澳洲開發商為什麼不願意建房？
目前有不少住房項目因缺乏經濟可行性而被擱置 圖：Bloomberg
文/Robert Harley
今年5月的時候，澳洲央行首席經濟學家Sarah Hunter曾經精準地指出過導致住房危機供應疲軟的原因。
「考慮到目前新住宅審批的水平、以及很多項目在經濟上仍然不可行的事實，新增供應需要過一段時間才能好起來，」她表示。
斜體字部分就是我想強調的。項目可行性如今已成為關鍵問題。
許多項目，即使是在交通便利、社區設施完善的中環城區，正是規劃者和政界人士急於增加人口的區域，仍然無法順利推進。
土地價格、建築成本、開發費用以及長期項目的融資成本，遠遠超出了那些受限於房貸的買家所能支付的價格。
這一問題在獨立房產服務公司Charter Keck Cramer的最新圖表中得到了充分體現。新建待售公寓的開盤量和隨之而來的施工啟動量急劇下降，2023-24年的數字可以說是十年來的最低點。
一位在公寓銷售領域有35年經驗的資深人士告訴我，目前的市場是他見過的最奇怪的，需求極大，但建房卻極少。
然而，圍繞這一問題的討論、辯論以及新的政策層出不窮——不僅聯邦反對黨和商業委員會參与其中，州政府也不斷推出新舉措，尤其是維州政府最近一周內，出現了一系列政策高潮。
對此，開發商Intrapac的首席執行官、澳大利亞城市發展研究院（UDIA）前全國主席Max Shifman發表了一篇廣為流傳的評論，內容同樣適用於悉尼或布里斯班。
他寫道：「儘管人們非常希望在成熟城區的活動中心建設更多中高層公寓，但短期內，我們卻不太可能建造這類公寓。」
「為什麼呢？因為開發這類項目無法取得可行的銷售數字，尤其是大規模開發，短期內更是如此。」
Shifman指出，新公寓每平方米的成本是優質聯排別墅的三倍，是外城區新獨立房屋的四倍。
他寫道，「目前唯一能夠產生合理投資回報的是高端精品公寓，專門針對想換小房的富裕人群」。
公寓開盤量（千套）
Lendlease首席執行官Tony Lombardo， Consolidated Properties Group的資深開發商兼主席Don O』Rourke在9月的《澳洲金融評論》房地產峰會上也表達了類似的看法。
布里斯班市長「更好城區計劃」主席Ross Elliott在其為澳大利亞進步研究院撰寫的布里斯班住房報告《更快、更好、更多》中，對這一挑戰進行了量化分析。
他估算，在布里斯班，建造一套中檔規格的85平方米公寓成本至少需要130萬澳元，只有高端的買家才能負擔得起。
可行性問題甚至導致了一些已經通過規劃並獲得開發許可的項目停滯不前。
KPMG估計，截至6月30日，超過34,000套新住房項目陷入了「開發已獲批但未推進」的僵局，其中大部分是公寓和聯排別墅項目，僅悉尼就有12,000套。
KPMG的城市經濟學家Terry Rawnsley告訴我的同事Larry Schlesinger，開發商可能正在等待完成預售，又或者是正在找尋合適的建築商。
「要啟動一個500或1000套公寓的大項目，你還需要充足的資金和信心，但開發商依然非常謹慎，」他說。
這些都對，但還有一個更簡單且更根本的原因。如果開發商貿然推進，他們只會虧損更多，因為這些項目已經不再具備經濟可行性。
從長遠來看，開發的平衡點會逐漸恢復。
CBRE太平洋地區研究主管Sameer Chopra預測，一旦利率開始下降，強勁的需求將推動新公寓的價格上漲，體現出真實的開發成本，而目前售價低於重建成本的現有公寓也將隨之上漲。
公寓開建量（千套）
獨立研究中心首席經濟學家、強烈主張進行土地用途分區改革的Peter Tulip認為，隨著地塊被重新融資或以反映新建成本的地價出售，已獲批但停滯的項目積壓問題將逐漸緩解。
「與此同時，增加住宅密度並不會帶來任何負面影響，」他指出，悉尼上北岸的一些開發項目已經在行動。
Solido開發金融公司執行董事、澳大利亞城市發展研究院（UDIA）前全國主席Michael Corcoran認為，在短期內，唯有降低政府費用——如繁雜的開發費和稅費——才能提高項目的可行性，並推動新住房的增長。
「為什麼政府總是在談規劃？」他問道。「最重要的還是項目的經濟可行性。」
維州Allan政府在其一周的住房政策中提出，針對期房公寓購買者進行為期一年的印花稅減免，但同時增加了基礎設施收費，抵消了這一利好。
Charter Keck Cramer全國研究執行董事Richard Temlett表示，這一印花稅減免措施應擴大到已完工但未售出的公寓，這將有助於消化當前市場中未售出的庫存。
他對許多政府舉措表示歡迎，尤其是新成立的建築和管道委員會，旨在增強購房者對住房質量的信心，但他也警告，這些新政策不會對市場產生顯著的影響。
Elliott在布里斯班的報告中提出了一些實際建議：「理論上，通過採取一系列相對簡單的措施（不包括簡化監管程序帶來的成本下降），可以使新建獨立屋的成本降低12萬澳元，新建公寓的成本降低16萬澳元。」
並非所有人都同意Elliott的建議。他的提議包括削減最近為提高房屋可持續性而對《國家建築規範》做出的變更，這些變更增加了3萬澳元的成本。
（聯邦反對黨提議凍結《國家建築規範》的變更十年，這一提議把這個「規範」推上了風口浪尖。澳大利亞建築師學會批評該提案為「令人擔憂的舉措」。）
但正如Elliott所說，住房危機 “不是發生在我們身上。是我們自己造成的”。隨著時間的推移，我們應該可以挽回這一切。
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