的現金援助。
Roddy表示，自己的一位客戶就從父母那裡獲得了200萬澳元。
「一對夫婦從父母那 里獲得了100萬澳元用於首次購房。4年後，他們賣掉了聯排別墅，父母又給了100 萬澳元以購置更大的房產。」
04
澳洲數百城區公寓租金暴漲，一年飆升68%！
自疫情爆發以來，墨爾本數百城區的租金大幅上漲，它們因此成為州政府可能優先進行高密度開發的地區之一。
PropTrack的最新數據顯示，Ashburton、Parkville、Aspendale、Caulfield South、Glen Waverley和Carlton等交通便利城區的公寓周租金在過去3年的漲幅最大，均超40%。
超200個城區的周租金較2021年至少高出100澳元，其中包括墨爾本、West Melbourne和Southbank，這些都是租金漲幅最高的地區。
還有304個地區的租金上漲了100澳元至315澳元不等。
上周末，州政府宣布，開發商現能在墨爾本25個地區建造20層高的大樓，並稱之後 還將公布另外25個地區。
在目前公布的地區中，Oakleigh是過去3年租金漲幅最高的20個地區之一。
其它租金漲幅最高的40個城區包括Alphington（漲幅為150澳元，38%）、Watsonia （漲幅為150澳元，38%）、Kew（漲幅為158澳元，37%）和Bentleigh（漲幅為160 澳元，36%）。
此外，華人區Box Hill也榜上有名，漲幅為185澳元（48%），Glen Waverley的漲幅為190澳元（41%）。
PropTrack高級經濟學家Eleanor Creagh表示，建造更多住宅是解決租房短缺的「長期唯一可持續解決方案」。
她說，儘管高密度住房一直備受開發商青睞，但並不是購房者的首選。
「然而，從長遠的角度來看，這種情況可能發生改變。」
Creagh認為，投資者可能會關注那些租金持續上漲的城區。
儘管墨爾本的租金在過去3年普遍上漲，但PropTrack的數據表明，近3個月超100個城區的租金持平，這表明墨爾本租賃市場可能已經達到「可負擔的上限」。
Creagh表示：「在經歷了3年的大幅上漲后，可負擔性大幅下降，以至於租金已經達到了可負擔性的上限，難以承受的租金正迫使更多人合租或與家人同住。」
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