澳洲房價明年將再迎新一輪繁榮！悉尼僅剩九個地區房價符合買家預期
澳洲房價明年將再迎新一輪繁榮
澳洲數據提供商Domain表示，隨著明年利率下調為潛在買家帶來更多資金，澳洲房市正處於新一輪繁榮的邊緣，這進一步推高悉尼創紀錄的房價中位數1,654,668澳元。
Domain首席經濟學家兼研究負責人Nicola Powell表示，悉尼、布里斯班、阿德萊德和珀斯的房價在9月季度達到了新高，因為消費者對借貸成本已趨於穩定並將下調的預期增強。
儘管東海岸主導的市場增長勢頭有所放緩，但一旦澳大利亞儲備銀行開始降息，消費者信心、購房活動以及房價將再次上升。
Powell博士在接受採訪時指出，「高現金利率在一定程度上抑制了房價的增長速度，但當現金利率開始下降且澳大利亞人對通脹得到控制的信心增強時，市場情緒將得到提振，房價將迎來更高的增長率。」
Domain的數據表明，疫情后借貸成本的激增雖然給澳大利亞普遍高昂的房市帶來了一定影響，但並未從根本上改變市場狀況。更多房源正在上市，上周共有3076套房產掛牌拍賣，今年僅有兩周的拍賣數量超過3000套，澳洲初步清空率為66.8%，顯示出市場的疲軟跡象。
經濟學家Louis Christopher和新南威爾士州總估價師Sally Dale均預測，今年年底之前，新州的房價將會轉向負增長。
儘管借貸成本未降，但悉尼的房價中位數在9月季度上升了0.6%，達到1.65百萬澳元的新高，而單位房（公寓）價值則上升了0.9%，達到815,258澳元。
布里斯班的房價中位數從6月季度上升了1.5%，達到994,945澳元，公寓價格上漲3.3%，至610,321澳元，均創歷史新高。
阿德萊德的房價上漲了4.2%，達到973,336澳元，公寓價格增長3%，至536,180澳元；珀斯的房價上漲3.1%，達到894,842澳元，公寓價格上漲0.9%，至466,548澳元。
Powell博士指出，在一個「矛盾重重」的市場中，儘管房源供應增加，但價格仍創新高，為買家帶來更多機會。她表示，儘管央行沒有下調借貸成本，但7月1日生效的聯邦政府第三階段減稅政策對家庭現金流的提振效果相當於降息50個基點。
預計下一輪降息周期將在明年3月底開始，這將進一步增加人們用於購房的可貸資金，並吸引那些仍在等待降息的買家重返市場。
「我們將看到借貸能力和抵押貸款的可負擔性得到改善，這將吸引更多人明年重返市場，並可能引發更多的房產交易。」
墨爾本是例外，維州首府的房價中位數在9月季度下降了1.5%，至1,024,243澳元，較2021年9月的峰值下跌6.3%。儘管如此，人人有屋的可負擔住房倡導組織發言人Maiy Azize表示，這種下降提升了購房的可負擔性。
「當房價變得更可負擔時，更多人有機會買房，」Azize告訴《澳大利亞金融評論》，「但需要提醒的是，墨爾本仍然是一個生活成本和購房成本都非常高的城市，季度數據往往會掩蓋購房者的實際挑戰。」
這為墨爾本這座表現最差的城市帶來了機遇，Powell博士表示，「隨著市場復甦，墨爾本房市的表現有望超越預期。」
AMP首席經濟學家兼投資策略負責人Shane Oliver也同意這一看法。「利率下調可能會在明年推動房價上漲，假設失業率不會大幅上升，這將推動新一輪的周期性上漲。」
Oliver博士在本月初表示。「這可能會使墨爾本這樣的表現欠佳市場相對於布里斯班、阿德萊德和珀斯等愈發不可負擔的熱門市場迎來複蘇。」
澳洲房市已轉向買家市場
雖然澳洲第三季度的房價仍在上漲，但速度已經放緩，其中悉尼和珀斯的獨立屋價格漲幅是之前一個季度的一半。
Domain房產網的首席經濟學家鮑威爾（Nicola Powell）表示，房市似乎正向買方市場轉變。
她對澳新社說：「供應量在上升，房屋在市場上待售的時間延長，折扣也在增加。從整體來看，一切跡象都在指向房市放緩，今年最後一個季度，首府城市房價可能出現下滑。」
Domain季度報告顯示，今年第三季度，悉尼的獨立屋中位價仍上漲了0.6%，達到165萬澳元的新高點，公寓中位價上漲了0.9%，達到815,258澳元。
布里斯班的獨立屋中位價上漲了1.5%，達到994,945澳元；公寓上漲3.3%，達到610,321澳元，均創下新高。
阿德萊德的獨立屋中位價上漲4.2%，達到973,336澳元；公寓上漲3%，達到536,180澳元。
珀斯獨立屋中位價上漲3.1%，達到894,842澳元；公寓上漲0.9%，達到466,548澳元。
墨爾本獨立屋中位價下跌了1.5%，降至1,024,243澳元，較2021年9月的峰值低了6.3%；但公寓上漲了0.5%。
鮑威爾表示，悉尼和墨爾本等城市的公寓表現優於獨立屋，這反映了買房負擔加重，購房者在選擇價格相對較低的房子。
導致墨爾本市場疲軟的原因包括稅制變化、州際移民減少以及住房供應高於其它州。
鮑威爾表示，許多城市的房價能夠保持增長是因為起點較低，例如，珀斯房市在2010年代大部分時間表現欠佳。這些城市獲得了更多跨州移民，房價已經追趕上來。
她預計布里斯班和阿德萊德的房價會繼續保持增長，獨立屋中位價過百萬的首府城市數量有望達到5個。
悉尼僅剩九個地區房價符合買家預期
根據Domain的數據，悉尼房市中只有九個地區的房屋搜索價格與掛牌價格一致或更低，這表明該市的住房可負擔性面臨嚴峻挑戰。
數據顯示，在悉尼其他地區，房價已遠遠超出買家的預期，而只有Warringah、Leichhardt、Hornsby、悉尼市中心、Blacktown、Botany、Mount Druitt、Richmond和Wyong的掛牌價格低於買家的搜索價格。
Domain首席研究與經濟學家Nicola Powell在接受採訪時表示：「房屋市場的巨大價格不匹配表明住房負擔壓力依然存在。儘管開始出現放緩跡象，但悉尼的房價並未下跌，因此是否會有更多地區沒有價格不匹配仍不明朗。」
在悉尼北部海灘地區的Warringah（涵蓋Freshwater和Dee Why等郊區），房屋掛牌價中位數為240萬澳元，比買家搜索的250萬澳元低10萬澳元。Blacktown的房屋被視為性價比最高的地區，買家搜索價中位數為110萬澳元，比掛牌價100萬澳元高出9.1%。
Powell表示，Warringah地區的房屋被認為「物有所值」，因許多買家在被藍籌區如北悉尼和Mosman的高房價排除在外后，轉向這些相對便宜的區域。
她解釋道：「當買家在一個地區被高價排除后，他們會向更遠的地方尋找房產，這可能就是他們對價格預期更現實的原因。」
悉尼大部分地區的可負擔性缺乏，尤其是在搜索房屋的數量遠超聯排別墅和單元房搜索數量三倍的背景下，而在全澳範圍內，這一差距則為四倍。
對於那些尋求聯排別墅和單元房的買家來說，住房可負擔性較好，尤其是在遠離CBD的地區，掛牌價往往與搜索價持平或更低。
對於聯排別墅，搜索與掛牌價一致的平衡點距離CBD約20公里。這一區間內的掛牌價中位數為89萬澳元，比搜索價低1萬澳元，涵蓋西悉尼的Granville、Punchbowl和Yagoona等郊區。
單元房的價格平衡點則集中在距離CBD約10公里的地區，如內西區的Ashfield和北岸的Gladesville，此類區域單元房掛牌價中位數為70萬澳元，比搜索價低5萬澳元。
Domain的數據還顯示了買家對房產類型的偏好。與CBD距離越遠，買家對獨棟房屋的搜索比例越高，而聯排別墅的搜索比例則與距離無關。
Oliver還指出，對聯排別墅的持續需求意味著悉尼需要在填充開發地帶建設更多的聯排別墅和三居室公寓。
數據顯示，在距離悉尼CBD 15公里以內，買家在搜索時更偏好帶書房的房產。隨著搜索範圍超過15公里，書房的重要性下降，而教育資源則成為更關鍵的考量因素。
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